Pertukaran sejenis (juga disebut seksyen 1031 pertukaran) membolehkan pelabur hartanah melakukan perkara yang sama dengan menangguhkan keuntungan modal atau kerugian apabila mereka membeli atau menjual harta. Pada asasnya, pertukaran sejenis membolehkan anda menukar harta pelaburan dengan pelabur lain dan menyimpan ahli pajak daripada perjanjian itu sehingga lebih lama apabila harta itu akhirnya dijual dengan tunai. Sudah tentu, prosesnya tidak semudah menukar beberapa kad besbol, tetapi artikel ini akan menunjukkan kepada anda bagaimana ia dilakukan.
Kenapa Anda Perlu Pertimbangkan Pertukaran Peluang untuk menangguhkan kewajiban cukai melalui pertukaran 1031 (yang dinamakan untuk Seksyen 1031 dari Kod Hasil Dalam Negeri) menggalakkan para pelabur mengimbangi portfolio harta tanah dan membuat keuntungan dengan menggunakan wang yang lebih menguntungkan yang mereka sebaliknya akan membayar cukai. Keupayaan untuk mengimbangi adalah sangat penting dalam hartanah kerana, tidak seperti saham dan bon individu, satu harta dapat membentuk sebahagian besar dari nilai portfolio.
Kerana sifat tertumpu pelaburan hartanah, adalah penting bagi para pengurus portfolio untuk mempunyai fleksibiliti untuk mengimbangi portfolio mereka dan membuat taruhan taktikal dalam kedua-dua sektor hartanah atau kawasan pelaburan. Pertukaran 1031 menggalakkan pengimbangan semula ini dengan membenarkan pelabur memasuki dan keluar dari pendedahan hartanah menerusi pertukaran satu harta untuk yang lain tanpa beban segera menanggung cukai keuntungan modal. Dengan terus menggunakan 1031 pertukaran apabila memperoleh dan melupuskan harta, pelabur boleh menangguhkan cukai keuntungan modal sehingga tiba masanya untuk membubarkan beberapa atau semua portfolio, ada perubahan yang menggalakkan dalam undang-undang cukai, atau mereka telah mengakibatkan kerugian modal yang cukup mengimbangi kewajipan keuntungan modal. (Untuk maklumat lanjut mengenai membuat Seksyen 1031 untuk anda, lihat Transaksi Harta Tanah Smart .)
Gambaran Keseluruhan Untuk memenuhi syarat untuk rawatan cukai ini, pelabur mesti mematuhi keperluan dan batasan tertentu mengenai jenis hartanah yang boleh ditukar, lokasi hartanah dan masa peristiwa penting tertentu. Bahagian seterusnya akan memberikan penjelasan terperinci tentang pelbagai keperluan, tetapi penting untuk mula diperhatikan bahawa kediaman utama tidak layak, jadi sayangnya anda tidak akan dapat menukar kondominium pinggir bandar anda untuk rumah pantai di Malibu. (Untuk lebih banyak menjual kediaman peribadi, baca Adakah Jualan Rumah Anda Meninggalkan Anda Dengan Kejutan Cukai? Adakah benar anda boleh menjual rumah anda dan tidak membayar apa-apa cukai keuntungan modal? )
Menyelaraskan elemen yang diperlukan boleh menjadi tugas yang agak menakutkan. Untuk membantu memudahkan dagangan dan dokumentasi yang diperlukan, pelabur dikehendaki menggunakan rumah penjelasan pihak ketiga yang dikenali sebagai "perantara yang berkelayakan (QI)", yang mengendalikan semua dana yang berkaitan dengan pembelian, penjualan dan pertukaran hartanah. Oleh kerana dana tidak mengalir terus melalui akaun pembayar cukai, dan pembayar cukai tidak pernah mengawal apa-apa tunai yang dihasilkan oleh transaksi, pelabur telah dengan berkesan melancarkan keuntungan modal ke dalam harta yang ditukar dan boleh menangguhkan cukai keuntungan modal sehingga penjualan aset hartanah untuk tunai.
Persediaan dan pelaksanaan pertukaran 1031 dan rawatan cukai yang sepadan dengan urus niaga boleh menjadi sangat kompleks. Bahagian seterusnya akan memberikan penerangan ringkas dan ringkas tentang keperluan dan langkah yang diperlukan untuk melaksanakan pertukaran 1031.
