Isi kandungan
- Pertumbuhan di HOAs
- Belajar Undang-undang Tempatan di HOAs
- Menetapkan HOA
- Lindungi HOA
- Simpan Rekod Kewangan Bunyi
- Pastikan Pemilik Rumah Dimaklumkan
- Mengikuti Pengaduan
- Perhimpunan Komuniti Hos
- Garisan bawah
Persatuan Homeowner (HOA) menguruskan isu-isu yang mempengaruhi seluruh komuniti, seperti keselamatan dan keselamatan, kekurangan penyelenggaraan harta benda, gangguan tempatan atau penyediaan perkhidmatan yang tidak diurus oleh kerajaan tempatan. HOA juga boleh menjadi sumber persengketaan utama kerana kuasa yang mereka gunakan daripada pemilik rumah.
HOA biasanya dibentuk oleh pemaju apabila komuniti baru dibina. Sebagai syarat memperoleh harta dalam banyak komuniti, pembeli mesti menyertai HOA. Akibatnya, ramai orang yang bergaul menyertai HOA tanpa benar-benar memahami apa yang mereka atau bagaimana mereka bekerja, hanya kerana mereka jatuh cinta dengan rumah tertentu.
Pertumbuhan di HOAs
Persatuan homeowner (HOA) telah menjadi semakin banyak. Apabila bercakap mengenai pertumbuhan letupan dalam pembentukan kondominium, persatuan pemilik rumah, dan profesor dasar awam koperasi, Robert H. Nelson, menyatakan:
Seperti yang baru-baru ini 1970 mewakili hanya kira-kira 1% daripada perumahan AS. Pada tahun 2010, bagaimanapun, terdapat lebih daripada 300, 000 persatuan masyarakat yang menempatkan lebih daripada 60 juta rakyat Amerika, 20% penduduk AS… Antara 1980 dan 2000, separuh perumahan baru di Amerika Syarikat dibina dan dianjurkan di bawah tadbir urus swasta persatuan komuniti.
Belajar Undang-undang Tempatan di HOAs
Kod harta negara menetapkan garis panduan perundangan untuk mewujudkan persatuan pemilik rumah. Di Texas, contohnya, kod harta bab bab 204 mengatakan jawatankuasa tiga orang harus membentuk petisyen untuk pembentukan persatuan pemilik harta benda (POA). Jawatankuasa mesti memfailkan notis bertulis rasmi bahawa ia berhasrat untuk mewujudkan POA dengan keahlian mandatori. Semua pemilik rekod dalam subbahagian mesti diberitahu, dan pemilik sekurang-kurangnya 60% dari harta itu harus menandatangani dan meluluskan petisyen dalam satu tahun. Setelah POA wujud, ia dapat membuat sekatan melalui proses petisi yang terpisah yang memerlukan persetujuan para pemilik sekurang-kurangnya 75% dari harta tanah subdivisi itu.
Menetapkan HOA
Proses penubuhan HOA bergantung kepada lokasi HOA terletak tetapi langkah-langkah berikut mungkin diperlukan.
- Mewujudkan struktur perniagaan dengan membentuk sebuah syarikat korporat atau bukan keuntunganMemberi perjanjian, syarat dan sekatan (CC & R) yang menjelaskan bagaimana HOA akan beroperasi dan apa peraturan pemilik rumah mesti mematuhiMelaksanakan prosedur untuk pengubahsuaian masa depan peraturan CC & RsWriting yang meletakkan CC & Rs ke bahasa yang mudah difahami untuk penduduk komuniti Menyusun dokumen pentadbiran, seperti artikel penubuhan dan peraturan (yang merangkumi kekerapan mesyuarat, garis panduan pengundian, pemilihan pemimpin HOA dan prosedur operasi lain) Memilih pegawai / ahli lembaga yang berkelayakan (bendahari sebenarnya memerlukan untuk memahami cara menyimpan buku dan menguruskan wang, sebagai contoh)
Jika orang yang mendirikan HOA tidak pakar dalam undang-undang hartanah, menyewa seorang peguam dengan kepakaran HOA akan menjadi keputusan yang baik pada peringkat ini. HOA tidak akan dapat menguatkuasakan peraturannya jika mereka dicabar dan didapati tidak sah. Seorang peguam yang baik juga boleh menunjukkan isu-isu utama HOA pemimpin harus memberi perhatian kepada, seperti undang-undang perumahan yang adil, untuk mengelakkan masalah undang-undang apabila persatuan itu dan berjalan. Peraturan kerajaan persekutuan, negeri dan tempatan mempunyai keutamaan terhadap peraturan HOA.
