Ada beberapa cara untuk melabur dalam hartanah. Bagi kebanyakan rakyat Amerika, pelaburan harta tanah yang paling asas terdapat dalam bentuk rumah keluarga atau harta sewa. Melabur dalam hartanah hartanah tunggal boleh menjadi pelaburan besar dan lumayan dengan pelbagai kemungkinan untuk kegunaan. Ketidaksuburan, umur panjang, dan penghargaan sering menjadi sebab utama yang membuat pelaburan hartanah tunggal agak selamat, boleh dipercayai, dan menguntungkan dari masa ke masa.
Peningkatan dalam crowdfunding dan pinjaman gadai janji dalam talian juga telah meluaskan banyak kemungkinan dan peluang bagi pelabur hartanah langsung. Platform seperti Lending Club, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360, dan banyak lagi, menawarkan cara yang lebih cepat, lebih mudah dan lebih efisien untuk mendapatkan pinjaman gadai janji, meningkatkan potensi pembeli menjadi lebih serba guna dalam pelaburan mereka.
Apabila pasaran hartanah berkembang, tawaran baru diperkenalkan secara teratur. Dengan pengenalan ini, para pelabur hartanah kini mempunyai pelbagai pilihan yang terdiri daripada kumpulan pelaburan hartanah, dana bersama hartanah, amanah pelaburan hartanah, dan tawaran runcit crowdfunded seperti Fundrise. Walau bagaimanapun, pelaburan hartanah langsung masih menawarkan cara untuk membuat keuntungan besar bagi pelabur dengan campuran kestabilan kewangan dan toleransi risiko. Bagi pelabur ini, pilihan hartanah mungkin menjadi kemungkinan bahawa apabila dilaksanakan boleh menambah keuntungan atau mengurangkan beberapa risiko pelaburan langsung hartanah.
Pilihan hartanah tidak tersedia di bursa, mereka tidak mempunyai harga yang turun naik melampaui premium, dan biasanya tidak meliputi banyak unit. Opsyen hartanah paling banyak digunakan di pasaran hartanah komersial tetapi mereka juga boleh digunakan oleh pelabur biasa. Biasanya, pilihan hartanah digunakan untuk situasi yang disasarkan di mana pembeli akan mendapat manfaat daripada pilihan tetapi bukan keperluan untuk membeli hartanah pada akhir tempoh pegangan.
Takeaways Utama
- Pilihan hartanah adalah peruntukan kontrak yang dirancang secara khusus antara pembeli dan penjual. Pilihan harta pusaka yang disusun di antara pembeli dan penjual, biasanya menawarkan kelebihan terbesar bagi pembeli. Tempoh pemilihan pilihan jangka masa nyata adalah yang paling biasa tetapi pilihan boleh dirangka dengan pelbagai variasi.
Apakah Opsyen Harta Tanah?
Pelaburan hartanah langsung datang dengan banyak pertimbangan yang unik yang biasanya tidak terpakai secara tegas kepada pelbagai alternatif hartanah lain. Bagi pelabur yang berminat atau canggih, pilihan hartanah sebagai peruntukan kontrak untuk membeli harta tanah secara langsung mungkin merupakan peluang yang berpotensi. Pilihan hartanah datang dengan tahap kerumitan tambahan serta parameter unik mereka sendiri.
Secara umum, pilihan hartanah adalah peruntukan kontrak yang direka khas antara pembeli dan penjual. Penjual menawarkan pembeli pilihan untuk membeli harta dengan jangka masa tertentu pada harga tetap. Pembeli membeli pilihan untuk membeli atau tidak membeli harta tersebut pada akhir tempoh pemegangan. Untuk hak pilihan ini, pembeli membayar penjual premium pilihan. Sekiranya pembeli memutuskan untuk membeli harta tersebut (dengan kata lain, melaksanakan pilihan hartanah), penjual mesti menjual harta itu kepada pembeli mengikut syarat-syarat kontrak yang sedia ada.
Anda mungkin menghadapi konsep pilihan apabila membeli stok. Opsyen menyediakan beberapa pilihan tambahan kepada pembeli dengan terma berdasarkan aset asas. Opsyen secara umum boleh dilaksanakan lebih awal, diadakan sehingga tamat pilihan, atau mungkin dijual kepada pembeli kedua sebelum tamat tempoh. Pilihan hartanah paling biasa digunakan oleh pemaju hartanah dan pelabur dalam tawaran hartanah kediaman komersial atau mewah. Opsyen hartanah menyediakan lebih banyak kelenturan dan kemungkinan peluang pelaburan yang lebih besar kepada pembeli, dengan faedah terhad kepada penjual.
Terdapat banyak pilihan hartanah yang diolah sebagai sebahagian daripada perjanjian kontrak pembelian hartanah. Antara yang paling umum termasuk:
- Opsyen tempoh pegangan: pembeli membayar premium untuk pilihan untuk membeli harta tetapi tidak diperlukan untukMasukkan pilihan: pembeli menggunakan pilihan untuk menyenaraikan harta dan berpotensi mendapat keuntungan dari pilihan pertukaran markup1031: pembeli membayar premium untuk pilihan untuk mendapatkan pegangan tempoh kemudian membuat sejenis seperti pertukaran hartanah hartanah seperti pada masa pembelian
Premium pilihan hartanah, tempoh pegangan yang dirundingkan, dan harga jualan akhir sering merupakan komponen terpenting yang dirundingkan dalam perjanjian pilihan hartanah.
Contoh Pilihan Hartanah
Berikut adalah analisis komprehensif mengenai risiko dan ganjaran untuk senario opsyen hartanah. Anggapkan pembina mempunyai $ 500, 000 dan ingin membeli tanah yang disenaraikan untuk $ 2 juta. Pembina tidak pasti beberapa perkara:
- Bolehkah pembina menaikkan $ 1.5 juta melalui pinjaman bank atau sumber lain? Bolehkah pembina mendapat permit yang perlu untuk pembangunan kediaman atau komersial atau pembahagian selanjutnya harta itu? Bolehkah pembina menaikkan wang dan mendapatkan permit sebelum pembina lain membeli tanah itu?
Dalam keadaan ini, pilihan hartanah adalah sesuai. Untuk kos yang tidak dapat dikembalikan yang ditakrifkan (dipanggil premium pilihan hartanah) daripada mengatakan $ 25, 000, pembina boleh memasuki kontrak opsyen hartanah dengan penjual. Opsyen hartanah membolehkan pembina mengunci harga jualan hartanah pada $ 2 juta dalam tempoh enam bulan.
Kontrak opsyen hartanah boleh termasuk syarat-syarat berikut:
- Butiran hartanah (lokasi, saiz, dan spesifikasi lain) Tempoh kontrak (enam bulan dari tarikh perjanjian) Harga premium atau jumlah pertimbangan ($ 25, 000 premium tidak dikembalikan yang dibeli oleh pembeli kepada penjual dalam jumlah sekali) opsyen dilaksanakan semasa kontrak ($ 2 juta)
Untuk tempoh enam bulan kontrak, mungkin terdapat empat kemungkinan senario.
Senario 1: Pembina diluluskan untuk pinjaman bank sebanyak $ 1.5 juta. Beliau juga mengesahkan bahawa beliau boleh mendapatkan permit yang perlu untuk pembangunan. Dia menjalankan pilihan hartanahnya untuk membeli harta itu dengan harga yang ditetapkan $ 2 juta. Penjual menerima $ 2 juta ditambah dengan premium tambahan $ 25, 000 tambahan.
Senario 2: Selepas dua bulan, pembina mendapati dia tidak akan dapat memperoleh permit pembangunan. Dalam tempoh empat bulan akan datang, pembina berjaya mencari pihak lain yang sanggup membeli harta itu untuk $ 2 juta. Pembina menjual pilihan hartanah kepada pihak baru untuk harga baru $ 30, 000. Parti baru menggantikan pembina dalam kontrak pilihan asal. Pihak baru menjalankan pilihan dan membeli harta itu untuk $ 2 juta. Penjual menerima $ 2 juta dari pihak baru ditambah dengan premium pilihan $ 25, 000 dari pembina. Pembina menjual pilihan untuk $ 30, 000, jadi dia membuat $ 5, 000 dan tidak dibebani dengan harta yang tidak dapat digunakannya.
Senario 3: Pembina hanyalah pembeli pilihan yang ingin mendapatkan manfaat daripada harga harga hartanah. Sekiranya harga yang diminta sebanyak $ 2 juta meningkat kepada $ 2.2 juta dalam tempoh lima bulan, pembina akan mendapat faedah dengan melaksanakan pilihan untuk membeli harta itu dan menjual harta tersebut untuk keuntungan. Pada akhir urus niaga, pemilik harta mendapat $ 2 juta ditambah dengan premium opsyen $ 25, 000. Pembina memperoleh keuntungan sebanyak $ 175, 000 dari penjualan harta itu.
Senario 4: Pembina tidak dapat memperoleh pinjaman atau permit. Dia juga tidak dapat mencari pembeli lain yang berminat. Pembina membolehkan pilihan tamat tempoh dan kehilangan premium pilihan. Walau bagaimanapun, pembeli dapat mengelakkan pelaburan $ 2 juta yang berpotensi buruk dengan membayar premium $ 25, 000 (1.25% daripada nilai sebenar). Penjual mendapat faedah sebanyak $ 25, 000 dan terus mencari pembeli.
Dalam semua kes, sebaik sahaja kontrak opsyen hartanah diletakkan, penjual tidak lagi mempunyai pilihan mengenai sama ada untuk menjual harta atau pada apa harga semasa tempoh pemegangan opsyen. Penjual mesti menunggu enam bulan untuk keputusan pembeli. Inilah sebabnya mengapa penjual menerima dan mengekalkan premium pilihan tanpa mengira apa yang pembeli akhirnya memutuskan.
Garisan bawah
Pilihan hartanah menawarkan kaedah alternatif untuk perdagangan, pelaburan, dan keuntungan daripada pelaburan hartanah. Mereka boleh dianggap sebagai satu kontrak kontra di antara dua pihak. Tiada pasaran pertukaran bagi jenis pilihan ini tetapi boleh jadi peruntukan kreatif yang berpotensi membolehkan pembeli menjual pilihan itu semasa masih dalam tempoh pegangan aktif. Secara umum, pihak yang terlibat mesti memastikan bahawa opsyen kontrak opsyen ditulis dengan betul, adil, dan dipatuhi oleh mereka yang terlibat.
Kontrak pilihan hartanah boleh menawarkan beberapa cara alternatif untuk menghasilkan wang tetapi pada umumnya salah satu kelebihan terbesar adalah pengalihan risiko besar. Pemaju hartanah boleh mendapat manfaat daripada memegang pelbagai kontrak opsyen hartanah dan berpotensi hanya menjalankan beberapa yang terpilih berdasarkan kepada evolusi selama tempoh pemegangan. Pemegang kontrak juga boleh memilih untuk melepaskan pilihan sekiranya perubahan berlaku semasa tempoh pemegangan seperti lebuh raya sibuk yang baru atau peningkatan jenayah.
Tempoh pegangan untuk pilihan ini boleh berbeza-beza, yang juga mengubah risiko. Seorang penjual biasanya dikunci menjadi harga yang ditetapkan. Kebarangkalian latihan yang tinggi walaupun dapat memberi mereka beberapa waktu untuk membuat pilihan atau pengaturan yang lebih baik. Pembeli biasanya dikehendaki membayar premium tertentu sepanjang hayat tempoh pegangan. Premium boleh membantu menurunkan harga belian. Mereka juga boleh membenarkan pembeli mendapatkan istilah pembiayaan gadai janji yang lebih baik, yang mengurangkan kos keseluruhan. Sepanjang hayat tempoh pegangan, hartanah hartanah juga dapat menghargai nilai dengan harga pembelian yang tetap sama.
Default oleh penjual pilihan boleh menjadi salah satu cabaran utama dalam perjanjian pilihan hartanah. Dalam kes sedemikian, satu-satunya cara pembeli biasanya adalah tuntutan mahkamah. Kekurangan maklumat awam dan rekod yang lepas mengenai peserta pilihan hartanah adalah satu lagi cabaran. Pelabur pilihan hartanah juga perlu mempertimbangkan perbelanjaan tambahan seperti yuran untuk perkhidmatan undang-undang seperti merangka dan mendaftarkan kontrak.
