Isi kandungan
- Menggabungkan Gadai Janji
- Ketahui Apa Yang Anda Bermula Dengan
- Bagaimana Menyatukan
- Garisan bawah
Mempunyai dua gadai janji tidak begitu jarang seperti yang anda fikirkan. Orang yang mengumpulkan ekuiti yang cukup di rumah mereka sering memilih untuk mengambil gadai janji kedua. Mereka mungkin menggunakan wang ini untuk membayar hutang, menghantar anak ke kolej, membiayai memulakan perniagaan, atau membuat pembelian yang besar. Orang lain akan menggunakan gadai janji kedua untuk meningkatkan nilai rumah atau harta mereka melalui pembentukan semula atau membina kolam renang, dll.
Walau bagaimanapun, dua gadai janji boleh menjadi lebih rumit berbanding dengan hanya satu. Untungnya, ada mekanisme yang tersedia untuk menggabungkan, atau menyatukan, dua hipotek menjadi satu pinjaman. Tetapi, proses penyatuan itu sendiri boleh menjadi rumit dan matematik mungkin berakhir tidak menjadikannya berbaloi pada akhirnya.
Takeaways Utama
- Memegang dua gadai janji adalah situasi yang biasa, yang dapat dipermudah dengan menggabungkan mereka menjadi satu pinjaman tunggal. Mengonsolidasikan dua pinjaman ke dalam satu mungkin memerlukan bantuan dari seorang pakar broker dengan pengalaman berbuat demikian. Sementara penyatuan dapat memudahkan keuangan Anda dan dapat menghemat uang Anda masa, mereka datang dengan kos yang mungkin tidak akhirnya membuat keputusan bijak pada akhirnya.
Menggabungkan Gadai Janji
Mari kita lihat satu contoh: Anda mengambil garis ekuiti rumah kredit sepuluh atau lebih tahun yang lalu dan semasa tempoh cabutan - masa apabila anda boleh "menarik" pada baris kredit anda - anda telah membayar jumlah yang boleh diuruskan: $ 275 sebulan pada lajur $ 100, 000.
Menurut syarat-syarat pinjaman ini, selepas sepuluh tahun tempoh cabutan menjadi tempoh pembayaran balik - 15 tahun akan datang di mana anda perlu membayar pinjaman seperti gadai janji. Tetapi mungkin anda tidak menjangkakan bahawa $ 275 pembayaran menjadi pembayaran $ 700 yang boleh bergerak lebih tinggi jika kenaikan kadar utama.
Dengan menyatukan kedua-dua pinjaman, anda boleh menjimatkan lebih dari $ 100 setiap bulan dan mengunci kadar faedah anda daripada menontonnya meningkat jika perdana naik. Sebaliknya, mungkin anda mahu membayar pinjaman lebih cepat dan mahu istilah yang lebih baik yang akan membantu anda melakukannya. Bagaimanakah jenis penyatuan ini berfungsi dan adakah idea yang baik?
Ketahui Apa Yang Anda Bermula Dengan
Untuk memahami apa yang berlaku apabila anda menyatukan anda perlu mengetahui beberapa perkara mengenai pinjaman semasa anda. Jika, apabila anda pergi untuk menyatukan pinjaman, anda sedar bahawa gadai janji kedua anda digunakan untuk menarik wang keluar dari rumah anda untuk sebab tertentu - dipanggil pinjaman keluar tunai - ia boleh menambah kos pinjaman baru dan mengurangkan jumlah yang anda layak. Pinjaman tunai dikeluarkan lebih tinggi, peminjam berkata kerana peminjam secara statistik lebih cenderung untuk menjauhkan diri daripada pinjaman jika mereka menghadapi masalah.
Kemudian ada refinance rate / term (refi). Pinjaman jenis ini hanyalah pelarasan terhadap kadar faedah dan syarat pinjaman semasa anda. Pinjaman ini dianggap lebih selamat kepada pemberi pinjaman kerana peminjam tidak meminjamkan sebarang wang atau mengurangkan jumlah ekuiti yang mereka miliki dalam harta tersebut. Anda mungkin telah membiayai semula baru-baru ini apabila kadar gadai janji jatuh ke paras terendah bersejarah.
Kenapa perbezaan ini penting? Menurut Casey Fleming, penasihat gadai janji dengan C2 CORPORATION FINANCIAL, dan pengarang, "Panduan Pinjaman: Cara Mendapatkan Kemungkinan Pinjaman Terbaik", ini penting kerana syarat-syarat dan jumlah yang akan Anda bayarkan pada hipotik baru mungkin sangat berbeza.
