Bagaimana untuk mendapatkan pinjaman untuk membaling rumah

Isi kandungan

• Kos Rumah Membalik
• Pinjaman Keras Wang
• Hard Money vs. Conventionals
• Di mana Mencari Peminjam
• Peminjam Swasta
• Cara Mendapatkan Pemberi Pinjaman Swasta
• Peminjam Swasta Dalam Talian
• Crowdfunding
• Tapak Crowdfunding
• Kelemahan Crowdfunding
• Garisan bawah

Rumah membongkar berada pada paras tertinggi sejak 2007 berkat harga rumah yang semakin meningkat dan peningkatan pembiayaan yang meningkat. Lebih-lebih lagi, bekalan yang terhad adalah membantu pemain kasut memperoleh keuntungan yang lebih tinggi sekarang daripada yang mereka perolehi selepas krisis perumahan 2008-2009, apabila penyitaan membanjiri pasaran hartanah.

Takeaways Utama

• Secara amnya, kos lebih banyak wang untuk membalikkan rumah berbanding dengan membeli rumah sebagai rumah. Pemberi pinjaman melihat membalik sebagai cadangan yang berisiko dan secara amnya tidak akan bekerja dengan tukang sirip yang tidak berpengalaman. Pemberi pinjaman wang rumah boleh didapati dalam talian, dan mempunyai tempoh kurang dari satu tahun dengan kadar faedah 12% hingga 18%, ditambah dua hingga lima mata. Pertimbangkan menimbangkan pemberi pinjaman swasta dengan bercakap dengan tukang sirip yang lain. Pemain boleh mencuba laman crowdfunding untuk membiayai pelaburan mereka.

Kos Rumah Membalik

Walaupun membeli, membetulkan dan cepat menjual hartanah boleh menguntungkan, ia memerlukan lebih banyak wang untuk membalikkan rumah berbanding dengan membeli rumah di mana anda ingin hidup. Bukan sahaja anda memerlukan wang untuk menjadi pemilik harta, tetapi anda juga memerlukan dana pengubahsuaian dan cara untuk menutupi cukai harta benda, utiliti, dan insurans pemilik rumah dari hari jualan ditutup melalui kerja pemulihan dan sehingga hari ia dijual. Kadar cukai keuntungan jangka pendek 10% hingga 37%, bergantung kepada kurungan cukai pendapatan persekutuan anda, akan memotong sebarang keuntungan yang anda perolehi pada harta yang anda undur dalam satu tahun atau kurang.

Selanjutnya, banyak peminjam tidak akan bekerja dengan kaki belakang yang tidak berpengalaman. Mereka akan ingin melihat bahawa anda mempunyai rekod prestasi yang berjaya menjual sekurang-kurangnya satu rumah untuk keuntungan. Orang lain akan bekerja dengan tukang paip yang tidak berpengalaman tetapi akan mengenakan bayaran dan faedah yang lebih tinggi.

Pinjaman Keras Wang

Pakar tidak bersetuju mengenai bagaimana wang keras mendapat namanya. Ada yang mengatakan ia merujuk kepada hakikat bahawa ia jauh lebih mahal daripada pembiayaan tradisional dan mempunyai istilah "keras". Yang lain mengatakan ini kerana ia membiayai rumah yang "keras" untuk peminjam konvensional untuk membiayai. Namun, yang lain mengatakan istilah itu menerangkan cagaran untuk pinjaman itu, seperti dalam aset keras, yang, dalam kes ini, adalah hartanah.

Walau apa pun istilah asal, pinjaman wang keras biasanya mempunyai tempoh kurang daripada satu tahun dan kadar faedah 12% hingga 18%, ditambah dua hingga lima mata. Titik adalah sama dengan 1% daripada jumlah pinjaman, jadi jika anda meminjam $ 112, 000 dan pemberi pinjaman mengenakan dua mata, anda akan membayar 2% dari $ 112, 000, atau $ 2, 240. Daripada membayar mata pada penutupan, seperti yang anda lakukan dengan gadai janji konvensional, anda mungkin tidak perlu membayar mata sehingga rumah dijual dengan pinjaman wang keras-satu perkara yang lembut tentang wang keras ini.