(Untuk bacaan yang berkaitan, lihat: Cara Pilih Hak Yang Sah .)
Lindungi HOA
Pegawai dan lembaga pengarah bertanggungjawab menjalankan dan mengawasi HOA. Seiring dengan tahap tanggungjawab yang tinggi ini, terdapat risiko yang tinggi. HOA memerlukan cara untuk melindungi dirinya sendiri jika pemilik rumah memutuskan untuk mendakwa.
Mengapa mungkin pemilik rumah mendakwa? Di Elk Grove, California, seorang pemastautin menyaman HOA atas perubahan yang dicadangkannya kepada peraturan parkir kejiranan. Seorang lelaki Houston, Texas menggugat HOAnya kerana mahu dia mengeluarkan bar pencuri dari rumahnya walaupun kadar jenayah yang tinggi di kawasan itu. Sebuah organisasi perumahan yang adil menggugat persatuan kondominium di Florida kerana enggan membenarkan kanak-kanak tinggal di bangunan itu. Seorang ahli lembaga boleh didakwa kerana melanggar tugas fidusiarinya terhadap penduduk HOA dan boleh dipertanggungjawabkan secara peribadi.
Pengarah dan pegawai insurans memberikan perlindungan kewangan kepada orang yang menjalankan HOA. Ia merangkumi kos dan kerosakan pertahanan yang sah. Walau bagaimanapun, ia tidak meliputi salah laku yang disengajakan. Insurans kecurian pekerja boleh melindungi persatuan jika seorang pengarah, pegawai atau pengurus hartanah menggelapkan dana HOA.
Simpan Rekod Kewangan Bunyi
HOA memerlukan wang untuk berfungsi, dan wang itu berasal dari penduduk komuniti. Sebahagian daripada wang itu membiayai pentadbiran HOA (misalnya, perkhidmatan perundangan, perakaunan dan pengurusan), tetapi sebahagian besar wang itu pergi ke arah penyelenggaraan kawasan umum. Ia mungkin membayar untuk perkhidmatan landskap, penyelenggaraan kolam, dan juga pengumpulan sampah. Sebagian wang itu dibelanjakan setiap bulan, dan selebihnya diketepikan dalam dana rizab. Kadang-kadang perbelanjaan utama akan timbul yang tidak boleh dibayar daripada dana rizab HOA. Dalam kes itu, HOA akan menghendaki penduduk membayar yuran tambahan yang disebut penilaian khas.
HOA baru perlu melakukan analisa pendanaan dan membina belanjawan untuk menentukan berapa banyak untuk dikutip di dalam iuran bulanan daripada pemilik masing-masing harta. Analisis ini berdasarkan kepada perbelanjaan yang akan dibayar oleh anggota masyarakat, berapa banyak kosnya, berapa banyak yang akan diperuntukkan kepada dana rizab dan peratusan harta masyarakat yang dimiliki oleh setiap penduduk. Selain itu, dana rizab perlu diuruskan dan dilaburkan untuk memastikan HOA kukuh secara kewangan (contohnya, nilai dana mesti dipelihara berbanding inflasi).
