Melabur dalam hartanah terus menjadi salah satu cara terbaik untuk membina kekayaan dan memotong cukai. Manfaat termasuk keupayaan untuk memulihkan kos harta penghasilan pendapatan melalui penyusutan, menggunakan 1031 pertukaran untuk menangguhkan keuntungan daripada pelaburan hartanah, dan meminjam terhadap ekuiti hartanah untuk membuat pelaburan tambahan atau untuk tujuan lain. Di samping itu, pemilik rumah boleh mendapat manfaat daripada pengecualian peribadi-tempat tinggal, yang melindungi keuntungan dari penjualan kediaman peribadi daripada cukai keuntungan modal, serta potongan untuk kepentingan gadai janji. Baca terus untuk mengetahui sama ada satu atau gabungan strategi ini sesuai untuk anda. (Untuk maklumat latar belakang, baca Pelaburan dalam Harta Tanah .)
Susut nilai
Anda boleh memulihkan kos harta penghasilan penghasilan pendapatan melalui potongan cukai tahunan yang disebut susutnilai. Kod Hasil Dalam Negeri mentakrifkan potongan susut nilai sebagai elaun munasabah untuk keletihan atau haus dan lusuh, termasuk elaun yang munasabah untuk usang.
Pelabur hartanah secara amnya menggunakan kaedah susut nilai yang dipanggil Sistem Pemulihan Kos Dipercepatkan Modified (MACRS), di mana harta sewa kediaman dan penambahbaikan struktur disusutnilai lebih 27.5 tahun, manakala peralatan dan lekapan lain disusut nilai lebih daripada 15 tahun. Perbelanjaan susut nilai sering mengakibatkan kerugian bersih ke atas pelaburan walaupun harta itu sebenarnya menghasilkan aliran tunai yang positif. Kerugian ini, serta perbelanjaan, seperti utiliti dan insurans, dilaporkan di Jadual E, borang cukai pendapatan persekutuan 1040, dan ditolak daripada pendapatan biasa.
1031 Pertukaran
Pertukaran 1031, yang dinamakan untuk Seksyen 1031 Kod Hasil Dalam Negeri, membenarkan pelabur menangguhkan cukai dengan menjual satu hartanah pelaburan dan menggunakan ekuiti untuk membeli harta atau harta lain yang bernilai sama atau lebih besar. Pertukaran ini mesti berlaku dalam tempoh masa tertentu. Walaupun pertukaran 1031 secara meluas termasuk pelbagai jenis harta, majoriti urus niaga berkaitan dengan hartanah. (Untuk mengenai jenis pertukaran ini, baca Transaksi Harta Tanah Pintar .)
Peraturan Harta
Untuk berjaya melengkapkan pertukaran 1031, hartanah mesti memenuhi kriteria berikut:
- Nilai agregat harta gantian mestilah sama atau lebih besar daripada harta yang dilepaskan. Hartanah yang termasuk dalam urus niaga mestilah seperti jenis, yang bermaksud hartanah tidak boleh ditukar untuk beberapa jenis aset lain, seperti hartanah amanah pelaburan (REIT). (Untuk mendapatkan maklumat lanjut mengenai REIT, baca Dasar-dasar Cukai REIT. ) Hartanah yang ditukar mesti dipegang untuk "tujuan produktif dalam perniagaan atau perdagangan" (pelaburan).
Mana-mana tunai atau harta yang diterima melalui urus niaga yang tidak dianggap seperti harta jenis dianggap boot dan tertakluk kepada percukaian. Kasut tunai termasuk bukan sahaja wang tunai tetapi juga harta fizikal, seperti lekapan. But boot gadai janji merujuk kepada pengurangan hutang yang dicapai melalui transaksi. Oleh itu, jumlah hutang yang diandaikan dengan harta gantian mestilah bersamaan dengan atau lebih besar daripada nilai hutang yang bersara apabila harta yang dilepaskan dijual. (Untuk lebih banyak pertukaran sejenis, bacalah Hartanah Perdagangan untuk Simpan Taxman di Bay .)
Peraturan Pelabur
Pelabur mesti menggunakan perantara yang berkelayakan. Pengantara yang berkelayakan adalah ejen yang memfasilitasi proses pertukaran 1031, sebahagian besarnya dengan memegang hasil bersih dari harta yang dilepaskan sebelum mereka dilaburkan semula dalam harta gantian. Hanya seorang perantara yang berkelayakan boleh memegang dana tersebut semasa pertukaran. Federation of Accommodators Exchange memperincikan peranan yang dimainkan oleh perantara yang memenuhi syarat dalam proses pertukaran 1031.
Pelabur tertakluk kepada dua tarikh akhir:
- Empat puluh lima hari selepas penjualan harta yang dilepaskan, dia mesti menyerahkan senarai harta tanah yang layak untuk diserahkan kepada pihak yang berkelayakan untuk pertukaran, biasanya perantara. Terdapat juga beberapa peraturan yang mengehadkan bilangan harta yang boleh dikenalpasti. Selain itu, dia mesti membeli nilai agregat aset gantian yang layak dalam tempoh 180 hari dari menjual aset yang dilupuskan atau 180 hari selepas tarikh kena bayar cukai untuk tahun itu, yang mana lebih dahulu berlaku.
