Sebuah amanah pelaburan hartanah (REIT) adalah sebuah syarikat hartanah yang menawarkan saham biasa kepada orang ramai. Dengan cara ini, stok REIT adalah sama dengan saham lain yang mewakili pemilikan dalam perniagaan operasi. REIT mempunyai dua ciri unik: perniagaan utamanya adalah mengurus kumpulan hartanah yang menghasilkan pendapatan dan mesti mengagihkan sebahagian besar keuntungannya sebagai dividen. Di sini kita melihat REIT, ciri-ciri mereka dan bagaimana mereka dianalisis.
Kelayakan
Untuk melayakkan diri sebagai REIT dengan IRS, syarikat hartanah mesti bersetuju untuk membayar sekurang-kurangnya 90% daripada keuntungannya yang boleh dikenakan cukai dalam dividen (dan memenuhi keperluan tambahan tetapi kurang penting). Dengan status REIT, syarikat mengelakkan cukai pendapatan korporat. Perbadanan tetap membuat keuntungan dan membayar cukai ke atas keseluruhan keuntungannya, dan kemudian memutuskan bagaimana memperuntukkan keuntungan selepas cukai antara dividen dan pelaburan semula; REIT hanya mengagihkan semua atau hampir semua keuntungannya dan dapat melangkau cukai.
Jenis yang berbeza
Terdapat beberapa jenis REIT yang berbeza. Ada yang menjadi kelas khas yang dikenali sebagai REIT gadai janji. REIT ini membuat pinjaman yang dijamin oleh hartanah, tetapi mereka tidak umumnya memiliki atau mengendalikan harta tanah. REIT gadai janji memerlukan analisis khas. Mereka adalah syarikat kewangan yang menggunakan beberapa instrumen lindung nilai untuk menguruskan pendedahan kadar faedah mereka. Kami tidak akan menganggapnya di sini.
Walaupun segelintir REIT hibrid menjalankan kedua-dua operasi hartanah dan berurus niaga dalam pinjaman gadai janji, kebanyakan REIT memberi tumpuan kepada perniagaan "aset keras" operasi hartanah. Ini dipanggil REIT ekuiti. Apabila anda membaca tentang REITs, anda biasanya membaca tentang REIT ekuiti. REIT ekuiti cenderung khusus dalam memiliki jenis bangunan tertentu seperti pangsapuri, pusat membeli-belah, bangunan pejabat atau kemudahan penginapan. Ada yang dipelbagaikan dan ada yang khusus, yang bermakna mereka menentang klasifikasi - seperti, misalnya, REIT yang memiliki padang golf.
Analisis Pelaburan
REIT adalah saham pembayar dividen yang memberi tumpuan kepada hartanah. Sekiranya anda mencari pendapatan, anda akan mempertimbangkannya bersama dengan dana bon hasil tinggi dan saham dividen yang membayar. Sebagai saham dividen, REIT dianalisis seperti saham lain. Tetapi terdapat beberapa perbezaan besar kerana rawatan perakaunan harta.
Mari kita gambarkan dengan contoh mudah. Katakan REIT membeli sebuah gedung untuk $ 1 juta. Perakaunan menghendaki kejatuhan caj REIT terhadap aset tersebut. Mari kita anggap bahawa kita menyebarkan susut nilai lebih daripada 20 tahun dalam garis lurus. Setiap tahun kami akan memotong $ 50, 000 dalam perbelanjaan susut nilai ($ 50, 000 setahun x 20 tahun = $ 1 juta).
Mari lihat lembaran imbangan yang mudah dan penyata pendapatan di atas. Pada tahun 10, kunci kira-kira kami membawa nilai bangunan pada $ 500, 000 (aka, nilai buku): kos sejarah asal $ 1 juta tolak $ 500, 000 susut nilai terkumpul (10 tahun x $ 50, 000 setahun). Kenyataan pendapatan kami memotong $ 190, 000 perbelanjaan daripada $ 200, 000 dalam pendapatan, tetapi $ 50, 000 perbelanjaan itu adalah caj susutnilai.
Walau bagaimanapun, REIT kami sebenarnya tidak membelanjakan wang ini pada tahun 10; susut nilai adalah caj bukan tunai. Oleh itu, kami menambah balik caj susut nilai kepada pendapatan bersih untuk menghasilkan dana dari operasi (FFO). Idea ini adalah bahawa susut nilai tidak adil mengurangkan pendapatan bersih kita kerana bangunan kami mungkin tidak kalah separuh nilainya selama 10 tahun yang lalu. FFO membetulkan penyimpangan ini dengan tidak termasuk caj susut nilai. (FFO termasuk beberapa penyesuaian lain juga).
Kita perlu ambil perhatian bahawa FFO semakin dekat dengan aliran tunai daripada pendapatan bersih, tetapi ia tidak menangkap aliran tunai. Terutamanya, perhatikan contoh di atas bahawa kita tidak pernah menghitung $ 1 juta yang dibelanjakan untuk memperoleh bangunan (perbelanjaan modal). Analisis yang lebih tepat akan menggabungkan perbelanjaan modal. Mengira perbelanjaan modal memberikan angka yang dikenali sebagai FFO diselaraskan, tetapi tidak ada kata sepakat universal mengenai pengiraannya.
