Tidak seperti saham saham, hartanah pelaburan tidak boleh dipunggah dalam beberapa saat dengan satu klik tetikus anda. Masa antara keputusan untuk menjual dan tarikh jualan sebenar sering diukur dalam beberapa minggu atau bulan. Menjual rumah anda sendiri boleh menjadi satu proses menakutkan jika anda tidak tahu di mana untuk memulakan, tetapi menjual harta pelaburan memerlukan lebih banyak kerja.
Jumlah modal dan isu-isu percukaian yang menyatukan realisasi modal itu adalah rumit ketika berurusan dengan real estat investasi. Walau bagaimanapun, tidak mustahil untuk dicapai sendiri., kami akan melihat proses menjual hartanah pelaburan dan memberi tumpuan kepada bagaimana untuk membatasi cukai ke atas keuntungan.
Mengapa Menjual?
Sebab untuk menjual harta sewa berbeza-beza. Tuan-tuan tanah yang secara peribadi menguruskan harta mereka boleh bergerak dan mahu melabur dalam sesuatu yang berdekatan dengan kediaman baru mereka. Atau seorang tuan rumah mungkin ingin membayar tunai pada penghargaan harta sewa dan bukannya mengumpul wang melalui sewa. Ia mungkin menjadi kes harta yang kehilangan wang, sama ada melalui kekosongan atau tidak cukup sewa untuk menampung perbelanjaan. Terlepas dari sebabnya, pelabur hartanah yang ingin menjual mesti berurusan dengan cukai.
Manusia Cukai Menimbulkan
Cukai laba modal pada jualan harta sewa jauh lebih curam berbanding dengan jualan langsung harta benda peribadi. Keuntungan modal dasar yang anda perlu bayar pada keuntungan dari jualan akan ditambah dengan susut nilai yang anda tuntut terhadap harta tersebut. Ini bermakna bahawa jika harta itu kehilangan wang dan anda menggunakan kerugian terhadap rang undang-undang cukai anda pada tahun-tahun sebelumnya, anda akan mempunyai bil cukai yang lebih besar apabila penjualan berlaku.
Contoh - Cukai Keuntungan Modal dan Susut Nilai
Katakan anda mempunyai harta sewa yang anda beli dengan harga $ 150, 000 dan ia dijual dengan harga $ 200, 000. Biasanya, ini bermakna anda membayar keuntungan modal pada $ 50, 000. Sekiranya anda menolak $ 20, 000 dalam susut nilai semasa anda memiliki harta itu, namun anda berhutang perbezaan antara harga jualan dan harga pembelian anda ditolak susut nilai: $ 200, 000 - ($ 150, 000 - $ 20, 000). Daripada keuntungan modal pada $ 50, 000, anda kini berhutang keuntungan modal pada $ 70, 000.
Nota: Ini tidak boleh menghalang anda daripada menuntut kerugian susut nilai . Ia hampir selalu lebih baik untuk merealisasikan rehat cukai lebih cepat daripada kemudian .
Rolling Over
Kod Hasil Dalam Seksyen 1031 membolehkan pelabur hartanah mengelakkan cukai atas keuntungan mereka dengan melabur semula mereka dalam harta sejenis. Dengan bantuan peguam atau penasihat cukai, anda boleh menubuhkan jualan supaya hasil dimasukkan ke dalam akaun escrow sehingga anda bersedia menggunakannya untuk membeli harta baru. Terdapat had masa 45 hari untuk memilih hartanah baru dan enam bulan untuk menyelesaikan transaksi. Jika anda berniat untuk melakukan peralihan, anda harus mula mencari harta baru sebelum anda menjual yang lama.
Pertukaran 1031 berfungsi hebat jika anda bercadang untuk melabur semula dalam harta lain. Jika anda hanya mahu berhenti terlibat secara langsung, anda boleh mengupah pengurus hartanah profesional untuk tempat anda sekarang atau menjualnya dan membeli harta yang diurus secara profesional. Jika matlamat anda semata-mata untuk meningkatkan modal, bagaimanapun, anda hanya perlu makan cukai keuntungan modal.
