Isi kandungan
- 1. Kerosakan Pemeriksaan rayap
- 2. Penaksiran Terlalu Rendah
- 3. Terdapat Awan di Tajuk
- 4. Pemeriksaan Rumah Menunjukkan Kecacatan
- 5. Satu Parti Dapat Kaki Dingin
- 6. Pembiayaan Anda Melalui Melalui
- 7. Rumah di Kawasan Berisiko Tinggi
- 8. Rumah Tidak Boleh Diinsuranskan
- 9. Perbezaan dalam GFE dan HUD-1
- 10. Ralat Mencegah Penutup pada Masa
- Garisan bawah
Mempunyai tawaran pembelian rumah anda adalah seperti mendapatkan pelari tinggi semasa maraton. Tetapi tahan champagne-harta itu bukan milikmu. Semasa 30 hari atau lebih antara tawaran tawaran anda diterima dan kunci yang diberikan kepada anda-biasanya dirujuk sebagai escrow-terdapat banyak halangan untuk diatasi. Jika anda tersandung pada salah satu daripada mereka, pembelian mungkin jatuh dan meletakkan anda kembali pada baris permulaan.
Sama seperti seorang atlit yang melatih perlumbaan, anda boleh melatih diri anda untuk langkah-langkah terakhir yang menakutkan untuk membeli rumah. Prosedur dan peraturan Escrow berbeza-beza mengikut keadaan, tetapi berikut adalah 10 masalah yang paling sering ditemui pada masa ini dan apa, jika ada, dapat dilakukan untuk mencegah atau menguranginya.
Takeaways Utama
- Prosedur dan peraturan Escrow berbeza-beza mengikut keadaan, tetapi ada masalah yang dapat mencegah pembeli menutup perjanjian selama periode ini. Kerusakan paling tinggi, penilaian rendah, tuntutan hak, dan cacat dalam pemeriksaan rumah mungkin melambat. Mungkin ada kasus di mana pembeli atau penjual mungkin mendapatkan kaki sejuk atau pembiayaan mungkin terjejas. Masalah lain yang boleh melambatkan penutupan termasuk rumah di kawasan berisiko tinggi atau ketidakinsurans. Mungkin ada masalah dengan anggaran niat baik, atau kesilapan lain boleh menghalang penutupan.
1. Pemeriksaan rayapan menunjukkan Kerosakan
Pemberi pinjaman akan mempunyai pemeriksaan serangga yang dilakukan di rumah. Ini dilakukan pada perbelanjaan anda-biasanya kurang dari $ 100-untuk memastikan tidak ada kerosakan yang serius yang disebabkan oleh serangga kayu yang mengunyah seperti anai-anai atau semut tukang kayu. Pemeriksaan ini melindungi kepentingan pemberi pinjaman dalam harta tersebut. Pemilik rumah yang menemui masalah rayap setelah berpindah sering meninggalkan harta itu, meninggalkan pemberi pinjaman memegang beg itu. Sesetengah pemberi pinjaman mungkin tidak memerlukan pemeriksaan rayap, tetapi mungkin untuk kepentingan anda untuk mendapatkan satu lagi.
Sekiranya pemeriksaan itu menyingkapkan sebarang bukti serangan yang nyata, kawasan masalah mungkin perlu diperbaiki sebelum escrow dapat ditutup. Jika masalah terlalu teruk dan / atau penjual tidak akan membayar untuk membetulkannya, anda mempunyai pilihan untuk pergi jika perjanjian pembelian anda mempunyai kontinjensi yang sesuai.
2. Penaksiran Terlalu Rendah
Penilaian adalah penilaian harta yang dijalankan oleh pihak yang diberi kuasa. Mereka biasanya dilakukan untuk tujuan percukaian, sebagai sebahagian daripada proses untuk mendapatkan pembiayaan rumah, atau untuk menjual rumah. Penilai menggunakan pelbagai kaedah untuk menentukan nilai harta, seperti nilai pasaran semasa pada rumah yang setanding.
Bank akan mempunyai rumah yang dinilai. Sekali lagi, ini adalah perbelanjaan anda. Penilaian ini dilakukan untuk melindungi kepentingannya di rumah. Bank ingin memastikan rumah itu bernilai sekurang-kurangnya sebanyak yang anda akan bayar untuk itu, jadi jika rampasan berlaku, ia dapat memperoleh kembali kerugiannya. Sekiranya penilaian itu terlalu rendah, penjual perlu menurunkan harga jualan atau anda perlu membayar tunai untuk perbezaannya. Mungkin mungkin untuk mendapatkan pandangan kedua yang lebih baik daripada penilai yang berbeza.
