Menghargai harta pelaburan hartanah

Dari perspektif kuantitatif, melabur dalam hartanah agak seperti melabur dalam stok. Untuk keuntungan, para pelabur harus menentukan nilai harta dan membuat tekaan berpendidikan tentang berapa banyak keuntungan yang akan dibuat, sama ada melalui penghargaan harta, pendapatan sewa, atau kedua-duanya.

Penilaian ekuiti biasanya dilakukan melalui dua metodologi asas: nilai mutlak dan nilai relatif. Perkara yang sama berlaku untuk penilaian hartanah. Diskaun pendapatan operasi bersih masa depan (NOI) dengan kadar diskaun yang sesuai untuk hartanah adalah sama dengan penilaian aliran tunai diskaun (DCF) untuk stok; mengintegrasikan model pengganda pendapatan kasar dalam hartanah adalah setanding dengan penilaian nilai relatif dengan stok. Di bawah ini, kami akan melihat bagaimana untuk menghargai hartanah hartanah menggunakan kaedah ini.

TUTORIAL: "Panduan Homebuyer Pertama Kali"

Kadar Permodalan

Salah satu anggapan paling penting yang dilakukan oleh seorang pelabur hartanah ketika menilai hartanah adalah memilih tingkat permodalan yang sesuai, yang merupakan tingkat pengembalian yang diperlukan atas harta benda bersih nilai penghargaan atau susutnilai. Ringkasnya, itu adalah kadar yang digunakan untuk pendapatan operasi bersih untuk menentukan nilai semasa sesuatu harta.

Contohnya, jika harta yang dijangka menjana pendapatan operasi bersih (NOI) sebanyak $ 1 juta sepanjang sepuluh tahun akan datang didiskaunkan pada kadar permodalan sebanyak 14%, nilai pasaran harta itu ialah $ 1, 000, 000 /.14 = $ 7, 142, 857 (bersih pendapatan operasi / kadar permodalan keseluruhan = nilai pasaran).

Nilai pasaran $ 7, 142, 857 adalah tawaran yang baik jika harta itu dijual pada $ 6.5 juta. Ia adalah satu perjanjian yang tidak baik jika harga jualan adalah $ 8 juta.

Menentukan kadar permodalan adalah salah satu metrik utama dalam menilai harta yang menjana pendapatan. Walaupun ia agak rumit daripada mengira kos purata wajaran modal (WACC) firma, terdapat beberapa kaedah yang boleh digunakan oleh pelabur untuk mencari kadar permodalan yang sesuai. (Untuk bacaan yang berkaitan, lihat "4 Cara Menilai Harta Tanah Sewa Harta Tanah")

Kaedah Membina-Up

Satu pendekatan umum ialah kaedah membina. Bermula dengan kadar faedah, masukkan:

Premium kecairan yang sesuai (timbul akibat sifat tidak bercagar harta tanah) Premium menawan (akaun untuk penghargaan tanah bersih) Premium risiko (mendedahkan pendedahan risiko keseluruhan pasaran hartanah)

Memandangkan kadar faedah 4%, kadar tanpa kecairan 1.5%, premium menawan sebanyak 1.5%. dan kadar risiko 2.5%, kadar permodalan harta ekuiti disimpulkan sebagai: 6 + 1.5 + 1.5 + 2.5 = 11.5%. Jika pendapatan operasi bersih adalah $ 200, 000, nilai pasaran harta itu ialah $ 200, 000 /.115 = $ 1, 739, 130.

Jelas sekali, melakukan pengiraan ini sangat mudah. Kerumitan ini terletak pada menilai anggaran yang tepat untuk komponen individu kadar permodalan, yang boleh mencabar. Kelebihan kaedah membina adalah bahawa ia cuba menentukan dan mengukur secara tepat komponen individu kadar diskaun.

Kaedah Pemasaran Pasaran

Kaedah ekstraksi pasaran mengandaikan bahawa terdapat pendapatan operasi bersih dan maklumat jualan bersih yang sedia ada pada hartanah yang menghasilkan pendapatan yang setanding. Kelebihan kaedah pengambilan pasaran adalah bahawa kadar permodalan menjadikan permodalan pendapatan langsung lebih bermakna.

