Pembeli rumah berniat untuk membiayai pembelian rumah dengan pinjaman Pentadbiran Perumahan Persekutuan (FHA) kadang-kadang menerima kejutan jahat: Mereka tidak akan dibenarkan untuk membeli harta tertentu kerana ia tidak memenuhi keperluan FHA. Kenapa syarat-syarat ini wujud, apakah mereka, dan bolehkah mereka diperbaiki supaya pembeli dapat membeli rumah yang mereka mahukan?
Mengapa FHA Menetapkan Piawaian Harta Minimum
Apabila pembeli rumah mengambil gadai janji, harta itu menjadi cagaran untuk pinjaman. Dalam erti kata lain, jika peminjam berhenti membuat bayaran gadai janji, pemberi pinjaman gadai janji akhirnya akan merampas dan mengambil milik rumah tersebut. Pemberi pinjaman kemudiannya akan menjual rumah tersebut untuk menuntut kembali wang yang masih ada pada pinjaman yang mungkin. Proses perampasan mempunyai 6 fasa.
Memerlukan bahawa harta itu memenuhi piawaian minimum yang melindungi pemberi pinjaman. Ia bermakna harta itu lebih mudah untuk menjual dan memerintahkan harga yang lebih tinggi jika peminjam terpaksa merebutnya. Pada masa yang sama, keperluan ini melindungi peminjam: Ini bermakna dia tidak akan dibebani dengan bil-bil pembaikan yang merosakkan dari permulaan, dan, dengan tempat yang kukuh untuk hidup, peminjam mempunyai insentif yang lebih tinggi untuk membuat pembayaran semasa masa kewangan yang sukar untuk menjaga rumah.
Apakah Piawaian Harta Minimum?
Menurut Jabatan Perumahan dan Pembangunan Bandar (HUD) AS, FHA menghendaki harta yang dibiayai dengan produk pinjamannya memenuhi piawaian minimum yang berikut:
- Keselamatan: Rumah harus melindungi kesihatan dan keselamatan para penghuni. Keselamatan: Rumah harus melindungi keselamatan harta benda. Kesejahteraan: Hartanah itu tidak sepatutnya mempunyai kekurangan fizikal atau keadaan yang mempengaruhi integriti strukturnya.
HUD kemudian menerangkan keadaan yang mesti dipenuhi untuk memenuhi keperluan ini. Penilai akan memerhatikan keadaan hartanah semasa penilaian harta yang diperlukan dan melaporkan keputusan mengenai borang penilaian FHA. Penilaian harta adalah salah satu daripada banyak keperluan yang pembeli memenuhi sebelum menyelesaikan kesepakatan.
Bagi rumah berkembar tunggal keluarga, pentaksir dikehendaki menggunakan borang yang dipanggil Laporan Penilaian Kediaman Seragam. Borang itu meminta penilai untuk menerangkan ciri-ciri asas harta tersebut, seperti bilangan cerita, tahun dibina, rakaman persegi, bilangan bilik dan lokasi. Ia juga memerlukan pentaksir untuk "menggambarkan keadaan harta benda (termasuk pembaikan yang diperlukan, kemerosotan, pengubahsuaian, pembentukan semula, dan lain-lain)" dan bertanya, "Adakah terdapat kekurangan fizikal atau keadaan buruk yang menjejaskan daya hidup, kekukuhan atau integriti struktur harta?" Borang penilaian unit kondominium adalah serupa tetapi mempunyai persoalan khusus mengenai persoalan mengenai kawasan umum, persatuan pemilik rumah, bilangan unit yang diduduki pemilik dan sebagainya.
FHA tidak memerlukan pembaikan kecacatan kosmetik atau kecil, penyelenggaraan tertunda, dan haus biasa jika ia tidak menjejaskan keselamatan, keselamatan atau kekukuhan rumah. FHA mengatakan bahawa contoh-contoh masalah tersebut termasuk tetapi tidak terhad kepada yang berikut:
- Pintu keluar yang hilang Pintu keluar pintu yang rosak atau rosak yang tidak boleh dikendalikan Pintu tingkap yang ditutup Pintu permukaan cat yang berkesan di dalam rumah dibina selepas 1978 (kerana bahaya cat utama) Kebocoran paip kecil (seperti keran yang menusuk) Kemasan lantai yang rosak atau penutup (dipakai melalui penamat,) Bukti kerosakan serangga / organisma sebelum ini (tidak aktif) kerosakan serangga yang mana tidak ada bukti kerosakan struktur yang tidak rosakRumah kotor atau koyakan yang dikeluarkanDalam plaster, lembaran tebal atau bahan dinding dan siling lain di rumah yang dibina selepas pasca 1978Pengerjakan yang kurang baik Bahaya perjalanan (retak atau sebahagiannya melangkah kaki lima, permaidani yang dipasang dengan buruk) Ruang merangkak dengan serpihan dan tong sampahSelamat permukaan jalan sepanjang masa
Terdapat banyak kawasan, bagaimanapun, di mana FHA memerlukan masalah untuk diperbaiki supaya penjualan ditutup. Berikut adalah beberapa isu yang biasa dihadapi oleh pembeli rumah.
Elektrik dan pemanasan
- Kotak elektrik tidak perlu mempunyai wayar yang terdedah atau terdedah. Semua bilik yang boleh didiami mesti mempunyai sumber haba berfungsi (kecuali di beberapa bandar terpilih yang mempunyai musim sejuk yang sederhana).