3. Terdapat Awan di Tajuk
Insurans tajuk melindungi anda dan pemberi pinjaman terhadap apa-apa tuntutan masa depan terhadap harta itu. Jika terdapat beberapa jenis lien atau tuntutan terhadap harta itu, masalah itu perlu diselesaikan sebelum urusniaga dapat diteruskan. Harus ada tajuk yang jelas agar transaksi hartanah dapat diteruskan. Insurans hakmilik merangkumi perkara seperti pemilikan oleh pihak ketiga, pemalsuan, dan penipuan, serta apa-apa liens atau penghakiman terhadap harta itu.
Semasa proses escrow, anda mesti menyewa sebuah syarikat tajuk untuk melakukan carian tajuk dan menerbitkan insurans tajuk. Carian tajuk memastikan bahawa tidak ada orang lain - Internal Revenue Service (IRS), negara, atau saudara penjual - mempunyai tuntutan undang-undang terhadap harta yang anda ingin beli.
4. Pemeriksaan Rumah Menunjukkan Kecacatan
Kebanyakan tawaran pembelian mempunyai kontinjensi pemeriksaan rumah yang ditulis ke dalamnya, jadi jika pemeriksaan di rumah mendedahkan masalah yang serius, pembeli boleh mundur tanpa penalti. Jika anda tidak meletakkan kontingensi ini dalam kontrak anda, anda mungkin kehilangan wang anda yang sungguh-sungguh-sungguh beberapa ribu ringgit-jika anda memutuskan untuk tidak membeli rumah berdasarkan pemeriksaan. Ingat, wang yang sungguh-sungguh adalah deposit yang anda masukkan untuk menunjukkan minat anda ke rumah dan niat baik untuk membuat pembelian.
5. Satu Parti Dapat Kaki Dingin
Kontrak itu akan menggariskan sebab-sebab yang wajar untuk sama ada pembeli atau penjual untuk mengeluarkan tanpa penalti, seperti tidak membatalkan kontinjensi atau tidak memenuhi tarikh akhir. Walau bagaimanapun, jika anda membuat keputusan selepas mengetepikan perkara-perkara luar jangka yang anda tidak mahu melalui pembelian-mungkin anda mendapati rumah lain yang anda suka-anda akan kehilangan wang anda yang sungguh-sungguh.
Sebabnya adalah kerana berbuat demikian mempunyai ramalan kewangan untuk penjual. Wang yang sungguh-sungguh membantu untuk mengimbangi penjual untuk masa rumah itu berada di luar pasaran, yang akan melambatkan jumlah masa yang akhirnya ia akan menjualnya. Sebaliknya, jika penjual memutuskan untuk mundur kerana perubahan hati atau kerana tawaran yang lebih baik dibuat, anda akan mempunyai hak yang sah untuk mengumpulkan ganti rugi dari penjual.
6. Pembiayaan Anda Melalui Melalui
Pembeli pintar tidak membuat tawaran di rumah tanpa preapproval, yang bermaksud mendapatkan komitmen pinjaman tertulis dari bank yang mengatakan bahawa ia akan memberi anda gadai janji jumlah tertentu. Dan sebaliknya, penjual yang cerdas tidak menerima tawaran daripada pembeli yang tidak diluluskan. Walau bagaimanapun, terdapat perkara yang boleh menghalang pinjaman daripada ditutup, seperti jika anda berbohong pada permohonan itu, kadar faedah meningkat dengan mendadak, situasi pekerjaan anda berubah, atau skor kredit anda turun. Tanya kepada pemberi pinjaman anda bagaimana anda boleh mengelakkan masalah seperti ini. Dan jika anda seorang penjual, ingat bahawa pra-syarat tidak sama seperti yang telah diluluskan.
Preapprovals adalah penilaian awal oleh pemberi pinjaman yang menentukan jika peminjam dapat diberikan tawaran preapproval.