Lembaran imbangan hipotesis kami dapat membantu kami memahami metrik REIT biasa, nilai aset bersih (NAB) yang lain. Pada tahun 10, nilai buku bangunan kami hanya $ 500, 000 kerana separuh daripada kos asal disusut nilai. Oleh itu, nilai buku dan nisbah yang berkaitan seperti harga-untuk-buku - sering diragui mengenai analisis ekuiti umum - tidak berguna bagi REITs. NAV berusaha untuk menggantikan nilai buku sesuatu harta dengan anggaran nilai pasaran yang lebih baik.
Mengira NAB memerlukan penilaian yang agak subjektif terhadap kepelbagaian REIT. Dalam contoh di atas, kita melihat bangunan menjana $ 100, 000 dalam pendapatan operasi ($ 200, 000 dalam pendapatan ditolak $ 100, 000 dalam perbelanjaan operasi). Satu kaedah adalah untuk memanfaatkan pendapatan operasi berdasarkan kadar pasaran. Jika kita fikir kadar cap pasaran sekarang untuk jenis bangunan ini adalah 8%, maka anggaran kami nilai bangunan menjadi $ 1.25 juta ($ 100, 000 dalam pendapatan operasi / 8% cap rate = $ 1, 250, 000). Anggaran nilai pasaran menggantikan nilai buku bangunan itu. Kami kemudian akan menolak hutang gadai janji (tidak ditunjukkan) untuk mendapatkan nilai aset bersih. Aset minus hutang sama dengan ekuiti, di mana 'bersih' dalam NAV bermaksud bersih hutang. Langkah terakhir ialah membahagikan NAB ke dalam saham biasa untuk mendapatkan NAB sesaham, yang merupakan anggaran nilai intrinsik. Secara teori, harga saham yang disebut harga tidak sepatutnya jauh dari NAB sesaham.
Top-Down Vs. Dari bawah ke atas
Apabila memilih saham, anda kadang-kadang mendengar analisa atas dan bawah. Atas ke bawah bermula dengan perspektif ekonomi dan pertaruhan pada tema atau sektor (misalnya, demografi penuaan mungkin memihak kepada syarikat-syarikat dadah). Bottom-up memberi tumpuan kepada asas-asas syarikat tertentu. Saham REIT jelas memerlukan kedua-dua analisis atas dan bawah.
Dari perspektif teratas, REIT dapat dipengaruhi oleh apa pun yang memberi kesan kepada penawaran dan permintaan untuk harta benda. Pertumbuhan populasi dan pekerjaan cenderung menguntungkan untuk semua jenis REIT. Kadar faedah adalah, secara ringkas, beg campuran. Peningkatan kadar faedah biasanya menandakan ekonomi yang bertambah baik, yang baik untuk REITs kerana orang ramai membelanjakan dan perniagaan menyewa lebih banyak ruang. Kadar faedah yang semakin meningkat cenderung baik untuk REIT apartmen kerana orang lebih suka kekal, penyewa, dan bukannya membeli rumah baru. Sebaliknya, REITs sering dapat memanfaatkan kadar faedah yang lebih rendah dengan mengurangkan perbelanjaan faedah mereka dan dengan itu meningkatkan keuntungan mereka.
Keadaan pasaran modal juga penting, iaitu permintaan institusi untuk ekuiti REIT. Dalam jangka masa pendek, permintaan ini dapat mengatasi asas-asas. Sebagai contoh, stok REIT telah cukup baik pada tahun 2001 dan separuh pertama tahun 2002 walaupun fundamental yang lemah, kerana wang telah mengalir ke dalam kelas aset keseluruhan.
Di peringkat REIT individu, anda mahu melihat prospek pertumbuhan pendapatan yang kukuh, seperti pendapatan sewa, pendapatan perkhidmatan yang berkaitan, dan FFO. Anda ingin melihat sama ada REIT mempunyai strategi unik untuk meningkatkan penghunian dan meningkatkan sewa. REITs biasanya mencari pertumbuhan melalui pengambilalihan, dan seterusnya bertujuan untuk merealisasikan skala ekonomi dengan mengasimilasikan sifat tidak cekap. Skala ekonomi akan direalisasikan oleh pengurangan perbelanjaan operasi sebagai peratusan pendapatan. Tetapi pengambilalihan adalah pedang bermata dua. Sekiranya REIT tidak dapat meningkatkan kadar penghunian dan / atau menaikkan sewa, ia mungkin dipaksa ke atas pengambilalihan yang salah untuk menjana pertumbuhan.
Oleh kerana hutang gadai janji memainkan peranan besar dalam nilai ekuiti, ia patut melihat lembaran imbangan. Sesetengah mengesyorkan melihat leverage, seperti hutang kepada ekuiti. Tetapi dalam amalan, sukar untuk dimaklumkan apabila leverage telah menjadi berlebihan. Adalah lebih penting untuk menimbang perkadaran kadar hutang terapung tetap dan tetap. Dalam persekitaran kadar faedah rendah semasa, REIT yang menggunakan hutang kadar terapung hanya akan menyakiti jika kadar faedah meningkat.
Garisan bawah
REIT adalah syarikat hartanah yang mesti membayar dividen yang tinggi untuk menikmati manfaat cukai status REIT. Pendapatan stabil yang boleh melebihi hasil Perbendaharaan menggabungkan dengan turun naik harga untuk menawarkan potensi pulangan yang dapat menyaingi saham permodalan kecil. Menganalisis REIT memerlukan pemahaman yang menyimpang dari penyusutan yang disebabkan oleh susut nilai dan memberi perhatian yang teliti terhadap pengaruh makroekonomi.
