Apakah Pinjaman Jumbo?
Pinjaman jumbo, yang juga dikenali sebagai gadai janji jumbo, adalah jenis pembiayaan yang melebihi had yang ditetapkan oleh Agensi Kewangan Perumahan Persekutuan (FHFA). Tidak seperti gadai janji konvensional, pinjaman jumbo tidak layak untuk dibeli, dijamin, atau dijamin oleh Fannie Mae atau Freddie Mac. Direka untuk membiayai hartanah mewah dan rumah di pasaran hartanah tempatan yang sangat kompetitif, gadai janji jumbo mempunyai keperluan pengunderaitan yang unik dan implikasi cukai. Ini jenis gadai janji telah mendapat daya tarikan apabila pasaran perumahan terus pulih berikutan Kemelesetan Besar.
Nilai gadai janji jumbo berbeza-beza mengikut negeri dan juga daerah. FHFA menetapkan saiz had pinjaman yang sesuai untuk kawasan yang berlainan setiap tahun, walaupun ia jarang berubah. Sehingga 2019, had ditetapkan pada $ 484, 350 untuk sebahagian besar negara. Itu telah meningkat daripada $ 453, 100 pada 2018. Bagi daerah yang mempunyai nilai rumah yang lebih tinggi, batas dasar ditetapkan pada $ 726, 525, atau 150% dari $ 484, 350.
FHFA mempunyai set peruntukan yang berbeza untuk kawasan di luar benua Amerika Syarikat untuk pengiraan had pinjaman. Akibatnya, had dasar bagi pinjaman jumbo di Alaska, Guam, Hawaii, dan Kepulauan Virgin Amerika Syarikat pada tahun 2019 juga $ 726, 525. Jumlah itu sebenarnya mungkin lebih tinggi di daerah yang mempunyai nilai rumah yang lebih tinggi.
Bagaimana Pinjam Jumbo berfungsi
Sama seperti gadai janji tradisional, syarat minimum untuk jumbo menjadi semakin ketat sejak tahun 2008. Untuk mendapat kelulusan, anda perlu skor kredit cemerlang-700 atau ke atas-dan nisbah hutang kepada pendapatan (DTI) yang sangat rendah. DTI harus berada di bawah 43% dan sebaiknya lebih dekat kepada 36%. Walaupun mereka adalah hipotik yang tidak sesuai, jumbo masih harus berada dalam garis panduan tentang apa yang Biro Perlindungan Kewangan Pengguna menganggap "gadai janji yang layak" - sistem pinjaman dengan istilah dan peraturan yang standard, seperti DTI 43%.
Anda perlu membuktikan anda mempunyai wang tunai yang boleh diakses untuk menampung pembayaran anda, yang mungkin sangat tinggi jika anda memilih untuk gadai janji kadar tetap tetap 30 tahun. Tahap pendapatan dan rizab tertentu bergantung kepada saiz keseluruhan pinjaman, tetapi semua peminjam memerlukan 30 hari gaji dan bentuk cukai W2 yang membentang dua tahun lagi. Jika anda bekerja sendiri, keperluan pendapatan lebih besar: Dua tahun pulangan cukai dan sekurang-kurangnya 60 hari penyata bank semasa. Peminjam juga memerlukan aset cair yang boleh terbukti untuk memenuhi syarat dan rizab tunai bersamaan dengan enam bulan pembayaran gadai janji. Dan semua pemohon perlu menunjukkan dokumentasi yang betul mengenai semua pinjaman lain yang dipegang dan bukti pemilikan aset bukan cair (seperti hartanah lain).
Takeaways Utama
- Pinjaman jumbo adalah jenis pembiayaan yang melebihi had yang ditetapkan oleh Agensi Kewangan Perumahan Persekutuan dan tidak boleh dibeli, dijamin, atau diikat oleh Fannie Mae atau Freddie Mac. Pemilik rumah mesti menjalani lebih banyak keperluan kredit yang ketat daripada yang memohon pinjaman konvensional. Kelulusan memerlukan skor kredit cemerlang dan nisbah hutang kepada pendapatan yang sangat rendah. APR purata bagi gadai janji jumbo selalunya bersamaan dengan gadai janji konvensional, manakala bayaran turun adalah kira-kira 10% hingga 15% daripada jumlah harga belian.
Kadar Pinjaman Jumbo
Walaupun gadai janji jumbo digunakan untuk membawa kadar faedah yang lebih tinggi daripada gadai janji konvensional, jurang telah ditutup pada tahun-tahun kebelakangan ini. Hari ini, kadar peratusan tahunan purata (APR) untuk gadai janji jumbo selalunya hampir dengan gadai janji konvensional - dan dalam sesetengah kes, sebenarnya lebih rendah. Sehingga Mac 2019, Wells Fargo, sebagai contoh, dikenakan APR 4.092% atas pinjaman yang tetap 30 tahun dan 3.793% bagi pinjaman yang sama dengan pinjaman jumbo.
Walaupun syarikat yang ditaja oleh kerajaan tidak dapat mengendalikannya, pinjaman jumbo sering disegurit oleh institusi kewangan lain; kerana sekuriti ini membawa lebih banyak risiko, mereka berdagang pada premium hasil kepada gadai janji yang securitisasi konvensional. Walau bagaimanapun, penyebaran ini telah dikurangkan dengan kadar faedah pinjaman itu sendiri.
Down Payment on a Jumbo Loan
Untungnya, keperluan pembayaran ke bawah telah melonggarkan sepanjang tempoh masa yang sama. Pada masa lalu, peminjam gadai janji jumbo sering memerlukan pembeli rumah untuk meletakkan 30% daripada harga pembelian kediaman (berbanding dengan 20% untuk gadai janji konvensional). Sekarang, angka itu jatuh serendah 10% hingga 15%. Seperti mana-mana gadai janji, terdapat pelbagai kelebihan untuk membuat bayaran pendahuluan yang lebih tinggi-di antara mereka, untuk mengelakkan kos pemberi pinjaman insurans gadai janji swasta memerlukan pembayaran turun di bawah 20%.
Siapa yang Perlu Mengambil Pinjaman Jumbo?
Berapa banyak yang akhirnya boleh dipinjam bergantung, tentu saja, mengenai aset anda, skor kredit anda, dan nilai harta yang anda berminat untuk membeli. Hipotek ini dianggap paling sesuai untuk segmen penghasilan berpendapatan tinggi yang membuat antara $ 250, 000 dan $ 500, 000 setahun. Segmen ini dikenali sebagai HENRY, akronim untuk golongan yang berpenghasilan tinggi, tidak kaya lagi. Pada asasnya, ini adalah orang yang secara amnya membuat banyak wang tetapi tidak mempunyai berjuta-juta tunai tambahan atau aset lain yang terkumpul.
Walaupun individu dalam segmen HENRY mungkin tidak mengumpulkan kekayaan untuk membeli rumah baru yang mahal dengan wang tunai, individu berpendapatan tinggi biasanya mempunyai skor kredit yang lebih baik dan sejarah kredit yang lebih banyak dibanding daripada pembeli rumah purata yang mencari pinjaman gadai janji konvensional untuk jumlah yang lebih rendah. Mereka juga mempunyai akaun persaraan yang lebih mantap. Mereka sering menyumbang untuk tempoh masa yang lebih lama daripada golongan berpendapatan rendah.
Jangan mengharapkan pengecualian cukai yang besar pada pinjaman jumbo. Penutupan atas potongan bunga gadai janji adalah terhad kepada $ 750, 000 untuk hutang gadai janji baru.
Ini hanyalah jenis individu yang suka untuk mendaftar untuk produk jangka panjang, sebahagiannya kerana mereka sering memerlukan perkhidmatan pengurusan kekayaan tambahan. Selain itu, lebih praktikal bagi bank untuk mentadbir hipotik tunggal $ 2 juta daripada 10 pinjaman bernilai $ 200, 000.
Pertimbangan Khas untuk Pinjaman Jumbo
Hanya kerana anda layak untuk salah satu daripada pinjaman ini tidak bermakna anda perlu mengambil satu. Anda tentu tidak perlu jika anda mengira ia memberikan anda rehat cukai yang besar, contohnya.
Anda mungkin menyedari bahawa anda boleh memotong faedah gadai janji yang anda bayar untuk mana-mana tahun dari cukai anda, memberikan anda potongan potongan anda. Tetapi anda mungkin tidak perlu bimbang tentang topi tempat IRS mengenai potongan ini - topi yang diturunkan oleh petikan Akta Cukai dan Pekerjaan. Sesiapa yang mendapat gadai janji pada 14 Disember, 2017, atau lebih awal boleh mengurangkan faedah sehingga $ 1 juta dalam hutang, iaitu jumlah cap lama. Tetapi untuk pembelian di rumah yang dibuat selepas 14 Disember 2017, anda hanya boleh menolak bunga sehingga $ 750, 000 dalam hutang gadai janji. Jika gadai janji anda lebih besar, anda tidak mendapat potongan penuh. Sekiranya anda bercadang untuk mengeluarkan gadai janji jumbo bernilai $ 2 juta yang menghasilkan $ 80, 000 dalam satu tahun, contohnya, anda hanya boleh memotong $ 30, 000 - faedah pada $ 750, 000 pertama dalam gadai janji anda. Sebenarnya, anda hanya mendapat pengecualian cukai sebanyak 37.5% daripada kepentingan gadai janji.
Ini bermakna anda perlu meminjam dengan berhati-hati dan mengetuk nombor-nombor dengan berhati-hati untuk melihat apa yang anda benar-benar mampu dan apa jenis faedah cukai yang akan anda terima. Dengan potongan cukai negeri dan tempatan terhad kepada $ 10, 000 setahun, disebabkan oleh rang undang-undang cukai yang sama, harta yang dikenakan cukai juga akan menyebabkan anda lebih banyak untuk memiliki. Satu strategi lain: Bandingkan syarat-syarat untuk melihat jika mengambil pinjaman yang sesuai, ditambah pinjaman kedua, bukan satu jumbo besar, mungkin membuktikan dengan lebih baik untuk kewangan anda dalam jangka panjang. (Untuk bacaan berkaitan, lihat "Memahami Jumbo Vs. Mortgages Konvensional")
