Sekiranya anda membeli rumah di lelongan?

Isi kandungan

• Kebaikan dan Kekurangan Lelongan
• Hartanah Foreclosure
• Default Cukai Harta
• Menghadiri Lelongan
• Mencari Lelong Harta Tanah
• Data Perkhidmatan Penyenaraian Pelbagai
• Apa yang Perlu Tahu Pembida
• Mengakses Harta
• Syarat dan Pemeriksaan
• Pilihan Pembayaran: Pelan Ahead
• Tuntutan, Pembelaan, dan Penghuni
• Garisan bawah

Mencari harta tanah? Anda tidak perlu mengehadkan diri anda ke saluran tradisional mencari senarai hartanah dan bekerja dengan agen hartanah. Anda juga boleh membeli hartanah di lelongan.

Sekiranya Anda Beli Rumah Di Lelong?

Apa yang Anda Perlu Tahu

• Membeli rumah di lelong adalah lebih berisiko daripada membeli melalui proses biasa. Adalah penting untuk mendapat pendidikan yang baik tentang bagaimana lelongan hartanah berfungsi.Anda boleh mencari lelongan rumah melalui kerajaan tempatan, ejen hartanah, dan laman web dalam talian seperti RealtyTrac dan Auction.com.Alat hartanah sering tidak membenarkan pemeriksaan rumah atau mana-mana cara undang-undang untuk melihat dalaman secara peribadi. Jika anda tidak mampu mengambil risiko membeli harta dalam keadaan yang tidak baik, tetaplah dengan lelongan yang membenarkan anda memeriksa harta tersebut sebelum membuat tawaran. Semak dan fahami semua peraturan lelang dan lakukan ketekunan wajar anda pada mana-mana harta yang anda berminat-contohnya, menyemak tuntutan, lien dan penghuni-sebelum anda membidanya.

Kebaikan dan Kekurangan Lelongan

Keuntungan membeli di lelongan termasuk memperluaskan pilihan anda dan mungkin membeli pada harga diskaun. Anda mungkin menghadapi persaingan yang kurang untuk membeli hartanah berbanding dengan membeli cara tradisional, tetapi anda juga akan berhadapan dengan kumpulan pembeli berpotensi yang berbeza-sering, pelabur yang berpengalaman.

Mungkin risiko terbesar untuk membeli di lelong adalah anda akan mempunyai pengetahuan terhad tentang hartanah untuk dijual, membuat kesalahan besar yang mahal kemungkinan yang sangat nyata. Dan, seperti mana-mana pembelian hartanah, anda perlu membaca, memahami, dan menandatangani banyak dokumen (ideal dengan bantuan seorang peguam hartanah).

Perkataan harta tanah kaya dengan kisah-kisah rumah yang dibeli di lelong untuk jauh di bawah nilai pasaran, dan tawaran seperti itu wujud. Walau bagaimanapun, lelongan pada umumnya adalah cara yang lebih berisiko untuk memperoleh harta daripada membeli melalui proses biasa. Realiti itu menjadikannya sangat penting untuk menjadi berpendidikan tinggi tentang bagaimana lelongan hartanah berfungsi dan berhemat mengenai sifat-sifat yang anda anggap membida.

"Banyak orang yang salah percaya bahawa rumah lelongan adalah masalah yang baik, " kata John Myers, agen hartanah dan broker kualifikasi dengan Myers & Myers Real Estate di Albuquerque, NM. "Beberapa rumah lelong adalah masalah yang baik, dan yang lain boleh menjadi kesalahan besar."

Untuk membantu anda mengelakkan membuat kesilapan yang besar, artikel ini akan menerangkan asas-asas lelongan hartanah kediaman supaya anda boleh memutuskan sama ada pilihan ini mungkin berfungsi untuk anda-sama ada anda mahu tinggal di dalam harta itu atau menggunakannya semata-mata sebagai pelaburan.

Hartanah Foreclosure

Apabila pemilik rumah tidak membayar gadai janji selama sekurang-kurangnya beberapa bulan, mereka mungkin jatuh ke dalam keadaan lalai dan berakhir dalam proses perampasan. Apabila ini berlaku, bank memfailkan notis lalai dengan perakam daerah. Jika pemilik rumah tidak membayar baki yang terhutang-atau berunding semula gadai janji dengan pemberi pinjaman-pemberi pinjaman boleh meletakkan rumah untuk lelongan dan memaksa pemilik rumah untuk tidak membayar. Lelongan rampasan dipegang oleh pemegang amanah bank.