Menentukan kadar permodalan agak mudah. Anggapkan pelabur mempertimbangkan membeli tempat letak kereta yang dijangka menghasilkan $ 500, 000 dalam pendapatan operasi bersih. Di kawasan itu, terdapat tiga hartanah tempat letak kereta yang bersamaan dengan pendapatan setanding yang ada.

Parking Lot 1 mempunyai pendapatan operasi bersih $ 250, 000 dan harga jualan $ 3 juta. Dalam kes ini, kadar permodalan ialah: $ 250, 000 / $ 3, 000, 000 = 8.33%. Memarkir Lot 2 mempunyai pendapatan operasi bersih $ 400, 000 dan harga jualan $ 3.95 juta. Kadar permodalan ialah: $ 400, 000 / $ 3, 950, 000 = 10, 13%. Pendaftaran Lot 3 mempunyai pendapatan operasi bersih $ 185, 000 dan harga jualan $ 2 juta. Kadar permodalan ialah: $ 185, 000 / $ 2, 000, 000 = 9, 25%.

Berdasarkan kadar yang dikira untuk ketiga-tiga harta setanding (8.33%, 10.13% dan 9.25%), kadar permodalan keseluruhan sebanyak 9.4% akan menjadi representasi pasaran yang munasabah. Dengan menggunakan kadar permodalan ini, pelabur boleh menentukan nilai pasaran harta itu. Nilai peluang pelaburan tempat letak kereta adalah $ 500, 000 /.094 = $ 5, 319, 149.

Kaedah Band-of-Investment

Kadar permodalan dikira menggunakan kadar faedah individu bagi harta yang menggunakan kedua-dua hutang dan pembiayaan ekuiti. Kelebihan kaedah band-pelaburan adalah bahawa ia adalah kadar permodalan yang paling sesuai untuk pelaburan hartanah yang dibiayai.

Langkah pertama adalah untuk mengira faktor dana tenggelam. Ini adalah peratusan yang mesti diketepikan setiap tempoh untuk mempunyai jumlah tertentu pada masa depan. Anggapkan bahawa harta dengan pendapatan operasi bersih sebanyak $ 950, 000 adalah 50% dibiayai, menggunakan hutang pada 7% faedah untuk dilunaskan selama 15 tahun. Selebihnya dibayar dengan ekuiti pada kadar pulangan yang diperlukan sebanyak 10%. Faktor dana tenggelam akan dikira sebagai:

Ku $\frac{\frac{Saya n t e r e s t R a t e}{12 M o n t h s}}{^{(# o f Y e a r s * 12 M o n t h s)} - 1} \ dfrac { frac {Interest ~ Rate} {12 ~ Months}} {{} ^ {( # ~ ~ Years * 12 ~ Months)} - 1}$ (# Tahun * 12 Bulan) -112 Bulan Kadar Tertarik

Mengepung nombor, kami dapat:

.07 / 12

{ ^15x12 } - 1

Ini mengira kepada.003154 sebulan. Setiap tahun, peratusan ini ialah:.003154 x 12 bulan = 0.0378. Kadar di mana pemberi pinjaman mesti dibayar sama dengan faktor dana sinking ini ditambah dengan kadar faedah. Dalam contoh ini, kadar ini ialah:.07 +.0378 = 10.78%, atau.1078.

Oleh itu, kadar purata berwajaran, atau kadar permodalan keseluruhan, menggunakan berat 50% untuk hutang dan 50% berat untuk ekuiti ialah: (.5 x.1078) + (.5 x.10) = 10.39%. Akibatnya, nilai pasaran hartanah ialah: $ 950, 000 /.1039 = $ 9, 143, 407.

Bagaimana Nilai Hartanah Pelaburan Harta Tanah

Penilaian Nilai Ekuiti

Model penilaian mutlak menentukan nilai semasa aliran tunai masuk masa depan untuk memperolehi nilai intrinsik saham; kaedah yang paling umum ialah model diskaun dividen (DDM) dan teknik aliran tunai diskaun (DCF). Sebaliknya, kaedah nilai relatif mencadangkan bahawa dua sekuriti setanding sepatutnya sama berharga mengikut pendapatan mereka. Nisbah seperti harga kepada pendapatan dan harga kepada jualan dibandingkan dengan syarikat-syarikat intra-industri lain untuk menentukan sama ada saham berada di bawah atau lebih bernilai. Seperti dalam penilaian ekuiti, analisis penilaian hartanah harus melaksanakan kedua-dua prosedur untuk menentukan pelbagai nilai yang mungkin.