7. Rumah di Kawasan Berisiko Tinggi
Anda akan menerima dokumen yang menggariskan bahaya semula jadi yang boleh menjejaskan banjir rumah, gempa bumi, bahaya seismik, kebakaran semasa escrow di negeri-negeri yang memerlukan laporan pendedahan bahaya semula jadi. Pemberi pinjaman mungkin memerlukan anda untuk membeli insurans bahaya di atas dan di luar insurans rumah anda jika rumah berada di kawasan berisiko tinggi. Insurans jenis ini boleh menjadi sangat mahal. Ia juga merupakan kos yang anda perlu bayar setiap bulan sehingga gadai janji dibayar atau sehingga anda menjual rumah tersebut.
Untuk mengelakkan kejutan yang tidak menyenangkan semasa escrow, tanyakan kepada ejen anda, jiran baru yang berpotensi, atau jabatan perancang bandar yang bahaya semula jadi ada di kawasan yang anda inginkan, jenis insurans tambahan yang mungkin anda beli, dan berapa banyak kos yang diperlukan sebelum anda dimasukkan ke dalam tawaran di rumah.
8. Rumah Tidak Boleh Diinsuranskan
Jika pemilik rumah terdahulu membuat tuntutan insurans utama di rumah, seperti kerosakan air atau acuan, ia akan muncul dalam rekod insurans, dan syarikat mungkin menolak liputan kerana rumah mungkin terlalu berisiko. Jika rumah tidak boleh diinsuranskan, anda tidak akan dapat membelinya melainkan anda adalah pembeli semua wang tunai, kerana peminjam memerlukan anda untuk menjaga insurans rumah sehingga hipotek dibayar. Sudah tentu, walaupun anda adalah pembeli tunai, mungkin bukan idea yang baik untuk membeli rumah yang tidak boleh diinsuranskan.
9. Perbezaan antara Perkiraan Iman Baik dan HUD-1
Apabila anda mendapatkan prapanggilan pinjaman anda-dan sekali lagi apabila anda meletakkan tawaran pada harta tertentu-pemberi pinjaman anda harus memberi anda anggaran yang baik yang memperincikan kos penutupan yang berkaitan dengan mendapatkan pembiayaan di rumah. Anggaran niat baik pada dasarnya ialah draf kasar maklumat mengenai borang HUD-1 yang anda terima sekurang-kurangnya 24 jam sebelum ditutup. Seperti yang dinamakan namanya, anggaran yang baik harus menjadi anggaran yang hampir dengan apa yang sebenarnya anda bayar membayar-idealnya dalam 10%. Perlu diingat bahawa beberapa peminjam yang tidak bertanggungjawab akan cuba untuk menggulung pelanggan dengan anggaran yang tidak realistik.
Sekiranya ini berlaku, dan anda tidak boleh mendapatkan pemberi pinjaman untuk menurunkan caj yang berlebihan, pilihan terbaik anda adalah meminta penjual memperluaskan tarikh tutup dan cuba mendapatkan pembiayaan alternatif. Ini akan membolehkan anda masih membeli harta itu tanpa mendapat ripped off.
10. Ralat Mencegah Penutup pada Masa
Ada banyak pihak yang terlibat dalam penutupan escrow. Sekiranya salah seorang daripada mereka membuat kesilapan, penutupan anda mungkin ditangguhkan. Bergantung pada syarat-syarat yang digariskan dalam kontrak pembelian anda dan yang salahnya penangguhan adalah, jika anda tidak menutup tepat pada waktunya, anda mungkin perlu membayar penjual penalti untuk setiap hari penutupnya terlambat.
Penjual juga boleh menolak untuk memperluaskan tarikh penutupan, dan kesepakatan keseluruhan dapat ditembusi. Dalam senario kes terbaik, penjual hanya boleh bersetuju untuk melanjutkan tarikh tutup tanpa penalti. Lagipun, jika perjanjian itu tidak ditutup, penjual perlu bermula sekali lagi.
Garisan bawah
Memindahkan pemilikan rumah adalah stres bagi semua pihak. Banyak perkara yang perlu berlaku dalam tempoh masa yang singkat, dan mungkin terdapat ramalan utama jika ada yang jatuh. Proses ini boleh menjadi sangat tertekan bagi pembeli, yang mesti melalui proses yang kompleks dan kadang-kadang tidak dikenali dan membuat banyak keputusan berat berkaitan dengan apa yang mungkin merupakan pembelian paling mahal dalam hidup mereka. Jika anda meluangkan masa untuk membiasakan diri dengan proses escrow dan potensi perangkapnya dengan baik terlebih dahulu, anda akan secara emosi, intelektual dan bersedia untuk menyelesaikan perlumbaan dan menutup perjanjian itu.