Memasukkan sebagai Perisai
Penggabungan menjadi semakin popular bagi pelabur hartanah. Dengan menggabungkan, pelabur dapat mengurangkan liabiliti mereka yang menjadikan perbuatan perbadanan sebagai perisai antara anda dan potensi yang penyewa boleh menuntut anda. Rumah dan kewangan peribadi anda tidak boleh dituntut dalam apa-apa tindakan mahkamah atau prosiding undang-undang apabila anda menggabungkan. Syarikat-syarikat juga mempunyai peraturan cukai yang berbeza yang sangat baik, terutamanya dengan keuntungan modal daripada menjual harta benda.
Bagi pelabur hartanah tertentu, penggabungan masuk akal. Sekiranya anda menggunakan orang ramai untuk mencari dan menguruskan pelbagai jenis penghasilan pendapatan dan membuat keuntungan yang besar di dalamnya, penggabungan akan mengurangkan bil cukai anda, dan kemudian anda akan melihat keuntungan melalui struktur saham perbadanan anda. Bagi kebanyakan pelabur hartanah, terdapat cara yang lebih baik untuk mendapatkan faedah pemerbadanan tanpa merumitkan bagaimana pendapatan direalisasikan.
Pemerbadanan boleh mewujudkan penghalang antara anda dan pendapatan dari harta anda supaya jika anda bergantung pada pendapatan itu dengan apa-apa cara, anda mungkin tidak dapat mengaksesnya semudah yang anda inginkan - terutamanya dengan keuntungan besar seperti yang dijual sebuah hartanah. Ia agak mudah untuk dimasukkan, memerlukan hanya beberapa nasihat profesional dan dokumen, tetapi mendapatkan harta anda daripada sebuah syarikat (sebagai contoh, untuk menjualnya dan bersara) adalah lebih rumit kerana anda sedang berjalan garis penghijrahan / penipuan cukai yang disengajakan melainkan anda menjual perbadanan bukannya sifat yang membuatnya. Ini, tentu saja, lebih sukar daripada menjual rumah.
Sebaliknya, jika anda secara peribadi menguruskan dua atau tiga hartanah dan mempunyai satu atau dua lagi yang dikendalikan secara profesional, anda mungkin tidak mendapat manfaat daripada pemerbadanan. Sekiranya pendapatan dari sewa anda tidak melampaui perbelanjaan anda untuk setiap harta dengan margin yang besar, anda lebih baik untuk memegang mereka sebagaimana yang ada dan menggunakan susut nilai dan penurunan nilai di mana anda boleh atau menukar pegangan harta tanah anda menjadi perniagaan kecil.
Di samping menggunakan perniagaan kecil sebagai alternatif kepada pemerbadanan, sesetengah negeri membenarkan pelabur hartanah membuka sebuah syarikat liabiliti terhad berasingan untuk setiap harta milik mereka. Walaupun ini tidak semestinya mengurangkan cukai, ia melindungi kewangan anda, serta setiap harta, dari mana-mana litigasi yang boleh dilakukan terhadap salah satu harta anda.
Garisan bawah
Menjual harta sewa boleh mencabar, dan bahkan lebih sukar jika anda berharap untuk mengelakkan rang undang-undang cukai yang besar pada hasilnya. Jika anda menjual untuk melabur dalam harta yang berbeza, maka anda boleh melakukan peralihan 1031 dan menanggalkan rang undang-undang cukai. Jika anda menjual kerana anda memerlukan modal, anda perlu membayar beberapa cukai.
Senario terbaik, seperti saham, adalah untuk menunda penjualan hartanah pelaburan, terutamanya sewa yang memecah atau lebih baik, melainkan jika anda mengimbangi kredit atau kerugian untuk mengambil beberapa gigitan daripada cukai keuntungan modal. Dengan cara ini, anda akan mempunyai peluang untuk mengurangkan bil cukai keseluruhan anda dan memungut lebih banyak hasil.
