Pendekatan perbandingan jualan adalah kaedah penilaian hartanah yang membandingkan harta dengan hartanah lain yang mempunyai ciri-ciri serupa yang telah dijual baru-baru ini. Kaedah ini mengambil kira kesan bahawa ciri-ciri individu mempunyai nilai harta keseluruhan. Dalam erti kata lain, jumlah nilai sesuatu harta adalah jumlah nilai semua ciri-cirinya. Ejen hartanah dan penilai boleh menggunakan pendekatan perbandingan jualan ketika menilai hartanah untuk dijual.
Memahami Pendekatan Perbandingan Penjualan (SCA)
Pendekatan perbandingan jualan membantu profesional hartanah dan pembeli menentukan sama ada harga rumah adalah adil dan setanding dengan pasaran semasa.
Pendekatan ini digunakan sebagai tulang belakang untuk analisis pasaran perbandingan, yang merupakan analisis harga hartanah yang baru dijual yang sama dan dalam kawasan geografi yang sama. Dalam erti kata lain, pendekatan ini sering memerlukan melihat sifat-sifat tempatan untuk melihat apa yang mereka mempunyai persamaan. Dari situ, penilai boleh menentukan nilai untuk harta berdasarkan ciri-cirinya. Dengan mengkaji sifat-sifat di dalam lokasi yang sama, ia menghindari menggunakan kaedah yang kurang dipercayai seperti membandingkan penjualan hartanah di kawasan geografi yang lebih luas.
Menggunakan Pendekatan Perbandingan Penjualan
Walaupun terdapat banyak langkah yang dapat dinilai penilai hartanah dalam menilai nilai harta, yang digariskan di bawah adalah beberapa yang paling biasa. Adalah penting untuk diperhatikan bahawa pendekatan perbandingan jualan bukanlah penilaian rasmi, dan jika harta itu unik, penilaian formal mungkin diperlukan.
Lokasi dan Kejiranan
Geografi di mana hartanah terletak dan keadaan topografi setempat boleh memberi kesan langsung ke atas nilai yang diberikan kepada semua sifat setanding. Sebagai contoh, satu deretan rumah yang terletak berhampiran lapangan terbang semua akan mempunyai masalah bunyi yang akan menjadi sebahagian daripada perbandingan jualan mereka. Jika rumah-rumah yang sama terletak di bahagian yang lebih tenang di bandar, penilaian akan berbeza.
Adalah lebih sesuai untuk membandingkan rumah yang terletak di kejiranan yang sama daripada rumah di bahagian lain bandar, walaupun mereka berkongsi reka bentuk seni bina yang sama. Antara faktor yang perlu diperhatikan dalam menilai kejiranan ialah,
- Jarak ke sekolah berdekatan, jika adaTanah, tasik, atau pantaiPerkara atau kawasan umumPusat jarak jauh ke lebuh raya atau overpass Bangunan-bangunan, trek kereta api, bangunan perindustrian
Faktor luaran yang lain boleh dimainkan dengan penilaian, seperti tahap pencemaran pada harta tanah dan kawasan sekitarnya.
Senarai Terkini yang Dijual
Tinjau nilai harta rumah dan kos setiap kaki persegi. Senarai terkini yang dijual dapat membantu menyediakan titik permulaan untuk nilai rumah di kawasan tersebut. Walaupun rumah dijual pada harga yang berlainan bergantung pada ciri dan pasaran mereka pada masa jualan, mengkaji semula nilai harta dan penjualan baru-baru ini akan memberikan titik permulaan atau nombor baseline yang baik.
Ciri Rumah untuk Dijual dengan Sama-sama
Rumah harus dibandingkan dengan hartanah yang mempunyai bilangan bilik tidur, garaj, dan bilik mandi yang sama. Perbandingan itu harus termasuk rumah kira-kira rakaman persegi yang sama pada bidang tanah yang mempunyai saiz yang sama.
Umur dan Keadaan Rumah
Bandingkan rumah dengan orang yang sama umur, dan jika rumah yang lebih tua, sama ada ia memerlukan peningkatan. Keadaan keseluruhan rumah dapat mempengaruhi penilaian secara signifikan. Sebagai contoh, dua buah rumah mungkin mempunyai reka bentuk yang sama, dengan bilangan bilik yang sama, tetapi salah satu rumah mungkin memerlukan pembaikan. Mungkin ada kerosakan rayap, isu dengan paip atau bumbung yang mesti diganti atau diperbaiki. Apa-apa penambahbaikan yang diperlukan akan menjejaskan nilai harta, tanpa mengira ciri yang setanding.
Kira Harga Purata setiap Kaki Square
Apabila rumah yang mempunyai ciri-ciri yang serupa, umur, dan geografi disusun, mengambil setiap harga jualan mereka dan membahagikannya dengan rakaman persegi mereka. Hasilnya akan menghasilkan kos setiap kaki persegi berdasarkan rumah dalam analisis perbandingan jualan. Purata kos setiap rakaman persegi untuk semua rumah yang setanding dan darabkan nombor itu dengan rakaman persegi rumah yang dinilai.
Sebagai contoh, mari lihat rumah di kawasan yang sama dan kirakan cuping persegi rata-rata mereka. Tiga rumah di kawasan itu dijual baru-baru ini dan disenaraikan seperti berikut:
- $ 300, 000 dengan 3, 500 kaki persegi dan satu harga bagi satu rakaman persegi $ 85.70 (300, 000 / 3, 500) $ 285, 000 dengan 2, 800 kaki persegi dan satu harga bagi setiap rakaman persegi $ 101.78 $ 232, 000 dengan 2, 500 kaki persegi dan satu harga bagi setiap rakaman persegi $ 92.80 Purata harga bagi setiap Rakaman persegi untuk ketiga-tiga harta adalah $ 93.42 atau ((85.70 + 101.78 + 92.80 = $ 280.28) / 3)
Rumah yang dinilai mempunyai rakaman persegi 2, 600 dan ketika kita melipatgandakan cuplikan persegi rata-rata untuk rumah setanding, kita sampai pada jumlah yang dinilai $ 242, 892 atau ($ 93.42 * 2, 600). Analisis itu harus memberikan nilai yang munasabah untuk rumah.
Sudah tentu, banyak ciri lain mungkin meningkatkan nilai rumah. Walau bagaimanapun, analisis perbandingan jualan bukan sains yang tepat kerana nilai rumah agak subjektif, bermakna satu keluarga mungkin lebih bernilai daripada yang lain dan meningkatkan tawaran mereka. Seperti yang dinyatakan sebelum ini, faktor luar seperti keadaan ekonomi, pasaran pekerjaan, dan keadaan pasaran hartanah semuanya banyak memainkan berapa banyak rumah dijual atau berapa lama ia berada di pasaran.