Keperluan urus niaga
Harta Kualifikasi Pertukaran hanya berfungsi untuk hartanah pelaburan atau hartanah perniagaan. Harta pelaburan adalah satu yang dibeli untuk menyewa dan memperoleh pendapatan. Harta perniagaan adalah salah satu yang dimiliki dan digunakan oleh perniagaan dan diadakan di neraca sebagai aset. Kesemua hartanah sebenar di Amerika Syarikat, sama ada bertambah baik atau tidak bertambah, pada umumnya seperti jenis. Hartanah di luar Amerika Syarikat dianggap sebagai "tidak seperti-jenis" harta. Seksyen 1031 tidak terpakai bagi pertukaran inventori, stok, bon, nota, sekuriti lain atau apa-apa jenis harta peribadi. (Untuk gambaran keseluruhan jenis hartanah, lihat Tutorial kami Menjelajahi Pelaburan Hartanah dan Melabur dalam Harta Tanah .)
Aset Tidak Layak dan Boot Jika urusniaga melibatkan harta atau wang bukan aset yang tidak layak (bukan seperti), maka pelabur mesti mengiktiraf keuntungan jualan dan membayar cukai dengan sewajarnya. Dengan menganggap bahawa nilai salah satu harta yang ditukar adalah lebih besar daripada nilai yang lain, aset tidak layak yang digunakan untuk mengeluarkan nilai di antara bursa dipanggil "boot" dan masih tertakluk kepada cukai keuntungan modal normal.
Masa
Walaupun urus niaga tidak perlu serentak, terdapat sekatan terhadap unsur-unsur masa transaksi tertentu. Sebagai contoh, untuk melayakkan transaksi sebagai pertukaran 1031, pelabur mesti mengenal pasti harta yang akan ditukar sebelum menutup, dan mengenal pasti harta gantian dalam tempoh 45 hari selepas penjualan aset pertama. Di samping itu, urus niaga untuk memperoleh harta gantian mesti dilaksanakan dalam tempoh 180 hari selepas melaksanakan penjualan perjanjian pertama. Bagi kebanyakan pelabur, salah satu tugas yang paling sukar ialah mengenal pasti aset gantian dalam tempoh 45 hari dari menjual aset yang dilupuskan. Walau bagaimanapun, adalah penting bahawa mereka berbuat demikian kerana sekatan masa ini sangat ketat dan IRS tidak memberikan sambungan.
Pengantara yang Layak Kerana kompleksnya pengaturan ini dan keperluan dan sekatan di sekeliling bursa, para pelabur yang menaja pertukaran perlu menggunakan perantara yang memenuhi syarat untuk memfasilitasi perjanjian itu. Perantara yang bertauliah, yang ditakrifkan sebagai sebuah syarikat yang dalam perniagaan sepenuh masa memfasilitasi 1031 pertukaran, tidak memberikan nasihat undang-undang atau cukai. Ia tidak boleh menjadi parti perniagaan, seperti firma CPA, peguam, atau ejen hartanah yang mempunyai hubungan dengan pihak yang kena cukai dalam masa 24 bulan sebelum transaksi harta pertama. Sebaiknya, QI harus menjadi perniagaan pihak ketiga yang belum pernah memberikan sebarang perkhidmatan ini kepada mana-mana peserta transaksi.
QI melakukan pelbagai perkhidmatan pemudahan dan bertindak sebagai jambatan antara pihak yang terlibat untuk membantu struktur dan melaksanakan pertukaran. Kewajipannya termasuk:
- Menyediakan semua dokumentasi yang diperlukan dan bertindak sebagai pusat penjelasan untuk memastikan semua pihak yang sesuai menerima dokumentasi. Memastikan bahawa dana dipegang dalam akaun bank yang dijamin dan diinsuranskan, dan sebarang pengeluaran dibuat kepada akaun escrow apabila transaksi selesai. perakaunan penuh urus niaga untuk rekod pembayar cukai, dan menyediakan Borang 1099 kepada pembayar cukai dan kepada IRS yang mendokumen apa-apa cukai yang diperlukan dan mana-mana cukai keuntungan modal yang dibayar.
Peraturan ketat IRS mengenai keperluan tertentu menggariskan nilai perantara yang memenuhi syarat dan kepentingan memilih yang sesuai. Salah satu perkhidmatan utama QI adalah untuk memastikan para peserta transaksi di landasan dan untuk memastikan bahawa mereka memenuhi syarat yang diperlukan untuk pembayar cukai untuk memenuhi syarat untuk mendapatkan cukai keutamaan dari keuntungan hartanah mereka, maka adalah penting untuk penyelidikan pelabur dan memilih perantara transaksi mereka dengan teliti. (Untuk bacaan berkaitan, lihat Faedah Menggunakan Peguam Harta Tanah .)
Bahagian seterusnya akan merangkumi pertukaran pelbagai harta dan pelabur masa asas mesti mematuhi.
Pertukaran Harta Pelbagai Dalam pertukaran sejenis, pelabur tidak dikehendaki membuat pertukaran hartanah satu demi satu. Ciri-ciri berbilang boleh digunakan di kedua-dua belah bursa selagi peraturan berikut dipenuhi. Peraturan ini biasanya dipanggil "tiga harta", "95%" dan "200%" peraturan.