Default Cukai Harta

Cara lain rumah berakhir di blok lelong adalah apabila pemilik tidak membayar cukai harta benda yang dinilai. Dalam kes ini, ia adalah pihak berkuasa cukai yang tidak dibayar, bukannya bank, yang merampas harta itu. Lelongan lien cukai yang terhasil dijalankan oleh seorang sheriff, kerani tempatan, atau pejabat pengendali pihak berkuasa daerah atau tempatan.

Menghadiri Lelongan

Terlepas dari jenis lelongan, acara-acara ini mungkin berlaku di lokasi-lokasi fizikal seperti bangunan mahkamah kerajaan tempatan dan bilik-bilik persidangan hotel, dan lelongan ini secara individu selesai dengan cepat. Lelongan hartanah juga semakin berlaku dalam talian, dan lelongan dalam talian mungkin berlangsung selama beberapa hari atau minggu.

Membeli rumah di lelongan telah dan akan terus menjadi popular, menurut Earl White, pengasas bersama House Heroes LLC, syarikat pelaburan hartanah Florida yang membeli rumah, kondominium, dan tanah kosong kediaman. "Penghuni pemilik pada profesional bajet dan hartanah berhijrah ke sumber-sumber di mana terdapat persaingan yang kurang, " katanya. "Sememangnya, hartanah lelongan menjana tawaran yang lebih sedikit, menghasilkan harga jualan yang lebih rendah.

"Walau bagaimanapun, lelongan perampasan tidak memberikan diskaun yang ada pada masa krisis, " White terus menerangkan, apabila semakin sedikit hartanah tersedia, pembeli sangat bermotivasi kerana penghargaan rumah dan tingkat hipotek yang menguntungkan, dan lelongan online telah meningkat persaingan dan harga didorong.

Mencari Lelong Harta Tanah

Satu cara untuk mencari lelongan adalah dengan menghubungi kerajaan tempatan secara langsung, atau melawat laman web mereka untuk maklumat, kemudian mengikuti telefon untuk mengesahkan butiran. Satu lagi adalah melalui laman web seperti RealtyTrac dan Auction.com. Walau bagaimanapun, maklumat dalam talian tidak selalu tepat.

Hartanah mungkin disenaraikan dalam pra-rampasan kerana pemilik berada di belakang pembayaran. Sifat-sifat ini mungkin tidak boleh dijual kerana pemiliknya mengejar pembayaran atau datang ke perjanjian dengan pemberi pinjaman mereka.

Ejen hartanah dan broker tempatan juga boleh menjadi sumber yang berharga. Tetapi anda mungkin tidak mendapati mereka bersungguh-sungguh untuk membantu kerana ejen dan broker tidak mendapat komisyen secara langsung pada lelongan langsung. Walau bagaimanapun, Realtors ini boleh mendapat komisen melalui lelongan dalam talian.

Data Perkhidmatan Penyenaraian Pelbagai

Laporan perkhidmatan pelbagai penyenaraian langsung (MLS) jauh lebih berharga kepada pembeli berpotensi daripada penyenaraian dalam talian, menurut White, kerana ia mengandungi data penuh untuk penyenaraian itu, termasuk foto-foto dan komen-komen broker paling penting, bukan umum. "Komen bukan awam adalah penting kerana mereka menentukan maklumat kritikal yang memberi impak terhadap harga jualan dan hari-pasaran. Sebagai contoh, kecacatan harta, pilihan pembiayaan, penghunian, dan pajakan penyewa."

Cara terbaik untuk menilai harta lelongan adalah dengan bekerja dengan ejen harta tanah, penilai, kontraktor dan lain-lain yang memahami kos pembinaan dan pembentukan semula dan dengan tepat dapat menganggarkan nilai harta dan kos kerja yang diperlukan.

Walaupun peraturan berbeza mengikut lokasi, rekod MLS dan daerah seringkali hanya tersedia kepada pemegang lesen hartanah, kata White. Dalam pengalamannya, mereka biasanya gembira untuk membantu secara percuma jika anda menghubungi mereka.

White juga mencatatkan bahawa lelongan secara individu telah hilang, kerana daerah yang lebih kecil telah menukar lelongan mereka sendiri ke dalam talian. Miami dan Palm Beach adalah dua lokasi di mana kedua-dua lelongan cukai dan perampasan sekarang telah sepenuhnya dalam talian.