Pastikan Pemilik Rumah Dimaklumkan
Sebagai ahli masyarakat yang membayar denda dan dipengaruhi oleh keputusan HOA, penduduk harus dimaklumkan tentang aktiviti HOA dan sebarang isu yang mempengaruhi komuniti. HOA mesti mengadakan mesyuarat tetap dan memberitahu penduduk lebih awal terlebih dahulu bahawa setiap orang mempunyai peluang untuk hadir. Mereka juga mesti mengadakan pilihan raya untuk pengarah dan pegawai dan memastikan setiap orang mempunyai peluang untuk mengundi. Surat berita komuniti, e-mel dan / atau laman web juga boleh membantu menyimpan pemilik rumah dalam gelung.
Pegawai dan pengarah HOA perlu menyimpan rekod terperinci aktiviti mereka, seperti minit dari mesyuarat komuniti. Persatuan harus mendedahkan maklumat kewangan penting kepada ahli komuniti secara teratur. Ahli harus menyedari hak mereka untuk melihat rekod HOA dan diberikan akses atas permintaan.
(Untuk lebih lanjut, lihat: Berurusan Dengan Lembaga Kondo Anda .)
Mengikuti Pengaduan
HOA adalah masyarakat berasaskan peraturan, oleh itu dari semasa ke semasa, mereka mesti menguatkuasakan peraturan ahli-ahli komuniti melanggar. HOA juga mesti mengendalikan aduan dari penduduk tentang peraturan yang ada yang tidak mereka suka atau peraturan yang mereka rasa harus ditambah untuk menyelesaikan masalah yang sedang berlangsung.
HOA mesti menguatkuasakan peraturan dengan cepat dan konsisten. Pemilik rumah yang enggan mematuhi harus didenda. Jika pemilik rumah enggan mematuhi, HOA mungkin perlu menghantar akaun itu ke koleksi atau menyaman pemilik rumah. HOA harus mengelakkan penguatkuasaan terpilih - dengan kata lain, mereka tidak boleh bermain kegemaran dengan pemimpin HOA atau penduduk komuniti dengan siapa mereka berkawan. Tingkah laku bias boleh membawa kepada tuntutan mahkamah.
Mengupah syarikat pengurusan profesional dapat mengurangkan beban pegawai dan pengarah HOA dan menghilangkan potensi konflik antara pemimpin HOA dan anggota masyarakat lain. Syarikat pengurusan boleh mengambil alih banyak kerja pentadbiran dan menangani masalah yang tidak menyenangkan seperti menguatkuasakan peraturan dan mengutip cukai. Ia juga boleh menggunakan kepakarannya dalam pengurusan hartanah untuk memastikan kelancaran komuniti dan mengelakkan kesilapan pegawai dan pengarah yang tidak berpengalaman. Walau bagaimanapun, pengurusan profesional memerlukan wang, yang bermaksud yuran HOA bulanan pemilik rumah akan lebih tinggi.
Senario terburuk untuk penguatkuasaan peraturan melibatkan merampas harta milik pemilik rumah untuk tidak membayar iuran atau penilaian khas. Langkah melampau ini boleh mencetuskan keadaan perbalahan antara pemilik rumah dan HOA. Penyitaan juga membawa nilai harta benda, yang tidak baik untuk penduduk lain di kawasan kejiranan.
Perhimpunan Komuniti Hos
HOAs boleh tegas tentang perniagaan, tetapi mereka tidak perlu. Aktiviti keseronokan sekali-sekala membolehkan ahli HOA mengenali antara satu sama lain secara mesra dan sosial, bukan hanya dalam suasana yang berpotensi menentang pertemuan HOA. Jika jiran-jiran mengenali satu sama lain secara peribadi, masyarakat dapat menjadi tempat yang lebih menyenangkan untuk hidup dan konflik dapat lebih mudah diselesaikan.
Garisan bawah
Membentuk dan mengurus persatuan pemilik rumah adalah tugas yang besar dengan tanggungjawab penting dan implikasi utama. Sekiranya anda mempertimbangkan untuk membeli harta dalam HOA, faham apa yang anda akan masuk sebelum anda membeli.
(Untuk bacaan lanjut, lihat: 9 Perkara yang Anda Perlu Tahu Mengenai Persatuan Pemilik Rumah .)