- Peraturan tiga-harta - Sebarang tiga sifat boleh memenuhi syarat tanpa mengira nilai pasaran. Peraturan 95% - Sebarang bilangan harta boleh layak selagi nilai pasaran saksama (FMV) hartanah yang diterima pada akhir tempoh pertukaran adalah tidak lebih daripada 95% daripada FMV kumulatif bagi semua sifat penggantian berpotensi yang dikenalpasti. Peraturan 200% - Sebarang bilangan hartanah boleh ditukar selagi FMV kumulatif bagi hartanah gantian tidak melebihi 200% daripada gabungan FMV semua harta yang ditukar pada tarikh pemindahan awal.
Walaupun IRS agak fleksibel dalam jumlah aset, ia akan membolehkan pertukaran untuk membantu penangguhan cukai keuntungan modal, sangat ketat mengenai waktu untuk mengenal pasti sifat-sifat ini dan melakukan pertukaran.
Rancangan Transaksi dan Garis Masa Walaupun pelan transaksi dan garis masa untuk pertukaran 1031 boleh menjadi sangat rumit, item tertentu mengikut format asas dan serupa untuk kebanyakan transaksi.
- Pada mulanya, seorang pelabur yang ingin memasuki pertukaran sejenis akan mengenal pasti harta atau harta yang akan dijual - "harta yang dilepaskan" - dan kemudian, dengan bantuan perantara, menjualnya kepada pihak ketiga. Perantara menerima dana sebagai penjual dan mengamankan semua dana di escrow. Dengan dana di escrow, pelabur mempunyai 45 hari untuk memilih satu atau beberapa "pengganti harta" untuk pertukaran, yang harus dibeli dari penjual pihak ketiga dalam 180 hari urus niaga pertama Perantara bertindak sebagai pembeli, menjamin dana dalam escrow, dan kemudian meneruskan dana yang sesuai kepada penjual atau penjual. (Untuk membantu mencari pengganti, lihat Top 10 Ciri Harta Sewaan Menguntungkan dan Cari Fortune Dalam Harta Tanah Komersial .) Seterusnya, QI menyediakan semua dokumentasi perakaunan untuk pembayar cukai yang menunjukkan bahawa dana telah melalui rumah penjelasan QI dan bahawa akaun pembayar cukai / pelabur tidak menerima dana. QI juga menyediakan Borang 1099 yang menunjukkan keuntungan modal yang diperoleh dari penciptaan "boot" yang tidak berkelayakan dan apa-apa cukai yang dibayar sebagai sebahagian daripada urus niaga dan menyerahkan borang kepada IRS. Akhir sekali pembayar cukai akan memfailkan Borang IRS 8824 dengan IRS, ditambah apa-apa dokumen yang serupa dikehendaki oleh negeri di mana harta itu terletak atau pembayar cukai tinggal. Di samping memudahkan pertukaran, perantara yang berkelayakan juga akan menghasilkan semua dokumen pertukaran yang diperlukan oleh urus niaga, seperti perbuatan harta dan kontrak hartanah.
Kerana QI telah mengendalikan dana dari kedua-dua penjualan dan pembelian harta yang ditukar, dan kerana pelabur telah menerima harta sebagai pengganti tunai untuk penjualan aset yang dilepaskan, keuntungan modal ditangguhkan. Dengan pengecualian mana-mana "boot", keuntungan modal boleh ditangguhkan secara berterusan melalui pertukaran sejenis sehingga aset akhirnya dijual dengan tunai. Pada ketika itu, keuntungan modal terkumpul akan dikenakan cukai menggunakan kaedah percukaian yang lazim.
Kesimpulan Pertukaran semacam mungkin tidak semudah perdagangan kad besbol belia anda, tetapi ia membiarkan anda berniaga harta pelaburan anda dan menyimpan ahli pajak daripada perjanjian itu. Dengan terus memasuki pertukaran seperti ini, pelabur boleh melaksanakan pemindahan harta tanah sebenar untuk meningkatkan atau mengurangkan pendedahan kepada sektor hartanah tertentu, dan pada masa yang sama, menangguhkan keuntungan modal sehingga hartanah akhirnya dijual dengan tunai. Sebaik sahaja anda memahami peraturan permainan, ini adalah cara terbaik untuk mengimbangi semula portfolio hartanah anda dengan cekap.
Untuk lebih banyak strategi untuk tinggal satu langkah di hadapan orang cukai, baca Tips Cukai Bagi Tip-tip Cukai Tahun Pelabur Individu dan Simpanan Wang Simpanan Tahun .
