Apakah Kadar Kapitalisasi Terminal?
Kadar permodalan terminal, juga dikenali sebagai kadar keluar, adalah kadar yang digunakan untuk menganggarkan nilai jualan semula harta pada akhir tempoh pegangan. Pendapatan operasi bersih dijangka (NOI) setahun dibahagikan dengan kadar cap terminal (dinyatakan sebagai peratusan) untuk mendapatkan nilai terminal. Kadar permodalan terminal dianggarkan berdasarkan data transaksi setanding atau apa yang dipercayai sesuai untuk lokasi dan sifat hartanah tertentu.
Takeaways Utama
- Kadar permodalan terminal digunakan untuk menganggarkan nilai jualan balik hartanah pada akhir tempoh pegangan. Kadar cap masuk adalah unjuran NOI tahun pertama yang dibahagikan dengan harga pembelian harta tersebut. Jika kadar permodalan terminal ini adalah lebih rendah daripada kadar masuk, ia biasanya bermakna bahawa pelaburan hartanah menguntungkan.
Memahami Kadar Permodalan Terminal
Kadar cap masa masuk adalah pendapatan operasi bersih tahun pertama (NOI) yang dianggarkan dibahagikan dengan harga awal atau harga pembelian. Sebaliknya, kadar permodalan terminal adalah unjuran NOI tahun lepas (keluar tahun) yang dibahagikan dengan harga jualan. Sekiranya kadar ini lebih rendah daripada kadar cap masuk, ia biasanya bermakna bahawa pelaburan hartanah adalah menguntungkan.
Kebanyakan profesional pelaburan hartanah setuju bahawa penting untuk menyesuaikan kadar permodalan terminal dengan kadar pasaran semasa, dengan mengingat bahawa ia mungkin merupakan ujian yang lebih selamat untuk pembangunan untuk menaikkan kadar cap terminal sedikit. Spreadsheet dinamik boleh berguna untuk menguji tekanan projek pembangunan untuk menubuhkan kadar permodalan terminal tertinggi yang masih akan memberikan peningkatan yang mencukupi kepada para pelabur.
Pelabur hartanah saudagar mencari pasaran dan jenis hartanah di mana kadar permodalan pasaran dijangka menurun, memandangkan kadar permodalan terminal yang lebih rendah, berbanding dengan kadar cap masuk, akan menghasilkan keuntungan modal, dengan anggapan bahawa pendapatan operasi bersih tidak akan penurunan dalam tempoh pegangan. Beberapa data yang mesti dipertimbangkan termasuk metrik bekalan dan permintaan untuk setiap kategori ruang, serta untuk perkhidmatan dan perbelanjaan yang diandaikan berkaitan dengan setiap kawasan operasi.
Walaupun masa depan sentiasa tidak menentu, dua perkara pasti mengenai akhir mana-mana tempoh pemegangan: bangunan akan berumur dan pasaran akan berubah. Oleh itu, adalah penting bahawa semua pelabur hartanah mengkompilasi dan menganalisis sebanyak mungkin data untuk menentukan kadar permodalan terminal secara tepat untuk sesuatu projek.
Contoh Kadar Kapitalisasi Terminal
Seorang pelabur membeli harta yang diduduki sepenuhnya untuk $ 100 juta. NOI tahun pertama dianggarkan $ 5.0 juta. Oleh itu, kadar cap masuk adalah 5.0%. Tujuh tahun kemudian, pelabur percaya bahawa kadar permodalan terminal adalah kira-kira 4.0%. Tahun lepas NOI, yang telah mengambil kira peningkatan sewa sewa di sepanjang jalan, diunjurkan pada $ 5.5 juta (lagi, dengan asumsi penuh penghunian). Nilai jualan semula dianggarkan $ 137.5 juta ($ 5.5 juta di NOI dibahagikan dengan permodalan terminal 4.0%, atau keluar, kadar).
