Apakah Komitmen Terbawa?
Komitmen pemberhentian adalah penjamin bertulis oleh pemberi pinjaman untuk menyediakan pembiayaan tetap untuk menggantikan pinjaman jangka pendek pada masa depan tertentu jika projek tersebut telah mencapai tahap tertentu.
Takeaways Utama
- Komitmen yang dikeluarkan adalah jaminan bertulis oleh pemberi pinjaman untuk memberikan pembiayaan tetap untuk menggantikan pinjaman jangka pendek pada tarikh yang ditetapkan pada masa akan datang jika projek tersebut telah mencapai tahap tertentu. Komitmen pelepasan adalah perkara biasa dalam pembangunan hartanah komersil. Pemberi pinjaman jangka panjang biasanya memerlukan komitmen keluar dari pemberi pinjaman lain sebelum mereka bersetuju untuk memberikan pinjaman.
Memahami Komitmen Keluar
Komitmen pembebasan adalah perkara biasa dalam pembangunan hartanah komersil. Ia menjamin bahawa sesebuah bank akan mengeluarkan gadai janji untuk harta tersebut apabila pembinaan atau pengubahsuaian selesai. Ia juga memastikan bahawa pemberi pinjaman gadai janji jangka panjang akan membayar atau mengambil pinjaman pembinaan jangka pendek dan kepentingan terkumpulnya.
Komitmen mengambil risiko mengurangkan pinjaman peminjam dan membolehkan pembangunan diteruskan. Pemaju hartanah biasanya meminjam dana jangka pendek (pinjaman jambatan) untuk membayar pembinaan projek mereka.
Walau bagaimanapun, projek-projek boleh ditangguhkan kerana mogok buruh, masalah kontraktor, isu-isu alam sekitar atau pelbagai pembolehubah lain. Menghadapi prospek kos yang lebih tinggi dari kemunduran ini, seorang pemaju mungkin tergoda untuk meninggalkan projek itu dan gagal membayar pinjaman. Itulah sebabnya pemberi pinjaman jangka pendek biasanya memerlukan komitmen keluar dari pemberi pinjaman yang lain, yang telah bersetuju untuk menjadi pemegang gadai janji tetap projek siap, sebelum mereka setuju untuk memberikan pinjaman.
Bekerja Dengan Komitmen Keluar
Komitmen yang diambil, yang juga dipanggil pinjaman keluar atau perjanjian keluar, memberi pembina pilihan untuk meminjam sejumlah wang tertentu pada kadar faedah yang dipersetujui (sering disandarkan kepada indeks) untuk jumlah tertentu masa. Perjanjian itu akan merangkumi beberapa kontinjensi seperti:
- Reka bentuk dan bahan kelulusanTarikh siap projekA kadar penghunian minimum sebelum dana dibebaskan, mungkin 60 peratusProvis untuk memperluaskan tarikh permulaan pinjaman, sekiranya kelewatan
Komitmen itu selalunya menjadi lantai dari lantai ke siling. Lantai ke siling bermakna akan ada jumlah akhir khusus yang dipinjamkan untuk projek itu, dan jumlah yang lebih kecil dipinjamkan jika kontinjensi itu tidak terpenuhi. Kontinjensi ini cuba melindungi atau menanggung rugi pemberi pinjaman tetap dan pemberi pinjaman jangka pendek asal sekiranya berlaku masalah di jalan raya. Prinsip operasi adalah bahawa ia adalah pekerjaan pemaju, bukan bank, untuk memastikan projek bergerak ke depan dengan lancar. Bank akan berusaha untuk menghadkan pendedahan mereka kepada masalah pemaju.
Pembiayaan Gap untuk Komitmen
Sudah tentu, pemberi pinjaman pembinaan tidak mahu berisiko bahawa pemberi pinjaman tetap akan menahan dana disebabkan oleh kontingensi, yang boleh memberi kesan kepada pembayaran balik pinjaman pembinaan. Jadi, komitmen keluar juga termasuk peruntukan untuk pembiayaan jurang. Pembiayaan jurang, atau pinjaman jambatan, membantu sekiranya mana-mana kontinjensi mencetuskan pembayaran separa daripada pemberi pinjaman tetap.
Sebagai contoh, sekiranya menara pejabat baru tidak menyewa unit yang mencukupi untuk memenuhi klausa penghunian minimum komitmen keluar, pembiayaan jurang akan memastikan pemberi pinjaman pembinaan dibayar balik walaupun gadai janji akhir masih belum dikeluarkan.