"Katakan anda dan jiran anda berdua mendapat pinjaman pembiayaan semula pinjaman kepada nilai sebanyak 75%, di bawah batas pinjaman yang sesuai $ 417, 000. Anda adalah wang tunai, dia tidak. Pinjaman anda akan dikenakan bayaran 0.625 mata lebih tinggi daripada jiran tetangga pada April, 2015. Dan 1 mata adalah 1% daripada jumlah pinjaman, jadi jika jumlah pinjaman anda adalah $ 200, 000, semua perkara menjadi sama anda akan membayar $ 1, 250 ($ 200, 000 x.00625) lagi untuk kadar faedah yang sama dengan jiran anda.
Fikirkan dengan cara ini. Jika anda mula-mula membeli kedua-dua pinjaman apabila anda membeli rumah itu, ia bukanlah pinjaman wang tunai sejak gadai janji kedua digunakan untuk membeli rumah - tidak menarik wang tunai daripadanya. Tetapi kemudian, jika anda menerima wang hasil daripada gadai janji kedua, itu adalah pinjaman tunai, jadi pinjaman yang disatukan baru akan dianggap sama.
Ada sebab lain perbezaan ini menjadi penting. Oleh kerana pinjaman tunai lebih berisiko kepada pemberi pinjaman, mereka hanya boleh meminjamkan 75% hingga 80% ekuiti anda di rumah anda berbanding 90% pada kadar / jangka panjang. Fleming meletakkannya dalam bahasa Inggeris biasa seperti ini: "Jika pinjaman anda akan dianggap sebagai pinjaman tunai, anda memerlukan lebih banyak ekuiti dalam harta anda untuk memenuhi syarat."
Bagaimana Menyatukan
Pemberi pinjaman akan melakukan semua dokumen rumit yang dilakukan dengan menyatukan pinjaman. Tugas anda adalah untuk menjadi pengguna termaklum. Jangan bercakap dengan seorang pemberi pinjaman - bercakap dengan beberapa orang.
Oleh kerana penyatuan dua pinjaman lebih rumit daripada hipotek rumah yang mudah, lebih baik untuk bercakap secara peribadi dengan sebanyak tiga atau empat peminjam. Anda boleh bercakap dengan bank atau kesatuan kredit anda, broker gadai janji, atau mengambil cadangan daripada profesional industri yang anda percayai.
Sudah tentu, tanya mereka jika pinjaman baru itu akan menjadi pinjaman tunai atau kadar / refi jangka panjang. Adakah pinjaman kadar tetap atau berubah-ubah? 15 atau 30 tahun?
Sebaik sahaja anda gembira dengan pemberi pinjaman tertentu, mereka akan membimbing anda melalui proses tersebut. Jangan menandatangani apa-apa tanpa membacanya terlebih dahulu dan pastikan anda memahami jadual pembayaran.
Sekiranya pinjaman anda adalah pinjaman tunai, Casey Fleming mengatakan bahawa mungkin terdapat cara untuk menukarnya kepada kadar / penggantian setahun kemudian.
"Menyatukan pinjaman sebagai wang tunai tetapi mendapatkan kredit pemberi pinjaman yang membayar untuk semua kos yang berkaitan dengan transaksi. Tunggu satu tahun dan membiayai semula. Memandangkan anda hanya membiayai semula pinjaman tunggal pada masa itu, ia bukan pinjaman tunai. Kini, anda boleh membelanjakan wang untuk mata untuk membeli kadar faedah kerana anda akan menyimpan pinjaman untuk jangka masa yang lebih lama. "Fleming meneruskan untuk menasihati melakukan ini hanya jika anda percaya bahawa kadar faedah stabil atau mungkin jatuh.
Garisan bawah
"Jangan sekali-kali membuat keputusan untuk membiayai semula atau menyatukan pinjaman berdasarkan hanya pengurangan pembayaran bulanan anda. Dalam kebanyakan kes, anda akan menghabiskan lebih banyak masa hidup anda dengan pinjaman baru daripada anda hanya akan membayar pinjaman yang ada, "kata Fleming. "Jutaan pengguna terus menggadai masa depan mereka dan berakhir dengan puluhan atau bahkan ratusan ribu dolar yang kurang bersara."
Sebaliknya, tentukan berapa lama anda fikir anda akan tinggal di rumah, dan bandingkan kos gadai janji semasa anda ke gadai janji baru ditambah sebarang kos yang berkaitan dengan pinjaman baru sepanjang tempoh masa yang anda akan meminjam pinjaman. Sekiranya kos lebih rendah, penyatuan mungkin merupakan idea yang baik.