Pemberi pinjaman wang keras berdasarkan amaun yang anda boleh meminjam pada nilai selepas renovasi (ARV) rumah. Sekiranya rumah kos $ 80, 000 tetapi ARV adalah $ 160, 000 dan anda boleh meminjam sehingga 70% daripada ARV, maka anda boleh meminjam $ 112, 000. Selepas membayar harga belian $ 80, 000, anda akan mempunyai kos $ 32, 000 untuk kos penutupan (walaupun anda mungkin boleh berunding untuk penjual rumah untuk membayarnya), bayaran peminjam, pemulihan, kos perbelanjaan, dan perbelanjaan jualan seperti pementasan, pemasaran, dan komisen agen hartanah. Sekiranya anda berpegang pada belanjawan itu, anda tidak akan memerlukan sebarang wang daripada poket untuk membalikkan rumah.

Nilai $ 2, 240 dalam mata akan mengambil sebahagian besar daripada anggaran $ 32.000 itu, walaupun, dan jika anda membayar bunga 15% selama enam bulan, jumlah biaya bunga sebesar $ 112, 000 akan $ 8, 400. Peminjam wang keras biasanya mengharapkan pembayaran bunga bulanan secara bulanan sementara pinjaman tersebut masih belum dibayar, tetapi ada yang mungkin membenarkan faedah terakru dan tidak memerlukannya dibayar sehingga flip selesai. Selepas kedua-dua perbelanjaan besar ini, anda hanya mempunyai $ 21, 360 untuk semua yang lain-kurang jika anda terpaksa membayar kos penutupan. Tetapi jika rumah itu benar-benar menjual untuk $ 160, 000, anda melihat keuntungan $ 48, 000, tolak cukai, selama enam bulan kerja, berpotensi tanpa menulis cek tunggal dari akaun bank anda sendiri.

Wang Keras vs Pinjaman Konvensional

Lucas Machado, presiden Rumah Heroes, sekumpulan pelabur hartanah yang membaling rumah di Florida dan membiayai pinjaman wang keras, mengatakan pinjaman wang keras mudah dengan cara lain: Kekurangan pita birokrasi. Tidak seperti bank konvensional, peminjam tidak terikat dengan garis panduan mengenai bentuk hartanah. "Hartanah dalam keadaan miskin tidak memenuhi garis panduan untuk pembiayaan gadai janji tradisional. Peminjam wang sulit, sebaliknya, mengharapkan untuk memberi pinjaman kepada rumah-rumah yang rosak, "kata Machado.

Sebaliknya, "peminjam wang keras memutuskan sama ada untuk membuat pinjaman dengan menilai kekuatan perjanjian itu dan kebolehpercayaan alat tulis rumah, " kata Machado. Sekiranya kos pembelian dan pembaikan berbanding nilai jualan semula masuk akal dan flipper rumah boleh dipercayai, pemberi pinjaman wang yang keras akan membuat pinjaman.

Dalam menilai penipu, pemberi pinjaman wang keras tidak biasanya bimbang dengan kelayakan peminjam seperti nisbah hutang kepada pendapatan dan skor kredit. Dalam beberapa kes, mereka mungkin mahu melihat dokumen pemohon seperti pulangan cukai, penyata bank, dan laporan kredit. Mereka juga tidak peduli jika dana pembayaran turun dipinjam (perbezaan lain kepada peminjam konvensional). Lagipun, "Sekiranya penipisan lalai, peminjam wang keras boleh merampas, mengambil pemilikan rumah itu, dan menjualnya secara menguntungkan dengan sendirinya, " kata Machado.

Pemberi pinjaman wang yang keras, sama dengan bank, akan memegang jawatan pertama di rumah sehingga peminjam membayar balik pinjaman itu, tetapi peminjam akan menjadi pemilik dan akan memegang surat ikatan tersebut, menjelaskan Mat Trenchard, pengurus pengambilalihan dengan Senna House Buyers, salah satu syarikat membeli rumah terbesar di Houston.

Di mana Mencari Peminjam

Satu tempat untuk mencari pemberi pinjaman wang keras adalah dalam talian. Sebagai contoh, Lima Satu Modal akan bekerjasama dengan alat ganti baru dan akan meminjamkan sehingga 90% daripada pinjaman kepada kos atau sehingga 75% daripada pinjaman kepada ARV. Yuran dan kadar faedah berkurangan dengan pengalaman peminjam peminjam. Lima Satu meminjamkan di kebanyakan negeri dengan kadar dan bayaran yang berbeza-beza mengikut keadaan.