Perlu diingat bahawa lelongan perampasan sering ditunda atau dibatalkan, walaupun pada saat akhir. Pemberi pinjaman mungkin tidak dapat memperoleh semua dokumen yang dibutuhkannya, atau peminjam itu mungkin telah menyelesaikan solusi untuk menghindari penyitaan.

Apa yang Perlu Tahu Pembida

Sebelum membida di lelongan hartanah, anda perlu memahami risiko yang anda ambil. Pembelian yang buruk boleh menghantui anda selama bertahun-tahun. Anda juga perlu memahami peraturan lelong dan bersiaplah untuk mengikutinya sebelum cuba berpartisipasi.

Anda perlu mendaftar dan menyerahkan deposit yang boleh dikembalikan sebanyak 5% hingga 10% dari harga jualan yang dijangkakan kepada entiti yang memegang lelongan. Sekiranya lelongan berlaku sendiri, pastikan anda mendaftar sekurang-kurangnya sejam sebelum permulaan yang dijadualkan dan dapatkan kad rasmi yang akan anda raih apabila anda sudah bersedia untuk membida.

Memenangi hartanah di lelong boleh berfungsi dengan dua cara yang berbeza.

• Dalam lelongan pengesahan pemberi pinjaman, pemberi pinjaman tidak perlu menerima tawaran anda walaupun anda adalah penawar tertinggi. Dalam lelongan mutlak, tawaran menang mendapat harta itu.

Harga permulaan lelongan mungkin baki yang terhutang pada gadai janji atau jumlah yang lebih rendah yang direka untuk memacu penawaran. Dalam lelongan perampasan, pemberi pinjaman tidak dibenarkan untuk mendapat keuntungan dari lelongan. Selalunya, hartanah ini dijual pada kerugian; jika terdapat keuntungan, ia sepatutnya pergi ke pemilik rumah yang diambil alih selepas gadai janji dan apa-apa lien lain dibayar. Sifat lelong tidak selalu banyak tawaran-contohnya, pelelong boleh menetapkan harga rizab tersembunyi di atas harta, yang merupakan minimum yang harus dibida.

"Sama ada pembeli menghadiri lelongan secara individu atau dalam talian, mereka harus ingat bahawa terdapat harga ambang untuk setiap harta di mana pembelian bijak boleh menjadi pembelian bodoh, dan mereka tidak boleh membenarkan acara, tempat, atau emosi mereka untuk mempengaruhi keputusan mereka, "menasihati Ron Humes, broker barang sejak tahun 2000 dan kini operasi VP semasa Pemasaran Post Modern di Lexington, Ky.

Masalah Mengakses Harta

Hartanah lelongan jarang memberi pembeli berpotensi pada tahap akses yang sama yang sifatnya dijual secara tradisinya. Anda mungkin tidak akan dapat berjalan melalui harta dengan ejen anda pada kemudahan anda, walaupun beberapa syarikat lelongan menawarkan rumah terbuka.

"Secara peribadi, saya tidak akan mengesyorkan pelanggan membeli sesuatu harta dari jarak jauh tanpa terlebih dahulu menjalankan ujian bola mata, " kata David Roberson, seorang peguam hartanah dan broker di San Jose, Calif. Beliau dan isterinya memiliki 22 hartanah sewa di tiga negeri, dan dia adalah pemilik dan pengendali Kumpulan Pengurusan Harta Silicon Valley. Sama ada anda atau pasukan pelaburan yang dipercayai anda harus menilai dengan teliti kedua-dua harta tanah yang anda sedang mempertimbangkan dan orang yang anda berurusan sebelum menanggung sendiri secara sah atau secara kewangan.

Begitu juga, Humes memberi amaran bahawa sumber yang melaporkan nilai semasa atau masa depan sesuatu harta boleh menjadi sangat tidak tepat melainkan terdapat penilaian di tapak oleh para profesional yang tahu bagaimana untuk mengumpulkan dan menilai semua maklumat yang diperlukan. Cara terbaik untuk menilai harta lelongan adalah dengan bekerja dengan agen hartanah, penilai, dan kontraktor-yang memahami kos pembinaan dan pembentukan semula dan siapa yang dapat menilai dengan tepat nilai semasa dan masa depan hartanah serta kos kerja yang diperlukan.

Keadaan dan Pemeriksaan Harta

Rumah itu boleh mempunyai segala macam masalah-ingat, ini rumah yang biasa milik seseorang yang tidak mampu membayar gadai janji atau cukai harta benda, jadi mereka mungkin tidak mampu melakukan penyelenggaraan atau pembaikan rutin sama ada. Lagipun, apabila pemilik ini menyedari bahawa mereka akan kehilangan rumah, mereka mungkin sengaja mengabaikannya atau memusnahkannya dengan serius. Selain itu, hartanah yang telah kosong mungkin telah dirusak atau mempunyai penduduk setinggan.