1031 Exchange, Langkah demi Langkah
Dalam transaksi tipikal, seorang pelabur memutuskan untuk menjual harta pelaburan dan melabur hasil daripada sebarang keuntungan dalam harta lain.
- Untuk mencapai matlamat ini dengan cara yang cekap cukai, pelabur memasuki perjanjian pertukaran 1031 dengan pengantara yang berkelayakan dan meletakkan harta asal untuk dijual. Pada masa yang sama, pelabur mula mencari hartanah pengganti. Pada hari pelabur menjual harta asal (harta yang dilepaskan), hasil bersih setelah membayar semua perbelanjaan dihantar ke akaun khusus yang ditetapkan oleh perantara yang memenuhi syarat. Pelabur kemudian memasuki tempoh pengenalpastian dan mempunyai masa 45 hari untuk menghasilkan senarai harta gantian yang layak dan 180 hari untuk menutup harta gantian semasa tempoh pertukaran. Dengan menggunakan keseluruhan hasil daripada jualan harta yang dilepaskan, pelabur menutup harta pelaburan atau harta pelaburan baru. Wayar perantaraan yang layak dana tersebut kepada syarikat tajuk, akaun khusus ditutup dan urus niaga selesai.
Meminjam terhadap Ekuiti Rumah
Pelabur yang telah membina ekuiti yang besar sama ada di rumah atau harta pelaburan peribadi mereka hanya boleh memilih untuk membiayai semula harta mereka dan mengeluarkan ekuiti untuk membuat pelaburan tambahan, meningkatkan rumah, atau untuk tujuan lain. Peraturan berbeza dari negeri ke negara.
Dalam senario yang biasa, pemberi pinjaman akan meminjam 80% pinjaman gabungan kepada nilai atau 50% daripada nilai pasaran adil harta itu, mengikut mana yang kurang. Sebagai contoh, pada harta $ 240, 000 dengan pinjaman $ 100, 000, kebanyakan peminjam boleh mengeluarkan $ 92, 000 ($ 240, 000 x 80% - $ 100, 000).
Keupayaan untuk meminjam juga bergantung kepada skor kredit peminjam, nisbah hutang kepada ekuiti yang ada dan nisbah hutang kepada pendapatan mereka. Walaupun strategi ini agak berisiko, bagi mereka yang mampu mengendalikan hutang tambahan, ia dapat membantu membina kekayaan tanpa perlu memasuki pertukaran 1031 atau menjual harta benda. (Untuk mengetahui lebih lanjut mengenai pinjaman ekuiti di rumah, baca Pinjaman Rumah-Ekuiti: Apa Itu dan Bagaimana Ia Berfungsi .)
Menolak Cukai Mengenai Jual Rumah
Keuntungan dari penjualan kediaman peribadi utama pembayar cukai dikecualikan daripada cukai keuntungan modal sehingga $ 500, 000 untuk pasangan suami isteri dan $ 250, 000 untuk individu tunggal jika pembayar cukai telah tinggal di rumah selama dua daripada lima tahun yang lalu. Di samping itu, sekiranya keuntungan daripada penjualan kediaman utama pembayar cukai lebih besar daripada pengecualian tersebut, pembayar cukai juga boleh melabur bahagian itu melalui pertukaran 1031.
Pelabur yang tinggal di kawasan di mana nilai rumah menghargai dapat menggunakan strategi perdagangan sehingga membina kekayaan peribadi mereka dan meminimumkan cukai pada masa yang sama. (Untuk mengetahui lebih lanjut mengenai implikasi cukai menjual rumah anda, baca Adakah Jualan Rumah Anda Meninggalkan Anda Dengan Kejutan Cukai? )
Potongan bunga gadai janji
Pemilik rumah boleh memotong sebahagian daripada gadai janji mereka yang boleh dikaitkan dengan pembayaran faedah ke atas pulangan cukai mereka. Bayaran ini lebih tinggi pada tahun-tahun awal gadai janji dan secara beransur-ansur berkurangan apabila gadai janji dibayar. (dalam Potongan Cukai Faedah Kasar Pinjaman .)
Garisan bawah
Terdapat banyak pilihan yang tersedia untuk pemilik hartanah yang ingin menjual sementara meminimumkan liabiliti cukai.
- Pertukaran 1031 membolehkan pulangan dari jualan untuk dilaburkan semula ke dalam harta sejenis. Pinjaman ekuiti rumah terus menjejakkan nilai harta dan boleh digunakan untuk pelbagai tujuan. Penjualan kediaman utama layak untuk rawatan cukai khas. Kepentingan potongan boleh ditolak pada masa cukai.
Keadaan peribadi anda akan menentukan pilihan mana yang sesuai untuk anda, tetapi mana-mana daripada mereka akan membantu anda memanfaatkan sepenuhnya pelaburan hartanah anda.
Untuk bacaan yang berkaitan, lihat Primer Cukai untuk Pemilik Rumah .
