Apakah Pinjaman Penyertaan?
Hipotek penyertaan adalah sejenis gadai janji yang membolehkan pemberi pinjaman untuk berkongsi sebahagian daripada pendapatan, atau hasil jualan semula, harta. Oleh itu pemberi pinjaman menjadi rakan kongsi ekuiti dalam pembelian, dan bukan sekadar penerbit gadai janji. Sebagai balasan untuk kadar faedah yang lebih rendah dalam pinjaman, pemberi pinjaman akan mengambil bahagian dalam pendapatan operasi bersih (NOI).
PEMBATALAN Gegaran Penyertaan
Gadai janji penyertaan, yang sering dilihat dalam urus niaga hartanah komersial, menjangka pendapatan sewa berterusan. Hartanah komersil termasuk bangunan pejabat atau kompleks pangsapuri. Pihak-pihak akan berpecah pendapatan operasi bersih yang merupakan jumlah hasil dari operasi harta tersebut dikurangkan dengan perbelanjaan operasi. Pemisahan keuntungan biasa ialah 55/45, dengan pemberi pinjaman menerima bahagian yang lebih kecil. Juga, pemberi pinjaman mendapat sebahagian daripada hasil jualan semula, biasanya semua keuntungan di atas penanda aras tertentu, termasuk pembayaran balik prinsipal pinjaman.
Kenapa Peminjam Ingin Mahu Penyertaan Gadai Janji
Kelebihan gadai janji penyertaan kepada peminjam adalah kadar faedah yang lebih rendah yang dituntut oleh pemberi pinjaman, yang membuat pendapatan berkurangan atas pinjaman dengan aliran hasil pendapatan dan pendapatan jualan masa depan. Dari perspektif peminjam, pinjaman penyertaan adalah sama dengan kadar penggoda pengenalan yang ditawarkan dengan gadai janji kadar laras (ARM). Perbezaannya ialah kadar yang rendah adalah stabil sepanjang hayat pinjaman.
Sudah tentu, peminjam menyerah banyak ekuiti sebagai balasan untuk kadar yang lebih rendah. Tetapi bergantung pada bagaimana kesepakatan itu berstruktur, simpanan faedah boleh mengimbangi kerugian ekuiti. Dalam jangka masa terdekat, ia boleh menjadikan peminjam untuk membangunkan harta yang lebih besar daripada yang mungkin dia mampu.
Perspektif Pemberi Pinjaman
Penerbit gadai janji penyertaan sering bukan peminjam tradisional. Mereka boleh menjadi usahawan mencari pelaburan hartanah tanpa kesulitan untuk membangun atau mengekalkan harta mereka sendiri; penyertaan gadai janji membolehkan mereka menjadi rakan kongsi senyap. Kadang-kadang pemberi pinjaman adalah dana pencen yang mencari pelaburan berkualiti yang mengembalikan lebih banyak daripada bon tetapi tidak mempunyai volatilitas saham.
Rayuan khas untuk dana pencen adalah terbitan inflasi terbina dalam penyertaan gadai janji. Kebanyakan pencen termasuk pelarasan kos-hidup (COLA) yang meningkatkan pembayaran semasa masa inflasi. Memandangkan harga hartanah secara umumnya menjejaki inflasi, gadai janji penyertaan memastikan pulangan ekuiti yang lebih tinggi dalam tempoh inflasi.
Pertimbangan bagi pemberi pinjaman adalah masalah memantau aliran tunai. Mereka mesti memeriksa buku peminjam untuk memastikan bahawa pendapatan bersih yang dinyatakan adalah tepat. Jika tidak, pemberi pinjaman tidak akan tahu sama ada pemaju adalah perbelanjaan padding untuk melaporkan pendapatan bersih yang lebih rendah. Selain itu, pemaju boleh memotong sudut-sudut penambahbaikan atau ciri keselamatan, kerana ia menanggung kos semua pembaikan tetapi hanya mendapat bahagian pendapatan bersih, suatu bentuk bahaya moral.