Anggapkan bahawa jika harta kelihatan mengerikan dari luar, mungkin kelihatan hebat di dalamnya juga. Hartanah lelongan dijual seperti itu, dan anda perlu membayar apa-apa dan semua pembaikan. Menggoda walaupun mungkin, anda tidak boleh menyalahkan untuk mendapatkan idea yang lebih baik mengenai keadaan hartanah.

Anda mungkin telah melihat penyembunyian melakukan ini pada TV memasuki halaman belakang, mengintip, atau memanjat melalui tingkap-tetapi ia tidak sah. Dan anda pasti tidak mahu mengganggu sesiapa sahaja yang menduduki rumah itu, bukan sahaja dari kesopanan tetapi juga untuk keselamatan anda. Dapatkan maklumat mengenai sejarah pemilikan harta dari rekod kerajaan tempatan, bercakap dengan ejen hartanah tempatan, dan hormati permintaan maklumat daripada jiran-jiran.

Hartanah lelong sering tidak membenarkan pemeriksaan rumah atau apa-apa cara undang-undang untuk melihat dalaman secara peribadi. Sekiranya anda tidak mampu membeli harta dalam keadaan yang tidak baik, tetaplah dengan lelongan yang membolehkan anda memeriksa harta sebelum membida. Tanpa maklumat ini, sukar untuk mengetahui apa yang anda masuki, apa kos pembaikan harta akan, atau nilai sebenarnya sehingga selepas anda menjadi pemiliknya.

Walaupun anda boleh mendapatkan pemeriksaan rumah, sebarang pemeriksaan mempunyai hadnya. Masalah di belakang dinding, di langit-langit, dan di bawah lantai mungkin tidak kelihatan sehingga anda mengambil milik. Jika utiliti dimatikan, anda mungkin tidak dapat mengesan kebocoran, masalah elektrik, peralatan rosak, atau peralatan HVAC yang tidak berfungsi.

Pilihan Pembayaran: Pelan ke Hadapan

Membeli hartanah di lelongan biasanya memerlukan banyak wang tunai. Setiap syarikat lelong dan kerajaan daerah mempunyai keperluan sendiri untuk pembayaran, tetapi anda mungkin memerlukan wang tunai hanya untuk menjamin hak anda untuk membuat tawaran. Jumlah bayaran ke bawah dan kaedah pembelian sering bergantung kepada harta tanah dan rumah lelongan. Pilihan pembiayaan yang lebih fleksibel boleh didapati dengan membeli harta milik bank cara tradisional: Lelong bukanlah satu-satunya cara untuk membeli foreclosures.

Bagi pembayaran, pembida di lelongan harus membawa tunai, pesanan wang, atau cek jurubank untuk jumlah yang diperlukan oleh pemegang lelongan. Biasanya, anda perlu membayar harta itu dengan serta-merta selepas memenangi lelongan. Kadang-kadang, anda mungkin mempunyai sehingga keesokan harinya untuk menyelesaikan pembayaran. Kegagalan melengkapkan pembayaran mungkin mengakibatkan kehilangan deposit anda dan dilarang daripada lelongan masa depan. Bersedia untuk menyediakan bukti dana untuk menunjukkan bahawa anda dapat menyelesaikan pembelian. Jika anda membida sebagai entiti, seperti LLC, amanah, atau perkongsian terhad dan bukan sebagai individu, anda mungkin perlu menunjukkan dokumen entiti anda.

Pemenang pergi melalui escrow dan tutup sama seperti mereka dengan pembelian rumah lain. Penawar di lelongan hartanah sering pelabur hartanah yang mampu membayar tunai. Untuk lelongan yang membolehkan pembelian dibiayai, anda perlu terlebih dahulu membuat keputusan terlebih dahulu.

Sesetengah rumah lelongan lebih suka bahawa anda bekerja dengan peminjam yang berafiliasi dan akan mempunyai peminjam di tapak di lelongan. Walau bagaimanapun, lakukan penyelidikan anda terlebih dahulu untuk menentukan kadar faedah yang ada daripada peminjam yang bersaing. Maklumat ini mungkin memberikan anda leverage.

