Apa yang RENDAH?
DownREIT adalah usaha bersama antara pemilik hartanah dan amanah pelaburan hartanah (REIT) untuk tujuan memperoleh dan mengawal hartanah.
Takeaways Utama
- A DownREIT adalah perjanjian perkongsian antara REIT dan pemilik hartanah yang membolehkan penangguhan cukai ke atas jualan harta tanah yang dihargai.Terdapat dua jenis DownREITs. Jenis pertama melibatkan tidak terhad kepada sumbangan modal daripada REIT manakala jenis kedua melibatkan sumbangan modal yang signifikan oleh REITs.DownREITs lebih rumit dibandingkan dengan UPREIT dan boleh mempunyai implikasi cukai, jika unit operasi dianggap sebagai jaminan oleh IRS.
Memahami DownREIT
DownREIT melibatkan susunan perkongsian antara pemilik hartanah dan (REIT) yang membantu pemilik hartanah menangguhkan cukai keuntungan modal ke atas penjualan hartanah yang dihargai. UPREIT dicipta selepas kemelesetan hartanah pada tahun 1990-an untuk memudahkan pelaburan modal ke dalam industri hartanah. DownREIT berkembang daripada UPREIT.
Pemilik hartanah yang menyumbangkan harta ke DOWNREIT menerima unit operasi dalam perkongsian. Entiti perkongsian ini dan hubungan pemilik properti dapat disusun dengan berbagai cara, bergantung pada struktur REIT dan apa-apa UPREIT yang mungkin ada. Dalam DownREIT, REIT harus bersetuju dengan perjanjian terhenti atau lockout untuk penjualan aset yang disumbangkan.
Terdapat dua jenis kategori perkongsian DOWNREIT. Dalam jenis perkongsian pertama, REIT menyediakan terhad kepada tiada modal dan rakan kongsi terhad menerima keutamaan dalam pengagihan tunai operasi dalam jumlah yang sama dengan dividen saham REIT. Kategori kedua REIT melibatkan sumbangan modal penting oleh REIT. Rakan kongsi umum menerima pengedaran yang sama dengan pulangan modal.
DownREIT Dibandingkan dengan UPREIT
The DownREIT kurang digunakan secara meluas daripada PENINGKATKAN kerana ia lebih rumit dan mungkin tidak mempunyai kelebihan cukai yang sama sebagai UPIT. Menyumbang harta kepada DownREIT adalah transaksi yang kompleks yang memerlukan bimbingan cukai dan pelaburan profesional. Sekiranya urus niaga tidak disusun dengan penjagaan yang melampau, IRS boleh mempertimbangkan pemindahan harta ke dalam DownREIT sebagai pertukaran untuk unit operasi untuk menjadi urus niaga yang boleh dikenakan cukai di bawah peraturan penjualan tersembunyi atau anti-penyalahgunaan. Oleh itu, UPREIT mungkin merupakan pilihan yang lebih logik bagi pemilik harta yang menjadi perhatian utamanya ialah menangguhkan liabiliti cukai pendapatan.
Tidak seperti UPREIT, di mana pemilikan hartanah tidak terlibat, DownREIT tidak melibatkan pemilik hartanah. Sebahagian daripada harta tanah ini dimiliki secara terang-terangan, sementara ada yang mungkin dimiliki melalui perkongsian terhad dengan mereka yang telah menyumbang harta kepadanya.
A DownREIT boleh menjadi pilihan logik jika pemilik harta difikirkan hartanahnya akan menghargai lebih banyak daripada pegangan lain REIT, kerana dia tetap mempunyai kepentingan yang lebih besar dalam harta yang disumbangkannya dengan DownREIT daripada dia dengan UPREIT.
Yang berkata, memandangkan struktur pemilikan DownREIT lebih kompleks, menukar unit operasi kepada tunai memerlukan pengiraan yang lebih kompleks. Begitu juga, UPREIT dan DOWNREIT melaksanakan secara berbeza sebagai pelaburan kerana ia berstruktur secara berbeza. Dengan DownREIT, perkongsian antara REIT dan pelabur boleh melaksanakan secara berbeza daripada prestasi REIT secara keseluruhannya.
DownREITs adalah sama dengan UPREIT, walau bagaimanapun, dalam nilai mereka sebagai alat perancangan harta tanah. Kedua-duanya melangkah ke atas unit-unit operasi apabila kematian pemiliknya, membenarkan pemindahan cukai harta tanah yang dihargai kepada pewaris. Waris kemudian boleh menukar unit operasi ke dalam saham REIT atau wang tunai tanpa membayar cukai.
Contoh DownREIT
Pertimbangkan portfolio lima hartanah bernilai $ 100 juta. Hartanah mempunyai hutang bersamaan dengan $ 80 juta pada kadar faedah 8%. Rakan kongsi yang memiliki harta mempunyai baki akaun modal kumulatif sebanyak $ 5 juta. REIT memasuki urus niaga dan membayar $ 60 juta hutang sedia ada untuk harta tersebut dan menggantikan baki akaun modal untuk rakan kongsi yang tinggal dengan hutang pada 7%. Saham diterbitkan sebagai unit operasi untuk baki $ 20 juta yang dipegang oleh rakan kongsi dan REIT menjadi pemegang majoriti sementara baki rakan menjadi GP dan LP.