Mengira Pendapatan Operasi Bersih Harta Tanah Harta Tanah

Ku $\begin{matrix} M a r k e t V a l u e = \frac{N O {Saya}_{1}}{r - g} = \frac{N O {Saya}_{1}}{R} \\ di mana: \\ N O Saya = N e t o p e r a t i n g i n c o m e \\ r = R e q u i r e d r a t e o f r e t u r n o n r e a l e s t a t e a s s e t s \\ g = G r o w t h r a t e o f N O Saya \\ R = C a p i t a l i z a t i o n r a t e (r - g) \end{matrix} \ begin {aligned} & Market ~ Value = \ dfrac {NOI_1} {rg} = \ dfrac {NOI_1} {R} \ & \ textbf {where:} \ & NOI = \ text { small income operating net} & r = \ text { small Kadar pulangan yang diperlukan untuk aset hartanah} \ & g = \ text { small Growth rate NOI} \ & R = \ text { small Capitalization rate (r) - \ text { small g)} \ \ end {aligned}$ Nilai pasaran = r-gNOI1 = RNOI1 di mana: NOI = pendatang operasi bersih = Kadar pulangan yang diperlukan ke atas aset hartanah g = Kadar pertumbuhan NOIR = Kadar permodalan (r-g)

Pendapatan operasi bersih mencerminkan pendapatan yang akan dijana harta selepas pemfaktoran dalam perbelanjaan operasi tetapi sebelum pengurangan cukai dan pembayaran faedah. Sebelum menolak perbelanjaan, jumlah hasil yang diperoleh daripada pelaburan mestilah ditentukan. Hasil sewa yang dijangkakan pada awalnya akan diramalkan berdasarkan sifat setanding yang berdekatan. Dengan penyelidikan pasaran yang betul, pelabur dapat menentukan harga penyewa yang dikenakan di kawasan itu dan mengandaikan bahawa sewa per kaki persegi yang sama boleh digunakan untuk harta ini. Peningkatan ramalan sewa adalah diambil kira dalam kadar pertumbuhan dalam formula.

Memandangkan kadar kekosongan yang tinggi adalah ancaman berpotensi untuk pulangan pelaburan hartanah, sama ada analisis kepekaan atau anggaran konservatif yang realistik harus digunakan untuk menentukan pendapatan yang dilupakan jika aset tersebut tidak dimanfaatkan sepenuhnya.

Perbelanjaan operasi termasuk perbelanjaan langsung yang dilakukan melalui operasi harian bangunan, seperti insurans harta, yuran pengurusan, yuran penyelenggaraan, dan kos utiliti. Ambil perhatian bahawa susut nilai tidak termasuk dalam jumlah pengiraan perbelanjaan. Pendapatan operasi bersih harta tanah adalah sama dengan pendapatan sebelum faedah, cukai, susutnilai, dan pelunasan (EBITDA).

Mengurangkan pendapatan operasi bersih daripada pelaburan hartanah dengan kadar permodalan pasaran adalah sama dengan mendiskaun aliran dividen masa depan dengan kadar pulangan yang diperlukan, disesuaikan untuk pertumbuhan dividen. Pelabur ekuiti yang biasa dengan model pertumbuhan dividen harus segera melihat persamaannya. (DDM adalah salah satu teori kewangan yang paling asas, tetapi ia hanya sesuai dengan andaian. Lihat " Menggali Ke dalam Model Diskaun Dividen .")

Menemukan Kapasiti Menjana Pendapatan Harta

Ku $M a r k e t V a l u e = G r o s s Saya n c o m e \times G r o s s Saya n c o m e M u l t i p l i e r \ textit { nilai pasaran kecil = pendapatan kasar} times \ textit { small multiplier income multiplier}$ Nilai Pasaran = Pendapatan Kasar × Multiplier Pendapatan Kasar

Pendekatan pengganda pendapatan kasar adalah kaedah penilaian relatif yang berdasarkan kepada andaian yang mendasari bahawa hartanah di kawasan yang sama akan dinilai secara proporsional kepada pendapatan kasar yang mereka dapat menjana. Seperti namanya, pendapatan kasar ialah jumlah pendapatan sebelum potongan perbelanjaan operasi. Walau bagaimanapun, kadar kekosongan mesti diramalkan untuk mendapatkan anggaran pendapatan kasar yang tepat.