Secara umum, harapkan untuk membayar:

• Sekiranya selesai hingga satu kali dalam tempoh 24 bulan yang lalu anda akan mempunyai yuran permulaan sebanyak 3.5% dan kadar faedah 12% Dengan dua hingga empat lembar di bawah tali pinggang anda, ia adalah yuran permulaan 3% dan kadar faedah 11% atau lebih banyak bungkusan selesai anda akan melihat yuran asal 2% dan kadar faedah 9.99%

Peminjam dengan skor kredit yang lebih rendah daripada 680 akan dapat meminjam sedikit kurang dan akan membayar kos yang tertinggi. Skor kredit minimum adalah 630. Juga, Lima Satu Modal memerlukan bayaran pendahuluan 10% dan menawarkan terma pembayaran balik sehingga 13 bulan.

Contoh kedua berasal dari LendingHome. Firma ini menawarkan pinjaman tetap dan pinjaman sehingga 90% daripada harga belian dan 100% kos renovasi. Peminjam mesti mengemukakan penyata bank untuk menunjukkan bahawa mereka boleh menampung kos pembayaran dan penutupan. Keperluan lain termasuk kontrak pembelian, senarai projek pembetulan masa lalu, dokumentasi harta, dan bayaran pendahuluan. Kadar faedah biasanya berkisar antara 7.5% hingga 12%. Terdapat yuran permohonan $ 199 untuk menampung kos pengunderaitan pinjaman pihak ketiga. LendingHome juga mengenakan yuran permulaan, yuran penilaian, yuran dan yuran escrow, dan syarikat itu memulangkan dana pemulihan sehingga selepas pengubahsuaian selesai.

Presiden House Heroes, Lucus Machado, mencadangkan untuk mencapai persatuan pelaburan hartanah setempat, pelabur tempatan, dan ejen hartanah setempat untuk mencari peminjam wang keras dan batu bata. Tetapi mungkin tidak banyak ruang untuk berunding, terutama pada mata dan kadar faedah. Sepanjang beberapa tahun yang lalu, Machado menyatakan, terdapat banyak peluang untuk meminjamkan wang yang tidak perlu mengejar kesepakatan. "Kenapa perlu mengambil pinjaman pada hari yang lebih rendah hari ini, apabila anda mungkin akan menemui peluang lain esok?" Dia bertanya.

Peminjam Swasta

"Pemberi pinjaman peribadi hanyalah seorang individu dengan modal yang besar untuk meminjamkan anda, " kata Senna House Buyers Mat Trenchard. "Anda akan terkejut berapa ramai individu di luar sana yang mencari pinjaman wang yang telah mereka simpan. Mereka akan beroperasi seperti HML, kecuali biasanya anda boleh mendapatkan kadar dan syarat yang lebih baik."

Trenchard berkata peminjam swasta mungkin lebih terbuka untuk merundingkan syarat pembayaran daripada pemberi pinjaman wang keras. Mereka mungkin sanggup bertindak sebagai rakan kongsi dalam perjanjian itu dan mengambil bahagian dalam keuntungan sebagai pertukaran untuk tidak mengenakan faedah.

"Kunci untuk tukang paip yang tidak berpengalaman adalah untuk mempunyai keyakinan apabila berunding, " kata Trenchard. "Mereka perlu rangkaian dan bercakap dengan tukang sirip lain tentang berapa banyak mereka digunakan untuk membayar dan tahu mereka boleh pergi. Jangan berfikir kerana anda tidak boleh membuat persetujuan dengan pemberi pinjaman pertama yang anda bercakap dengan anda bahawa anda tidak akan mencari wang untuk kesepakatan."

Anda boleh mencari peminjam swasta pada acara perangkaian hartanah tempatan. Individu ini boleh mengenakan 8% hingga 12%, ditambah sifar kepada dua mata berbanding dengan pemberi pinjaman wang keras sebanyak 12% hingga 15% dengan dua hingga lima mata, kata Trenchard. Seperti pemberi pinjaman wang keras atau bank, mereka akan mengambil kedudukan pertama di rumah.

