Bagi majoriti sejarah AS - atau sekurang-kurangnya sejauh maklumat yang boleh dipercayai - harga rumah telah meningkat hanya sedikit lebih daripada tahap inflasi dalam ekonomi. Hanya dalam tempoh antara tahun 1990 dan 2006, dikenali sebagai Kesederhanaan Besar, pulangan perumahan mengimbangi pasaran saham. Pasaran saham secara konsisten menghasilkan lebih banyak booms dan busts daripada pasaran perumahan, tetapi ia juga mempunyai pulangan keseluruhan yang lebih baik juga.
Sebarang keputusan yang diperoleh daripada membandingkan prestasi relatif saham dan harga hartanah bergantung pada tempoh masa yang diperiksa. Memeriksa pulangan dari abad ke-21 kelihatan sangat berbeza daripada pulangan yang merangkumi kebanyakan atau sepanjang abad ke-20.
Bukti Bersejarah
Data yang boleh dipercayai mengenai nilai hartanah di AS agak keruh sebelum tahun 1920-an. Menurut Indeks Perumahan Case-Shiller, pulangan purata tahunan bagi perumahan meningkat 3.7% antara tahun 1928 dan 2013. Saham kembali 9.5% tahunan pada masa yang sama.
Peningkatan inflasi yang disesuaikan pada Dow Jones Industrial Average (DJIA) dalam tempoh 84 tahun yang sama ialah 1.6% setahun. Dikompaun dari masa ke masa, perbezaan itu menghasilkan prestasi lima kali lipat yang lebih besar untuk pasaran saham.
Tidak ramai pelabur yang mempunyai ufuk pelaburan selama 84 tahun. Mengambil tempoh masa yang berlainan: 38 tahun antara tahun 1975 dan 2013. Pelaburan A $ 100 di rumah purata (seperti yang dikesan oleh Indeks Harga Rumah dari Agensi Kewangan Perumahan Persekutuan (FHFA)) pada tahun 1975 akan bertambah kepada kira-kira $ 500 menjelang 2013. Pelaburan $ 100 yang sama di S & P 500 sepanjang tempoh masa itu akan berkembang menjadi kira-kira $ 1, 600.
Epal dan Jeruk
Walaupun harga saham dan harga perumahan mencerminkan nilai pasaran aset, seseorang tidak sepatutnya membandingkan rumah dan stok untuk pulangan pasaran sahaja.
Stok mewakili kepentingan pemilikan dalam syarikat awam yang didagangkan. Mereka tidak berfaedah, aset fizikal dan tidak menggunakan utiliti selain daripada nilai dan instrumen keselamatan cecair. Walaupun ada sebab untuk mempercayai bahawa pasaran saham secara keseluruhan akan memperolehi nilai sebenar (berbanding nilai nominal) dari masa ke masa, tidak ada sebab untuk mempercayai bahawa satu saham perlu berkembang selamanya.
Hartanah tidak seperti stok. Sesetengah orang membuat spekulasi dengan harga hartanah, tetapi harta komersil dan kediaman menyediakan fungsi ketara. Orang tinggal di rumah dan kondominium. Perniagaan beroperasi dari harta komersil. Harta fizikal mempunyai nilai dan sendiri.
Ini memperkenalkan dua fenomena yang bertentangan. Dalam satu tangan, struktur hartanah yang sedia ada harus secara semula jadi kehilangan nilai dari semasa ke semasa melalui haus, lusuh dan susut nilai. Rumah yang tidak diubahsuai tidak mempunyai sebab untuk berkembang dalam nilai dari semasa ke semasa; semua tingkat, siling, peralatan dan usia penebat dan menjadi kurang berharga.
Sebaliknya, purata rumah yang dibina pada tahun 2015 boleh dikatakan lebih tinggi daripada purata rumah yang dibina pada tahun 1915. Walaupun struktur yang sedia ada tidak seharusnya mendapat nilai, struktur baru harus lebih berharga berdasarkan peningkatan struktur dan fungsi mereka.
Penasihat Insight
Doug Kinsey, CFP®, AIFA®, CIMA®
Artifex Financial Group, Dayton, OH
Dari 1968 hingga 2009 kadar purata penghargaan untuk rumah sedia ada meningkat sekitar 5.4% setahun. Sementara itu, S & P 500 purata pulangan 8.2%; Saham topi kecil purata 11.5% setahun. Kadar inflasi adalah sekitar 4.5%. Kami tidak mengharapkan pelaburan hartanah untuk berkembang lebih daripada inflasi.
Tetapi angka tidak menceritakan keseluruhan kisah prestasi. Anda juga perlu melihat kesan kelebihan cukai, hasil pendapatan, dan hakikat bahawa pelaburan hartanah sering membenarkan leverage yang signifikan (anda boleh membiayai pembelian rumah, dengan meletakkan tidak lebih daripada 20% daripada wang anda sendiri, contohnya). Sudah tentu, jika anda membeli hartanah secara langsung, anda juga perlu faktor dalam masa anda dalam mengurus harta dan penyelenggaraan dan kos pembaikan. Membandingkan kadar pulangan harus merangkumi semua elemen ini.
