Terdapat beberapa soalan yang ditanya oleh pelabur sendiri mengenai pelaburan mereka yang susah payah. Berapa banyak pulangan pelaburan? Apa kosnya? Tetapi yang lebih penting, pelabur harus prihatin dengan nilainya. Ini benar terutamanya apabila anda mempertimbangkan membeli hartanah pelaburan.
Pendapatan daripada harta tanah berkaitan pelaburan adalah tinggi bersejarah. Sewa menawarkan sumber pendapatan yang semakin meningkat, dan ia merupakan cara yang mantap untuk menghasilkan wang. Tetapi sebelum masuk ke dalam permainan sewa hartanah, bagaimana cara membuat penilaian?
Teruskan membaca untuk mengetahui beberapa cara yang paling biasa untuk menghargai harta sewa peringkat tinggi.
Takeaways Utama
- Menentukan kos dan pulangan atas hartanah pelaburan adalah sama pentingnya dengan memikirkan nilainya. Pelabur boleh menggunakan pendekatan perbandingan jualan, model harga aset modal, pendekatan pendapatan, dan pendekatan kos untuk menentukan nilai hartanah. Tidak ada penyelesaian satu-saiz-semua, jadi kombinasi faktor-faktor ini mungkin perlu diterapkan.
4 Cara Menilai Hartanah Sewa Hartanah
Pendekatan Perbandingan Penjualan
Pendekatan perbandingan jualan (SCA) adalah salah satu bentuk yang paling dikenali sebagai hartanah kediaman yang bernilai. Ia adalah kaedah yang paling banyak digunakan oleh para pentaksir dan ejen harta tanah apabila mereka menilai hartanah. Pendekatan ini hanyalah perbandingan rumah serupa yang telah dijual atau disewa secara tempatan dalam tempoh masa tertentu. Kebanyakan pelabur akan mahu melihat SCA dalam jangka masa yang ketara untuk memungut sebarang aliran yang berpotensi muncul.
SCA bergantung pada sifat atau ciri untuk menetapkan nilai harga relatif. Nilai-nilai ini mungkin berdasarkan ciri-ciri tertentu seperti bilangan bilik tidur dan bilik mandi, garaj dan / atau jalan masuk, kolam renang, geladak, tempat perapian-apa sahaja yang membuat harta menjadi unik dan menonjol. Harga setiap kaki persegi adalah metrik yang biasa dan mudah difahami pelabur boleh gunakan untuk menentukan di mana harta mereka harus dinilai. Dalam erti kata lain, jika rumah desa 2, 000 kaki persegi menyewa untuk kaki $ 1 / persegi, pelabur boleh dengan mudah mengharapkan pendapatan di taman itu, dengan menyediakan rumah bandar setanding di kawasan itu untuk itu juga.
Perlu diingat bahawa SCA agak generik - iaitu, setiap rumah mempunyai keunikan yang tidak selalu boleh diukur. Pembeli dan penjual mempunyai selera dan perbezaan yang unik. SCA dimaksudkan untuk menjadi dasar atau pendapat yang munasabah, dan bukan alat peramal atau penilaian yang sempurna untuk hartanah. Ia juga merupakan kaedah yang harus digunakan untuk membandingkan dengan rumah yang sama. Jadi tidak berfungsi jika anda menghargai harta yang anda minati, iaitu 2, 000 kaki persegi dengan garaj, kolam renang, enam bilik tidur, dan lima bilik mandi penuh dengan harta lain yang mempunyai separuh bilangan bilik tidur, tiada kolam dan hanya 1, 200 kaki persegi.
Adalah juga penting bagi para pelabur untuk menggunakan ejen penilai atau ejen hartanah yang disahkan apabila meminta analisa pasaran perbandingan. Ini mengurangkan risiko penilaian penipuan, yang menjadi meluas semasa krisis harta tanah 2007.
Model Penetapan Aset Modal
Model harga aset modal (CAPM) adalah alat penilaian yang lebih menyeluruh. CAPM memperkenalkan konsep kos risiko dan peluang kerana ia digunakan untuk pelaburan hartanah. Model ini melihat potensi pulangan pelaburan (ROI) yang diperoleh daripada pendapatan sewa dan membandingkannya dengan pelaburan lain yang tidak mempunyai risiko, seperti bon Perbendaharaan Amerika Syarikat atau bentuk pelaburan alternatif dalam hartanah, seperti amanah pelaburan hartanah (REIT).
Secara ringkasnya, jika pulangan yang dijangkakan pada pelaburan bebas risiko atau terjamin melebihi potensi ROI daripada pendapatan sewa, ia hanya tidak masuk akal untuk mengambil risiko harta sewa. Berkenaan dengan risiko, CAPM mempertimbangkan risiko yang wujud untuk menyewa harta tanah.
Contohnya, semua hartanah sewa tidak sama. Lokasi dan umur harta merupakan pertimbangan utama. Menyewa harta lebih tua bermakna tuan tanah mungkin akan menanggung perbelanjaan penyelenggaraan yang lebih tinggi. Suatu harta untuk disewa di kawasan jenayah tinggi mungkin akan memerlukan lebih banyak langkah berjaga-jaga keselamatan daripada sewa di komuniti berpagar.
Model ini mencadangkan pemfaktoran dalam risiko ini sebelum mempertimbangkan pelaburan anda atau ketika menetapkan struktur harga sewa. CAPM membantu anda menentukan apa yang dikembalikan anda layak untuk meletakkan wang anda berisiko.