Atap dan Attik
- Bumbung mesti mengekalkan kelembapan. Bumbung mesti dijangka bertahan selama sekurang-kurangnya dua tahun lagi. Penilai mesti memeriksa loteng untuk bukti masalah bumbung yang mungkin. Bumbung tidak boleh mempunyai lebih daripada tiga lapisan bumbung. Jika pemeriksaan itu mendedahkan keperluan untuk pembaikan bumbung, dan bumbung sudah mempunyai tiga atau lebih lapisan bumbung, FHA memerlukan bumbung baru.
Pemanas air
Pemanas air mesti memenuhi kod bangunan tempatan dan mesti menyampaikan dengan harta itu.
Bahaya dan Gangguan
Beberapa keadaan berada di bawah kategori ini. Mereka termasuk tetapi tidak terhad kepada yang berikut:
- Tanah tercemarAkhir kepada tapak sisa berbahayaAkhir gas dan gas yang terletak di atas hartaSebuah lebuhrayaAirport bunyi dan bahayaLebih banyak sumber bunyi yang berlebihanPusat jarak jauh ke sesuatu yang boleh meletup, seperti garis petroleum bertekanan tinggi Jarak ke talian kuasa voltan tinggi Jarak ke sebuah radio atau menara penghantaran TV
Akses Harta
Harta itu mesti menyediakan akses yang selamat dan mencukupi untuk pejalan kaki dan kenderaan, dan jalan itu mesti mempunyai permukaan sepanjang cuaca supaya kenderaan kecemasan dapat mengakses harta tersebut di bawah keadaan cuaca apa pun.
Keteguhan Struktural
Mana-mana keadaan struktur yang rosak dan apa-apa syarat lain yang boleh membawa kepada kerosakan struktur masa hadapan mesti diperbaiki sebelum harta itu boleh dijual. Ini termasuk pembinaan yang rosak, kelembapan berlebihan, kebocoran, kerosakan rayap, kerosakan rayap, dan penyelesaian yang berterusan.
Asbestos
Jika kawasan rumah mengandungi asbestos yang kelihatan rosak atau merosot, FHA memerlukan pemeriksaan lanjut oleh profesional asbestos.
Bilik mandi
Rumah mesti mempunyai tandas, tenggelam dan mandi. (Keperluan ini mungkin terdengar bodoh, tetapi anda akan terkejut dengan apa yang akan diambil oleh orang-orang apabila mereka dirampas, dan apa yang berlaku akan mencuri dari rumah kosong.)
Perkakas
Bukti anekdot mencadangkan bahawa FHA memerlukan hartanah untuk memiliki peralatan dapur kerja, terutama dapur kerja. Walau bagaimanapun, dokumen FHA tidak menyebut sebarang keperluan mengenai peralatan.
Pembaikpulih Homebuyer untuk Hartanah di bawah Piawaian Minimum
Apa pembeli rumah lakukan setelah jatuh cinta dengan harta benda yang mempunyai salah satu masalah pembunuhan berisiko ini?
Langkah pertama ialah meminta penjual membuat pembaikan yang diperlukan. Jika penjual tidak mampu membuat apa-apa pembaikan, mungkin harga belian dapat ditingkatkan sehingga penjual akan mendapatkan kembali uang mereka pada saat tutup. Biasanya, keadaan ini berfungsi dengan cara yang lain - jika harta mempunyai masalah penting, pembeli akan meminta harga yang lebih rendah untuk membayar ganti rugi. Walau bagaimanapun, jika harta itu sudah berharga di bawah pasaran atau jika pembeli mahu ia cukup teruk, menaikkan harga untuk memastikan pembaikan selesai dan transaksi ditutup boleh menjadi pilihan.
Jika penjual adalah bank, ia mungkin tidak bersedia untuk membuat apa-apa pembaikan. Dalam kes ini, perjanjian itu telah mati. Harta itu perlu pergi ke pembeli tunai atau pembeli bukan FHA yang pemberi pinjamannya akan membolehkan mereka membeli harta itu dalam keadaan sekarang.
Ramai pembeli rumah semata-mata perlu terus mencari sehingga mereka mencari harta yang lebih baik yang akan memenuhi piawaian FHA. Realiti ini boleh mengecewakan, terutamanya untuk pembeli dengan dana terhad dan hartanah terhad dalam julat harga mereka. Malangnya, kadangkala ia satu-satunya penyelesaian.
Sesetengah pembeli rumah mungkin mendapat kelulusan bagi produk pinjaman yang berbeza. Pinjaman bukan FHA mungkin memberi lebih banyak peluang untuk keadaan yang boleh dimilikinya, tetapi pemberi pinjaman masih mempunyai keperluan sendiri, jadi ini bukan jaminan. Pilihan lain adalah memohon pinjaman FHA 203 (k), yang membolehkan pembelian rumah yang mempunyai masalah besar.
Garisan bawah
Pinjaman FHA menjadikannya lebih mudah bagi peminjam untuk melayakkan gadai janji, tetapi mereka tidak semestinya memudahkan pembelian hartanah. Ramai pembeli rumah hanya akan perlu mencari sehingga mereka mencari harta yang lebih baik yang akan memenuhi piawaian FHA - satu proses yang boleh mengecewakan, terutamanya untuk pembeli dengan dana terhad dan beberapa hartanah dalam julat harga mereka.
Walau bagaimanapun, peminjam FHA yang tahu apa yang diharapkan apabila membeli-belah di rumah boleh menyekat carian mereka ke hartanah yang mungkin memenuhi garis panduan FHA, atau sekurang-kurangnya mengelakkan menunaikan harapan mereka di atas harta penentu sebelum menilai.