Selain itu, pastikan anda memahami yuran lelong yang anda harapkan akan dilindungi. "Rumah yang dibeli di lelongan berkali-kali mempunyai kos dan bayaran dari pelelong, bank, peguam, dan syarikat lain yang diperlukan untuk membawa harta tersebut ke lelong, " kata Humes. "Tidak lazimnya untuk mendapatkan yuran lelong 10%, kepentingan bank dan penalti, yuran peguam, yuran jualan 12%, yuran penyediaan harta, dan sebagainya yang diserahkan kepada pembeli."

Semak sebarang Tuntutan, Penjual, dan Penghuni

Sebelum anda menawar, anda akan mahu menyewa sebuah syarikat carian tajuk untuk melihat siapa yang mungkin memegang lien terhadap harta itu. Sekiranya anda memenanginya, anda akan bertanggungjawab ke atas sebarang lien, yang bermaksud lebih banyak wang daripada poket anda.

Mungkin terdapat tuntutan lain terhadap rumah-bukan hanya lien cukai, tetapi kontraktor atau gadai janji kedua. Penawar hendaklah menyemak dengan syarikat lelongan untuk memastikan bahawa harta itu mempunyai tajuk yang jelas. Sekiranya anda memenangi lelongan, anda akan membeli insurans tajuk semasa escrow atau segera selepas menutup untuk melindungi diri anda daripada sebarang liens yang tidak ditemui semasa carian tajuk.

Juga, dalam beberapa kes, pemilik (bekas) atau setinggan akan menduduki harta itu, bermakna anda perlu mengusir mereka-suatu proses yang boleh menjadi tidak menyenangkan, dan panjang dan mahal paling teruk. Untuk mempermudah proses, anda mungkin ingin menawarkan mereka beberapa ribu dolar ke depan untuk bergerak keluar dan menyerahkan kunci.

Berhenti daripada melakukan apa-apa sehingga anda memegang tajuk. Elakkan kehendak untuk memulakan pengubahsuaian atau berpindah ke dalam harta itu sebaik sahaja mendapat sijil jualan anda. Anda masih perlu menunggu hingga 10 hari atau lebih untuk menerima sijil tajuk anda. Harta itu tidak semestinya milik anda sehingga anda memegang sijil itu; pemilik masih boleh mengekalkan hak mereka ke rumah dengan memfailkan bantahan terhadap penjualan dengan mahkamah atau dengan membayar pinjaman.

Garisan bawah

Rumah yang diambil alih mungkin menarik secara kewangan, tetapi terdapat banyak halangan untuk dipertimbangkan sebelum membeli. Juga, hanya kerana sebuah rumah dijual di lelong tidak bermakna anda boleh mendapatkannya pada harga yang baik (atau rumah itu adalah harga yang baik pada harga mana pun-itu boleh menjadi lubang wang). Tetapi untuk individu yang cerdas, bijak, dan bermotivasi, lelongan hartanah patut dijelajahi sebagai cara untuk mengambil rumah atau harta pelaburan dengan murah.

Bahawa dikatakan, pertimbangkan hartanah bukan lelongan sebagai alternatif. "Adalah mungkin untuk mencari kesepakatan yang lebih baik apabila berunding dengan penjual yang mempunyai ekuiti dalam harta dan boleh berunding bagi pihak mereka sendiri tanpa semua penalti dan yuran gabungan lelongan, " kata Humes. "Anda mungkin juga mempunyai lebih banyak persaingan di lelongan dari syarikat-syarikat yang membeli hartanah untuk menjadi model bisnis. Rumah yang dilelong tidak selalu merupakan kesepakatan terbaik bagi pembeli rumah rata-rata."

Sekiranya anda berminat untuk mengambil harta murah di lelong, banyak perkara yang perlu dipelajari. Lelongan adalah cara yang lebih berisiko untuk membeli harta daripada melalui agen hartanah. Penting untuk menjadi sangat berpendidikan mengenai proses dan mengenai sifat yang anda berminat dalam pembidaan. Bekerja dengan ejen hartanah atau broker tempatan untuk mengenal pasti potensi hartanah boleh membantu, walaupun mereka mungkin tidak berminat kecuali anda boleh mencapai perjanjian pampasan.

Akhir sekali, pastikan anda mengkaji semula semua peraturan lelongan dengan teliti dan menjalankan ketekunan wajar pada hartanah sebelum anda membuat tawaran. Dapatkan nasihat seorang peguam hartanah-idealnya yang berpengalaman dengan penjualan rampasan-untuk memastikan anda memahami tanggungjawab dan liabiliti anda jika anda adalah pemenang yang menang.