Pendekatan Pendapatan
Pendekatan pendapatan memberi tumpuan kepada apa yang berpotensi pendapatan untuk harta sewa menghasilkan hasil pelaburan awal. Pendekatan pendapatan sering digunakan untuk pelaburan hartanah komersial.
Pendekatan pendapatan sering digunakan dengan pelaburan hartanah komersial.
Pendekatan pendapatan bergantung pada menentukan kadar permodalan tahunan untuk pelaburan. Kadar ini adalah pendapatan tahunan yang diunjurkan dari pengganda sewa kasar yang dibahagikan dengan nilai semasa harta tersebut. Oleh itu, sekiranya bangunan pejabat berharga $ 120, 000 untuk pembelian dan pendapatan bulanan yang dijangkakan daripada sewa ialah $ 1, 200, kadar permodalan tahunan yang dijangkakan ialah:
14, 400 ($ 1, 200 x 12 bulan) ÷ $ 120, 000 = 0.12 atau 12%
Ini adalah model yang sangat mudah dengan sedikit andaian. Lebih daripada mungkin, terdapat perbelanjaan faedah pada gadai janji. Juga, pendapatan sewa masa depan mungkin lebih kurang lima tahun dari sekarang.
Ramai pelabur akrab dengan nilai bersih wang sekarang. Dipohon kepada hartanah, konsep ini juga dikenali sebagai aliran tunai diskaun. Dolar yang diterima pada masa hadapan adalah tertakluk kepada inflasi dan risiko deflasi, dan dibentangkan dalam terma diskaun untuk menjelaskan perkara ini.
Pendekatan Kasar Rent Multiplier
Pendekatan ini menghargai harta sewa berdasarkan jumlah sewa yang boleh diambil oleh pelabur setiap tahun. Ini adalah cara yang cepat dan mudah untuk mengukur sama ada harta bernilai pelaburan. Ini, sudah tentu, sebelum mempertimbangkan apa-apa cukai, insurans, utiliti, dan perbelanjaan lain yang berkaitan dengan harta itu, maka ia harus diambil dengan sebutir garam.
Walaupun ia mungkin sama dengan pendekatan pendapatan, pendekatan pengganda kasar kasar (GRM) tidak menggunakan pendapatan operasi bersih sebagai kadar cap, tetapi sewa kasar sebaliknya. Kadar cap pengganda kasar kasar lebih besar daripada satu, sementara kadar cap untuk pendekatan pendapatan adalah nilai peratusan. Untuk mendapatkan perbandingan epal-ke-epal, anda harus melihat GRM dan pendapatan sewa yang lain, sifat yang serupa dengan yang anda berminat.
Katakanlah sebuah harta komersil yang dijual di kejiranan yang anda cari dengan $ 500, 000, dengan pendapatan tahunan $ 90, 000. Untuk mengira GRM, kami membahagikan harga jualan dengan pendapatan sewa tahunan: $ 500, 000 ÷ $ 90, 000 = 5.56. Anda boleh membandingkan angka ini dengan yang anda lihat, selagi anda tahu pendapatan sewa tahunannya. Anda boleh mengetahui nilai pasarannya dengan mengalikan GRM dengan pendapatan tahunannya. Sekiranya ia lebih tinggi daripada yang dijual baru-baru ini-iaitu $ 500, 000-ia mungkin tidak berbaloi, jadi pertimbangkan untuk bergerak.
Pendekatan Kos
Pendekatan kos untuk menilai hartanah menyatakan bahawa harta hanya bernilai apa yang boleh digunakan dengan wajar. Dianggarkan dengan menggabungkan nilai tanah dan nilai yang disusut nilai daripada sebarang penambahbaikan.
Penilai dari sekolah ini sering menyokong penggunaan tertinggi dan terbaik untuk merumuskan pendekatan kos kepada hartanah. Ia sering digunakan sebagai asas untuk menilai tanah kosong.
Sebagai contoh, jika anda seorang pemaju apartmen yang ingin membeli tiga ekar tanah di kawasan yang tandus untuk menukar ke kondominium, nilai tanah itu akan berdasarkan penggunaan tanah yang terbaik. Jika tanah dikelilingi oleh ladang minyak dan orang terdekat tinggal 20 batu jauhnya, penggunaan terbaik dan oleh itu nilai tertinggi harta itu tidak berubah menjadi pangsapuri, tetapi mungkin mengembangkan hak penggerudian untuk mencari lebih banyak minyak.
Satu lagi hujah penggunaan terbaik berkaitan dengan zon harta tanah. Jika harta benda prospektif tidak dizonkan untuk tujuan kediaman, nilainya dikurangkan, kerana pemaju akan menanggung kos yang signifikan untuk mendapatkan rezoned. Ia dianggap paling boleh dipercayai apabila digunakan pada struktur yang lebih baru dan kurang dipercayai untuk sifat-sifat yang lebih tua. Ia sering kali satu-satunya pendekatan yang boleh dipercayai apabila melihat ciri-ciri penggunaan khas.
Garisan bawah
Tidak ada cara untuk menentukan nilai harta sewa. Pelabur yang paling serius melihat komponen dari semua kaedah penilaian ini sebelum membuat keputusan pelaburan tentang hartanah sewa. Belajar konsep penilaian pengantar ini seharusnya menjadi langkah ke arah yang betul untuk masuk ke dalam permainan pelaburan hartanah. Kemudian, apabila anda telah menemui harta yang boleh menghasilkan pendapatan yang menggalakkan, dapatkan kadar faedah yang menggalakkan untuk harta baru anda menggunakan kalkulator hipotek. Dengan menggunakan alat ini juga akan memberi anda lebih banyak angka konkrit untuk bekerja dengan menilai hartanah sewa yang prospektif.
