Pada pandangan pertama, anda mungkin berfikir bahawa pengurus portfolio hartanah serupa dengan mana-mana pengurus aset kewangan. Tetapi portfolio ekuiti hartanah atau pengurusan dana berbeza secara radikal daripada menguruskan ekuiti, bon atau dana bersama.
Tidak seperti pengurus ekuiti, yang menyelidik syarikat-syarikat dan menguruskan kebarangkalian bahawa mereka boleh fufill strategi yang diartikulasikan mereka, pengurus hartanah mesti membantu menentukan dan mengambil keuntungan peluang di peringkat hartanah. Pengurus hartanah tidak hanya bertanggungjawab untuk peruntukan aset, pengurusan risiko dan transaksi, tetapi juga untuk berurusan secara langsung dengan tanah dan struktur di atasnya.
Oleh itu, pengurusan aset hartanah, tidak seperti pengurusan wang tradisional, memerlukan individu berpengalaman yang dapat mengoptimumkan nilai hartanah. Malah, dalam banyak cara, pengurus aset hartanah adalah seperti CEO korporat, menjalankan syarikat atau kemudahan. Sebaliknya, pengurus wang tradisional mungkin mengetahui stok bidang atau sektor tertentu - tetapi tidak terlibat dalam operasi syarikat itu sendiri.
Pikirkan kerjaya dalam pengurusan portfolio hartanah mungkin tepat untuk anda? Baca terus untuk mengetahui lebih lanjut.
Pengurusan Portfolio Harta Tanah
Latihan dan pengalaman yang diperoleh oleh pengurus ekuiti hartanah adalah serupa dengan pengurus dana lain. Walau bagaimanapun, ia berbeza dengan cara mereka menggunakan kemahiran tersebut untuk memastikan prestasi portfolio. Pengurus portfolio sering dinilai dengan keupayaan mereka untuk memastikan pulangan yang disesuaikan dengan risiko dan kepelbagaian portfolio yang sesuai melalui peruntukan dan pemilihan aset yang unggul.
Di samping itu, pengurus portfolio hartanah memberikan nilai kepada pelanggan dengan memastikan penggunaan modal pelabur yang paling efisien, dan dengan memastikan pelanggan dimaklumkan melalui pengukuran prestasi yang unggul, dan juga ramalan aliran tunai. Dengan pengecualian amanah pelaburan hartanah (REIT) dan dana pengurus dana (prestasinya dinilai oleh keupayaan untuk mengukur keupayaan pengurus lain untuk merancang dan melaksanakan strategi), pengurus dana ekuiti hartanah adalah pada dasarnya CEOnya atau syarikatnya sendiri, mencipta dan melaksanakan strategi tingkat properti untuk aset di bawah tuduhannya.
Strategi Pemilihan Pelaburan
Pengurus portfolio harta tanah menjalankan peruntukan aset dan pemilihan aset, bukan dengan memahami dinamik pasaran dan syarikat dalam industri tertentu, tetapi dengan menjadi pakar dalam asas hartanah hartanah. Mereka belajar dalam kawasan tempatan dan dalam kegunaan tanah komersial yang berbeza: pejabat, perindustrian, hotel, runcit, dan kediaman tunggal dan multifamily. Untuk mengalahkan pasaran, memastikan kepelbagaian dan menghasilkan pulangan yang diselaraskan dengan risiko yang mencukupi, pengurus portfolio hartanah mesti membuat pertaruhan di pasaran hartanah serantau atau tempatan dan, dalam hal portfolio berganda aset, campuran hartanah yang betul.
Oleh sebab itu, banyak pengurus dana memberi tumpuan kepada kawasan atau jenis harta tertentu; beberapa pengurus aset hartanah yang lebih besar menganjurkan kakitangan kanan dan kakitangan sokongan mereka mengikut rantau atau penggunaan tanah. Rasional untuk menganjurkan dengan cara ini adalah untuk memastikan peluang pasaran dapat dikenal pasti dan kemudian diterjemahkan ke dalam pemilihan harta yang betul dan permulaan aset.
Cara di mana harta diperoleh adalah salah satu cara yang paling penting bahawa dana hartanah berbeza daripada pelaburan yang lebih tradisional. Seperti peniaga di tingkat pasaran saham, dana hartanah menggunakan pakar pengambilalihan untuk mendedahkan dan melaksanakan transaksi harta benda. Pekerja pengambilalihan ini biasanya bekerja untuk dana khusus atau diurus secara serantau atau berdasarkan jenis aset.
Oleh kerana sebahagian besar dana ekuiti hartanah memiliki semua (atau bahagian penting) setiap harta, pengurus portfolio sering terlibat secara langsung dalam proses pemerolehan. Oleh kerana mereka mempunyai tanggungjawab untuk menetapkan dan melaksanakan strategi harta, pengurus portfolio mesti terlibat secara langsung dengan semua proses pelaburan termasuk pemerolehan, pembiayaan, pelupusan dan membuat keputusan mengenai kemudahan tersebut. Untuk memudahkan proses pengurusan pelaburan yang luas dan mendalam, pengurus portfolio mesti bergantung kepada jumlah infrastruktur yang besar berhubung dengan modal yang dilaburkan. Untuk mencapai matlamat ini secepat mungkin, pengurus dana ekuiti hartanah dan pengurus aset telah membangunkan fungsi pengurusan aset khusus.
Bagaimana Pengurusan Aset Harta Tanah berfungsi
Fungsi pengurusan aset hartanah terdiri daripada pakar peringkat hartanah yang menambah nilai kepada pengurus dana dengan melaksanakan strategi peringkat harta. Pakar pakar adalah sama ada dalam asas pasaran serantau atau dalam jenis harta tertentu, dan bertanggungjawab untuk mengoptimumkan nilai aset dalam jagaan mereka. Di samping menyediakan maklumat pengurusan portfolio mengenai prospek tempatan dan memudahkan transaksi, pengurus aset bertanggungjawab terhadap prestasi peringkat harta tanah.
Di samping meluluskan belanjawan dan melaksanakan pengurusan perbelanjaan, pengurus aset meningkatkan nilai dengan menguruskan pajakan di satu atau lebih harta. Walaupun ia kelihatan seperti urusan hitam-putih, pajakan merupakan satu fungsi kompleks yang tidak dapat tidak menentukan nilai harta dan portfolio. Kejayaan dalam pajakan tidak hanya diperolehi dengan mencari dan melaksanakan kemungkinan peluang pajakan paling tinggi di setiap harta, tetapi juga dengan menjalankan program pajakan yang selari dengan strategi portfolio sambil mengekalkan hubungan terbaik dengan penyewa yang sedia ada.
Pajakan adalah proses yang sangat dirundingkan, yang boleh melibatkan membuat keputusan bertentangan dengan keperluan penyewa untuk mengoptimalkan nilai harta tersebut. Sebagai contoh, bagi hartanah yang dijangka dijual, pajakan mungkin digantung dalam tempoh jualan untuk membolehkan pemilik baru mencetuskan kadar sewa pajakan yang lebih tinggi. Ini boleh menyebabkan peningkatan nilai harta ramalan dan oleh itu tawaran jualan yang lebih tinggi.
Semasa tempoh kenaikan kadar sewa, pajakan jangka panjang mungkin dikunci untuk hartanah yang berorientasikan pendapatan, sementara bagi strategi yang memberi tumpuan kepada peningkatan modal, terma pajakan boleh dipendekkan untuk mengambil kesempatan daripada kadar jangkaan yang lebih tinggi pada masa akan datang. Keupayaan pengurus aset untuk mencapai campuran penyewa yang sesuai, melaksanakan strategi pajakan yang menyelaraskan aliran tunai dengan keperluan portfolio, dan mengurus kedua-dua perbelanjaan modal dan operasi secara signifikan boleh menjejaskan nilai keseluruhan portfolio.
Pengurus Portfolio Harta Tanah sebagai Ketua Pegawai Eksekutif
Jika seseorang menganggap harta sebagai syarikat atau anak syarikat yang berasingan, masing-masing dengan potensi strategi dan prestasinya sendiri, seseorang mula memahami mengapa pengurus portfolio ekuiti hartanah adalah seperti CEO korporat. Seperti CEO, yang mesti memperuntukkan bekalan modal terhad di antara pelbagai peluang untuk menghasilkan pulangan keseluruhan pelaburan yang terbaik, pengurus portfolio hartanah harus melakukan perkara yang sama di seluruh sifat yang mereka urus. Ini perlu membahagikan jumlah sumber yang terhad yang mencetuskan keadaan yang berbeza daripada banyak firma pengurusan aset konvensional.
Dalam dana ekuiti hartanah, terdapat konflik yang wujud antara pengurus portfolio dengan pengurus aset mereka, kerana mereka bekerja untuk tujuan yang agak berbeza. Manakala pengurus aset adalah pakar yang diberi pampasan untuk mengoptimumkan nilai sifat mereka dan pengurus portfolio adalah ganjaran umum untuk mengoptimumkan pulangan portfolio dan kepuasan pelabur, pengurus dana hartanah yang berjaya adalah salah satu yang boleh menguruskan konflik ini dan mengekalkan pasukan pengurusan dan prestasi portfolio yang cekap. Ini memerlukan strategi portfolio yang direka dengan baik dalam pasukan pengurus yang bersambung dengan baik yang memahami dan menginternalisasikan objektif pelaburan keseluruhan. Ini boleh menjadi tugas yang sukar untuk mana-mana dana yang telah meningkatkan jumlah dan kerumitan hartanah di bawah pengurusan dengan ketara.
Ia juga penting bagi pengurus portfolio harta tanah bukan sahaja merangkumi peruntukan modal yang diperlukan, pemilihan harta benda dan kemahiran pelaburan lain yang diperlukan, tetapi juga bahawa mereka mempunyai keupayaan untuk mencipta strategi pelaburan yang sesuai dan kemahiran kepimpinan untuk menggerakkan organisasi ke arah misi portfolio yang sama.
Garisan bawah
Apabila ia berkaitan dengan dana hartanah, keupayaan pengurusan untuk melaksanakan pelan pengurusan aset di samping melaksanakan lebih banyak amalan pengurusan dana tradisional adalah penting. Bagi pengurus pelaburan hartanah, ini bermakna mengoptimumkan nilai hartanah dalam portfolionya, baik melalui pemilihan dan pengurusan aset aset portfolio yang seterusnya. Pengurus portfolio hartanah mesti memperuntukkan sumber mereka ke atas sifat yang mereka uruskan untuk pulangan yang paling mungkin, dan mengekalkan pasukan mereka di landasan untuk mencapai yang sama. Bagi mereka yang mempunyai gabungan kemahiran yang betul, kerjaya ini menjadi peluang unik dalam pengurusan aset.