Cara Mendapatkan Pemberi Pinjaman Swasta

Pedang profesional yang berpengalaman mengatakan cara terbaik untuk mengukur seorang pemberi pinjaman swasta yang anda sedang mempertimbangkan adalah untuk bercakap dengan pemain lain yang anda juga akan dapati di acara rangkaian hartanah dan bertanya jika mereka mempunyai pengalaman dengan peminjam tersebut. Seberapa cepat pemulihan? Apa harga yang mereka terima? Bagaimana responsif adalah pemberi pinjaman? Anda juga boleh meminta rujukan dan memanggilnya.

Senario terburuk biasanya adalah kesepakatan yang berlaku kerana pemberi pinjaman tidak memberikan dana yang dijanjikan dan pembeli kehilangan deposit wang sungguh-sungguhnya. Satu lagi kemungkinan terkejut di meja penyelesaian oleh yuran pemberi pinjaman yang tidak dijangka. Terdapat juga potensi untuk pertempuran undang-undang melalui terma kontrak atau pemberi pinjaman yang cuba menangkap peminjam secara lalai supaya dia boleh merampas harta tersebut. Ini adalah semua alasan yang baik untuk memeriksa pemberi pinjaman sebelum menandatangani apa-apa.

"Yang berkata, ingat bahawa dalam urus niaga semacam ini, pemberi pinjaman itu berdagang sekumpulan wang dalam pertukaran untuk beberapa dokumen kertas pinjaman yang ditandatangani. Itu bukan masalah buruk bagi peminjam, "kata Machado.

Peminjam Swasta Dalam Talian

Secara teknikal, pemberi pinjaman peribadi adalah rakan, ahli keluarga, atau individu lain yang tidak membuat perniagaan keluar dari pinjaman tetapi bersetuju untuk memberi anda pembiayaan, kata Brian Davis, pengasas bersama SparkRental dan seorang pelabur hartanah dengan 15 hartanah. Sesetengah syarikat boleh memanggil peminjam swasta semata-mata kerana mereka dimiliki secara persendirian. Seperti pemberi pinjaman wang keras, anda juga boleh mencari mereka di internet.

Pembiayaan Arch, yang berpangkalan di Irvine, California, bekerja dengan sirip yang berpengalaman di 30 negara. Ia menawarkan kadar faedah satu digit untuk pinjaman tetap dan mudah.

Anchor Loans, sebuah syarikat yang berpangkalan di Calabasas, California, boleh menutup tawaran pada pelbagai jenis harta dengan kadar faedah yang kompetitif di 46 negeri. Terma berbeza mengikut keadaan. Di California, contohnya, pinjaman boleh didapati dengan kadar faedah 8% hingga 13%, bergantung kepada pengalaman pinjaman-kepada-nilai dan peminjam, dengan yuran pengajaran 2% hingga 3% dan syarat pinjaman enam hingga 12 bulan tanpa prapembayaran penalti. Flippers boleh meminjam sehingga 70% daripada ARV di rumah. Bayaran bawah sekurang-kurangnya 10% hingga 20% dari kos pengambilalihan diperlukan. Peminjam mesti mempunyai rekod prestasi terbukti sekurang-kurangnya lima lambat dalam 18 bulan sebelumnya. Pinjaman Anchor akan mempertimbangkan pinjaman kepada syarikat-syarikat yang layak dan syarikat liabiliti terhad multi-ahli (LLC) dengan kurang daripada lima lambungan. Pembiayaan boleh datang dalam masa dua hari hingga dua minggu dan biasanya mengambil masa satu minggu, menurut laman web syarikat.

Crowdfunding

Crowdfunding bergantung pada sekumpulan individu dan / atau institusi untuk pinjaman secara kolektif. Setiap pemberi pinjaman, yang disebut sebagai pelabur, membekalkan sedikit peratusan pinjaman peminjam dan memperoleh bunga atas wang itu.

Laman web crowdfunding tradisional seperti Prosper tidak ditujukan untuk membeli dan membalik rumah. Jumlah pinjaman maksimum Prosper sebanyak $ 35, 000 bertujuan untuk projek seperti pengubahsuaian rumah, penyatuan hutang, dan pembiayaan usaha kecil. Itulah di mana laman web crowdfunding khusus untuk hartanah flippers hartanah masuk. Sesetengah akan pra-membiayai pinjaman anda, yang bermaksud syarikat akan dengan cepat menutup pinjaman anda menggunakan wang sendiri sementara ia menunggu untuk pelabur untuk membiayai pembiayaan, sementara yang lain tidak menutup pinjaman anda sehingga pelabur telah membiayai sepenuhnyanya. Ini mungkin bermakna penutupan yang lebih perlahan atau tiada penutupan.