Sebagai contoh, jika seorang pelabur hartanah membeli bangunan 100, 000 kaki persegi, dia boleh menentukan dari data harta setanding bahawa purata pendapatan bulanan kasar bagi kaki persegi di kejiranan ialah $ 10. Walaupun pelabur pada mulanya mungkin menganggap bahawa pendapatan tahunan kasar ialah $ 12 juta ($ 10 x 12 bulan x 100, 000 kaki persegi), terdapat kemungkinan ada beberapa unit kosong di dalam bangunan pada bila-bila masa. Dengan mengandaikan bahawa terdapat kadar kekosongan 10%, pendapatan tahunan kasar ialah $ 10.8 juta ($ 12 MM x 90%). Pendekatan yang sama digunakan untuk pendekatan pendapatan operasi bersih juga.

Langkah seterusnya dalam menaksir nilai hartanah hartanah adalah menentukan pengganda pendapatan kasar. Ini dicapai jika seseorang mempunyai data jualan sejarah. Melihat harga jualan hartanah setanding dan membahagikan nilai oleh pendapatan tahunan kasar yang dihasilkan menghasilkan pengganda purata bagi rantau ini.

Pendekatan penilaian jenis ini adalah sama dengan menggunakan transaksi atau gandaan sebanding untuk menilai saham. Ramai penganalisis akan meramalkan pendapatan sebuah syarikat dan melipatgandakan angka pendapatan per saham (EPS) oleh nisbah P / E industri. Penilaian hartanah boleh dilakukan melalui langkah-langkah yang serupa.

Sekatan jalan ke Penilaian Harta Tanah

Kedua-dua kaedah penilaian hartanah ini agak mudah. Walau bagaimanapun, dalam amalan, menentukan nilai harta penghasilan pendapatan menggunakan pengiraan ini agak rumit. Pertama sekali, mendapatkan maklumat yang diperlukan mengenai semua input formula, seperti pendapatan operasi bersih, premium yang termasuk dalam kadar permodalan, dan data jualan yang setanding, mungkin terbukti sangat memakan masa dan mencabar.

Kedua, model penilaian ini tidak mempengaruhi faktor perubahan besar dalam pasaran hartanah, seperti krisis kredit atau ledakan hartanah. Akibatnya, analisis selanjutnya perlu dilakukan untuk meramal dan faktor dalam kesan kemungkinan perubahan pembolehubah ekonomi.

Kerana pasaran hartanah kurang cair dan telus daripada pasaran saham, kadang-kadang sukar untuk mendapatkan maklumat yang diperlukan untuk membuat keputusan pelaburan yang sepenuhnya dimaklumi. Yang mengatakan, disebabkan oleh pelaburan modal yang besar biasanya diperlukan untuk membeli pembangunan yang besar, analisis rumit ini dapat menghasilkan keuntungan besar jika ia membawa kepada penemuan sebuah harta yang tidak dinilai (mirip dengan pelaburan ekuiti). Oleh itu, meluangkan masa untuk menyelidik input yang diperlukan adalah bernilai masa dan tenaga.

Garisan bawah

Penilaian hartanah sering berdasarkan strategi yang sama untuk analisis ekuiti. Kaedah lain, selain daripada pendapatan operasi bersih diskaun dan pendekatan pengganda pendapatan kasar, juga sering digunakan - beberapa unik untuk kelas aset ini. Sesetengah pakar industri, sebagai contoh, mempunyai pengetahuan kerja aktif tentang penghijrahan dan corak pembangunan bandar. Akibatnya, mereka dapat menentukan kawasan mana yang paling mungkin mengalami kadar penghargaan tertinggi.

Pendekatan yang mana pun digunakan, peramal yang paling penting dalam kejayaan strategi adalah sejauh mana ia dikaji.

Isi kandungan: