Isi kandungan
- Talian Pengeluaran Gadai Janji
- Kesan Pelabur pada Kadar Gadai Janji
- Pinjaman Kadar Faedah Tetap
- Peranan Fed
- Kadar Pinjaman Boleh Laras - ARM
- Peramalan Perubahan
- Garisan bawah
Pinjaman gadai janji datang dalam dua bentuk utama - kadar tetap dan kadar laras - dengan beberapa gabungan hibrid dan pelbagai derivatif masing-masing. Pemahaman asas tentang kadar faedah dan pengaruh ekonomi yang menentukan kadar faedah masa depan akan membantu anda membuat keputusan gadai janji yang kukuh. Keputusan sedemikian termasuk membuat pilihan antara gadai janji kadar tetap atau gadai janji kadar laras (ARM) atau memutuskan sama ada untuk membiayai semula daripada gadai janji kadar laras.
Talian Pengeluaran Gadai Janji
Industri gadai janji mempunyai tiga bahagian utama atau perniagaan: peminjam gadai janji, agregator, dan pelabur.
Pemula gadai janji adalah pemberi pinjaman. Pemberi pinjaman datang dalam beberapa bentuk, dari kesatuan kredit dan bank kepada broker gadai janji. Pemula gadai janji memperkenalkan dan memasarkan pinjaman kepada pengguna. Mereka menjual pinjaman. Mereka bersaing antara satu sama lain berdasarkan kadar faedah, yuran dan tahap perkhidmatan yang mereka tawarkan. Kadar faedah dan yuran yang mereka tetapkan menentukan margin keuntungan mereka. Kebanyakan peminjam gadai janji bukanlah "portfolio" pinjaman (bermakna bahawa mereka tidak mengekalkan aset pinjaman). Sebaliknya, mereka menjual gadai janji ke dalam pasaran gadai janji menengah. Kadar faedah yang dikenakan oleh pengguna ditentukan oleh margin keuntungan mereka dan harga di mana mereka boleh menjual gadai janji ke dalam pasaran gadai janji sekunder.
Aggregator membeli gadai janji baru yang berasal dari institusi lain. Mereka adalah sebahagian daripada pasaran gadai janji sekunder. Kebanyakan agregator juga merupakan pemula gadai janji. Agregator menyamai banyak gadai janji yang serupa bersama untuk membentuk sekuriti yang disokong gadai janji (MBS) - sebuah proses yang dikenali sebagai pensekuritian. Sekuriti yang disokong oleh gadai janji adalah bon yang disokong oleh kumpulan gadai janji yang mendasari. Sekuriti yang disokong gadai janji dijual kepada pelabur. Harga di mana sekuriti yang disokong gadai janji boleh dijual kepada pelabur menentukan harga yang agregat akan dibayar untuk gadai janji baru yang berasal dari pemberi pinjaman lain dan kadar faedah yang mereka tawarkan kepada pengguna untuk asalnya gadai janji mereka sendiri.
Terdapat banyak pelabur dalam sekuriti yang disokong gadai janji: dana pencen, dana bersama, bank, dana lindung nilai, kerajaan asing, syarikat insurans, dan Freddie Mac dan Fannie Mae (perusahaan yang ditaja kerajaan). Apabila pelabur cuba memaksimumkan pulangan, mereka sering menjalankan analisis nilai relatif antara sekuriti yang disokong gadai janji dan pelaburan tetap pendapatan lain seperti bon korporat. Seperti semua sekuriti kewangan, permintaan pelabur untuk sekuriti yang disokong gadai janji menentukan harga yang akan mereka bayar untuk sekuriti ini.
Kesan Pelabur pada Kadar Gadai Janji
Untuk tahap yang besar, pelabur keselamatan yang disokong gadai janji menentukan kadar gadai janji yang ditawarkan kepada pengguna. Seperti yang dijelaskan di atas, garisan pengeluaran gadai janji berakhir dalam bentuk jaminan disokong gadai janji yang dibeli oleh pelabur. Pasaran bebas menentukan harga penjelasan pasaran pelabur akan membayar sekuriti yang disokong gadai janji. Harga-harga ini mengalir ke belakang melalui industri gadai janji untuk menentukan kadar faedah yang anda akan ditawarkan apabila anda membeli rumah anda.
Pinjaman Kadar Faedah Tetap
Kadar faedah pada gadai janji kadar tetap ditetapkan untuk hayat hipotek. Walau bagaimanapun, secara purata, gadai janji kadar tetap 30 tahun mempunyai jangka hayat yang lebih pendek, kerana pelanggan bergerak atau membiayai semula gadai janji mereka. Peraturan praktikal digunakan untuk menjadi pemilik rumah yang tinggal di rumah mereka dengan purata tujuh tahun. Bagaimanapun, Persatuan Pembina Rumah Kebangsaan melaporkan pada Januari 2018 bahawa ini telah berubah menjadi 12 hingga 13 tahun.
Harga keselamatan yang disokong oleh gadai janji sangat dikaitkan dengan harga bon Perbendaharaan AS. Ini bermakna harga jaminan disokong gadai janji yang disokong oleh gadai janji selama 30 tahun akan bergerak dengan harga nota lima tahun Perbendaharaan AS atau Bon 10 tahun Perbendaharaan AS berdasarkan prinsipal kewangan yang dikenali sebagai tempoh. Dalam praktiknya, jangka masa gadai janji selama 30 tahun lebih dekat dengan nota lima tahun, tetapi pasaran cenderung menggunakan bon 10 tahun sebagai penanda aras. Ini juga bermaksud bahawa kadar faedah pada gadai janji kadar tetap 30 tahun yang ditawarkan kepada pengguna perlu bergerak naik atau turun dengan hasil bon 10 tahun Perbendaharaan AS. Hasil bon adalah fungsi kadar kupon dan harga.
Harapan ekonomi menentukan harga dan hasil bon Perbendaharaan AS. Musibir terburuk bon adalah inflasi, yang menghancurkan nilai pembayaran bon masa depan - kedua-dua pembayaran kupon dan bayaran balik prinsipal. Oleh itu, apabila inflasi tinggi atau dijangka meningkat, harga bon jatuh, yang bermaksud peningkatan hasilnya - terdapat hubungan songsang antara harga bon dan hasilnya.
Peranan Fed
Rizab Persekutuan memainkan peranan yang besar dalam jangkaan inflasi. Ini adalah kerana persepsi pasaran bon tentang bagaimana Rizab Persekutuan mengendalikan inflasi melalui pentadbiran kadar faedah jangka pendek menentukan kadar faedah jangka panjang, seperti hasil obligasi 10 tahun Perbendaharaan AS. Dengan kata lain, Federal Reserve menetapkan kadar faedah jangka pendek semasa, yang diterjemahkan oleh pasaran untuk menentukan kadar faedah jangka panjang seperti hasil pada bon 10 tahun Perbendaharaan AS.
Ingatlah, kadar faedah pada gadai janji selama 30 tahun sangat dikaitkan dengan hasil daripada 10 tahun hutang Perbendaharaan AS. Sekiranya anda cuba meramal kadar faedah gadai janji kadar tetap 30 tahun yang akan dilakukan pada masa akan datang, tonton dan fahami hasil pada bon 10 tahun Perbendaharaan AS (atau nota lima tahun) dan ikuti apa pasaran dengan mengatakan mengenai dasar monetari Rizab Persekutuan.
Kadar Pinjaman Boleh Laras - ARM
Kadar faedah pada gadai janji kadar laras mungkin berubah bulanan, setiap enam bulan, setiap tahun atau kurang sering, bergantung kepada syarat gadai janji. Kadar faedah terdiri daripada nilai indeks ditambah margin. Ini dikenali sebagai kadar faedah terindeks sepenuhnya. Ia biasanya dibundarkan kepada satu-lapan titik peratusan. Nilai indeks adalah berubah-ubah, sementara margin ditetapkan untuk kehidupan gadai janji. Sebagai contoh, jika nilai indeks semasa adalah 6.83% dan marginnya adalah 3%, penggenapan kepada kelapan terdekat dari satu titik peratusan akan menjadikan kadar faedah terindeks sepenuhnya 9.83%. Sekiranya indeks turun kepada 6.1%, kadar faedah diindeks sepenuhnya akan menjadi 9.1%.
Kadar faedah pada gadai janji kadar laras terikat kepada indeks. Terdapat beberapa indeks gadai janji yang berbeza digunakan untuk gadai janji kadar laras yang berbeza, masing-masing dibina menggunakan kadar faedah sama ada jenis keselamatan kewangan yang didagangkan secara aktif, jenis pinjaman bank atau jenis deposit bank. Semua indeks gadai janji yang berlainan adalah berbeza dengan satu sama lain. Dengan kata lain, mereka bergerak ke arah yang sama, naik atau turun, apabila keadaan ekonomi berubah.
Kebanyakan indeks gadai janji dianggap sebagai indeks jangka pendek. "Jangka pendek" atau "istilah" merujuk kepada tempoh sekuriti, pinjaman atau deposit yang digunakan untuk membina indeks. Biasanya, sebarang jaminan, pinjaman atau deposit yang mempunyai tempoh satu tahun atau kurang dianggap jangka pendek. Kebanyakan kadar faedah jangka pendek, termasuk yang digunakan untuk membina indeks gadai janji, berkait rapat dengan kadar faedah yang dikenali sebagai Kadar Dana Persekutuan.
Peramalan Perubahan
Jika anda cuba meramalkan perubahan kadar faedah pada gadai janji kadar laras, lihat bentuk lengkung hasil. Keluk hasil mewakili hasil pada bon Perbendaharaan AS dengan kematangan dari tiga bulan hingga 30 tahun.
Apabila bentuk lengkung adalah rata atau ke bawah, ia bermakna pasaran menjangka Rizab Persekutuan mengekalkan kadar faedah jangka pendek yang mantap atau memindahkannya lebih rendah. Apabila bentuk lengkung naik ke atas, pasaran menjangka Rizab Persekutuan akan memindahkan kadar faedah jangka pendek yang lebih tinggi.
Kealpasan kurva dalam arah yang sama adalah petunjuk tentang berapa banyak pasaran menjangkakan Federal Reserve akan menaikkan atau menurunkan kadar faedah jangka pendek. Harga pasaran Fed Funds juga merupakan petunjuk jangkaan pasaran untuk kadar faedah jangka pendek masa depan.
Garisan bawah
Pemahaman mengenai apa yang mempengaruhi kadar gadai janji kadar tetap dan boleh laras semasa dan masa depan boleh membantu anda membuat keputusan gadai janji yang kukuh secara kewangan. Sebagai contoh, ia boleh memaklumkan keputusan anda tentang memilih gadai janji kadar laras ke atas gadai janji kadar tetap dan membantu anda membuat keputusan apabila ia masuk akal untuk membiayai semula daripada gadai janji kadar laras.
Jangan percaya semua yang anda dengar di TV. Ia tidak semestinya "masa yang baik untuk membiayai semula daripada gadai janji kadar laras anda sebelum kadar faedah terus meningkat." Kadar faedah mungkin meningkat terus ke hadapan - atau mungkin jatuh. Ketahui apa keluk hasilnya katakan.
- (Untuk lebih lanjut, lihat Bagaimana Kadar Faedah Bekerja pada Gadai Janji, Semak Kadar Gadai Jangka Saat Ini, Bagaimana Kadar Faedah Bekerja pada Gadai Janji, Memahami Struktur Pembayaran Gadai Janji, Mata Ganjaran: Apa Titik? Gadai Janji: Kadar Tetap vs Kadar Laras, Tetap atau Hipotek Kadar Variabel: Yang Lebih Baik Sekarang ?, Mencari Kadar Gadai Janji Terbaik, Memiliki Kadar Gadai Janji yang Baik? Lock It In !, Faktor Paling Penting yang Mempengaruhi Kadar Gadai Janji, Ramalan Kadar Hipotek: Beli, Jual atau Refi ?, Laras Kadar Gadai Janji: Apa yang Berlaku Apabila Kadar Faedah Berangkat, Adakah Harga Rumah atau Kadar Faedah Lebih Penting ?, Belanja untuk Kadar Hipotek)