"Laman web Crowdfunding menduduki niche yang sama seperti pemberi pinjaman wang keras, " kata Davis. "Mereka agak mahal, tetapi akan memberi pinjaman kepada pelabur hartanah tanpa menghiraukan berapa gadai janji yang mereka miliki, dan memberi tumpuan besar kepada cagaran dan kualiti perjanjian itu sendiri."

Tapak Crowdfunding

Groundfloor menawarkan pinjaman dari $ 25, 000 hingga $ 2 juta dengan pembiayaan sehingga 90% dari LTC (100% kos renovasi), penutupan dalam hanya tujuh hari, tidak ada pembayaran semasa tempoh pinjaman, dan tidak ada pulangan cukai atau penyata bank yang diperlukan untuk pinjaman di bawah setengah juta. Kadar faedah antara 5.4% hingga 26%. Peminjam mesti membayar sekurang-kurangnya tiga bulan faedah walaupun mereka membayar pinjaman lebih awal. Kos penutupan tipikal ialah $ 500 hingga $ 1, 500, dan Groundfloor mengenakan bayaran dua hingga empat mata bagi setiap pinjaman. Semua mata dan yuran boleh dimasukkan ke dalam pinjaman. Groundfloor biasanya tidak berfungsi dengan sirip yang tidak berpengalaman.

Patch Land menawarkan pinjaman dari $ 100, 000 hingga $ 5 juta dengan pembiayaan sehingga 80% daripada pinjaman kepada nilai atau sehingga 70% daripada nilai selepas diubahsuai, penutupan dalam hanya tujuh hari, dan kadar faedah bermula pada 7.99 %. Peminjam membuat pembayaran bulanan secara automatik ke atas pinjaman mereka untuk tempoh satu hingga 36 bulan. Patch Tanah hanya berfungsi dengan pemaju yang berpengalaman.

Dana Itu Flip menawarkan sehingga 90% dari harga belian, sehingga 100% daripada skop kerja, ditutup dalam masa tujuh hari, terma pinjaman dari enam hingga 24 bulan, dan kadar bermula pada 7.99%.

Kelemahan Crowdfunding

Trenchard dan Machado mengatakan bahawa mereka tidak menggunakan laman web crowdfunding hartanah, tetapi kedua-duanya disyaki bahawa proses crowdfunding untuk menilai dan melakukan kesepakatan mungkin lebih lambat daripada apa yang peminjam akan mengalami dengan pemberi pinjaman wang peribadi atau keras. Apabila seorang tukang kayu mempunyai hubungan yang kukuh dengan pemberi pinjaman, kedua-dua mereka mungkin dapat menutup perjanjian dalam 24 jam apabila peluang yang baik muncul dan semua dokumen itu teratur.

Tidak seperti pemberi pinjaman peribadi, laman web crowdfunding juga mungkin tidak menawarkan peluang untuk berunding. Mereka mungkin menetapkan parameter untuk setiap transaksi kerana mereka bertanggungjawab untuk sekumpulan pelabur yang besar.

Garisan bawah

Semua pilihan ini mahal berbanding dengan pembiayaan gadai janji tradisional untuk rumah yang diduduki pemilik, tetapi harganya mencerminkan risiko yang tinggi yang diambil oleh pemberi pinjaman dan yang tidak mungkin anda mendapatkan pinjaman bank berminat untuk membalikkan rumah. Tetapi dengan menggunakan wang orang lain bukan sahaja membolehkan anda memulakan perniagaan membongkar apabila anda mempunyai sedikit atau tiada wang tunai untuk melabur, ia juga memberi anda peluang untuk melipatgandakan lebih banyak harta secara serentak dan meningkatkan keuntungan keseluruhan anda setelah anda memperoleh cukup pengalaman untuk melakukan pelbagai transaksi.

"Jika anda tahu pilihan, di mana untuk mencari mereka dan cara rangkaian, masalahnya lebih banyak dalam mencari tawaran daripada mencari wang, " kata Trenchard. "Ia sangat mudah untuk mencari wang untuk banyak, tetapi sangat sukar untuk mencari tawaran hebat."