Apakah Analisis Pasaran Perbandingan?
Analisis pasaran perbandingan adalah pemeriksaan terhadap harga di mana sifat-sifat serupa di kawasan yang sama baru-baru ini dijual. Ejen hartanah melakukan analisis pasaran perbandingan untuk pelanggan mereka untuk membantu mereka menentukan harga untuk disenaraikan ketika menjual rumah atau harga yang ditawarkan ketika membeli rumah. Oleh kerana tidak ada dua sifat yang sama, agen membuat penyelarasan untuk perbezaan antara harta yang dijual dan yang hendak dibeli atau disenaraikan untuk menentukan harga yang adil atau harga jualan. Pada dasarnya, analisis pasaran perbandingan adalah versi yang kurang canggih dari penilaian formal, profesional.
Memahami Analisa Pasaran Perbandingan
Analisis pasaran setanding juga boleh merangkumi hartanah yang disenaraikan sekarang, terutamanya jika tiada hartanah yang serupa dijual baru-baru ini. Walau bagaimanapun, harga penyenaraian hanya menunjukkan apa yang diharapkan oleh penjual untuk mendapatkan harta itu dan tidak semestinya mencerminkan apa yang sebenarnya bernilai.
Walaupun analisis pasaran perbandingan tidak merupakan penilaian rasmi, ejen hartanah menggunakan banyak amalan dan kaedah yang serupa yang akan digunakan penilai untuk mencapai nilai yang berpatutan untuk harta tersebut. Sekiranya rumah atau harta itu begitu tersendiri dan / atau unik di mana tidak ada harta setanding yang dapat dijumpai, ia mungkin menjadi kepentingan terbaik pemilik untuk mengupah penilai formal untuk menghargai harta itu.
Contoh Analisis Pasaran Perbandingan
Pertimbangkan pasangan yang berfikir tentang membuat tawaran di bilik empat bilik tidur, tiga bilik mandi, 2, 100 kaki persegi, rumah keluarga tunggal pada satu suku kawasan tanah. Rumah tersebut disenaraikan untuk dijual pada harga $ 300, 000. Ejen hartanah pasangan itu melakukan analisis pasaran perbandingan dan menempatkan tiga sifat serupa yang baru-baru ini dijual dalam subdivisi yang sama:
- Yang pertama adalah identik dalam setiap cara ke harta benda kecuali ia terletak di jalan yang sibuk; ia baru dijual dengan harga $ 275, 000. Yang kedua mempunyai empat bilik tidur, tiga bilik mandi, dan terletak pada satu suku kawasan tanah tetapi adalah 2, 400 kaki persegi kerana ia juga termasuk teras di layar; ia dijual dengan harga $ 315, 000. Yang ketiga mempunyai empat bilik tidur, terletak di kawasan seluas sepuluh hektar dan 2, 100 kaki persegi, tetapi hanya mempunyai dua bilik mandi, kedua-duanya sudah ketinggalan zaman; ia dijual dengan harga $ 265, 000.
Berikut adalah langkah-langkah tipikal yang boleh diikuti oleh agen hartanah untuk menyelesaikan analisis pasaran perbandingan:
1. Menilai Kualiti Kejiranan
Langkah pertama adalah untuk menilai kualiti kejiranan sekitar dan terdapat beberapa alat dalam talian yang baik ini, yang menjadikannya lebih mudah daripada sebelumnya.
Google Street View mungkin alat terbaik untuk meneliti kawasan kejiranan. Inilah yang anda cari:
- Blok yang bagus berbanding blok kurang menarik Jarak ke kemudahan seperti pantai, taman, sekolah, dll. Jarak ke lokasi yang tidak menyenangkan seperti tempat sampah, lebuh raya, kemudahan perindustrian, dan lain-lain.
Walau bagaimanapun, imej Google mungkin sudah ketinggalan zaman, jadi ia bukan pengganti untuk memandu melalui kejiranan.
2. Menilai Penyenaraian Asal jika ada
Berhati-hati mengkaji semula foto dan penerangan untuk menilai umur dan keadaan rumah, peningkatan baru-baru ini, dan isu-isu yang berpotensi dengan strategi pemasaran sebelumnya.
3. Semak Anggaran Nilai Hartanah
Anggaran nilai hartanah dapat membantu anda menilai nilai pasar yang mungkin di rumah klien anda dan memberi anda titik permulaan ketika menghitung biaya per kaki persegi dari harta tersebut. Bagaimanapun, anggaran-anggaran ini tidak dapat dipastikan dan tidak menganggap aspek unik dari pasaran tempatan.
4. Membangunkan CMA Awal
Datang dengan idea yang kasar tentang nilai rumah anda dengan menilai senarai jualan, senarai habis tempoh, senarai aktif, dan senarai yang belum selesai di kawasan yang boleh dibandingkan dengan ciri, saiz, dan kemudahan untuk penyenaraian anda. Sifat-sifat setanding yang harus anda masukkan ke dalam CMA anda termasuk:
- Rumah yang telah dijual atau tamat tempoh, sedang menunggu, atau telah disenaraikan dalam tempoh enam bulan yang lalu. Senarai jualan akan memberitahu anda dengan tepat apa rumah yang sama di kawasan tersebut telah dijual buat masa ini, dan merupakan cara utama anda untuk menaksir nilai untuk CMA anda. Senarai yang tamat tempoh akan memberitahu anda harga pasaran tidak bersedia untuk ditanggung. Senarai dengan jualan yang belum selesai dapat memberi anda gambaran yang baik mengenai rumah yang sedang dijual sekarang. Senarai semasa akan memberitahu anda apa persaingan anda seperti. Menilai rumah dengan bilangan bilik tidur dan bilik mandi yang sama. Bilangan bilik tidur dan bilik mandi di rumah adalah salah satu kriteria yang paling penting untuk menilai rumah. Sebagai contoh, rumah dua bilik tidur pada umumnya kurang diingini daripada mereka yang mempunyai tiga atau lebih. Begitu juga, rumah dengan hanya satu bilik mandi atau mandi induk sering mempunyai nilai jualan semula yang lebih rendah daripada yang lebih banyak. Menilai rumah sekitar 300 kaki persegi anda. Dengan rumah 2, 000 kaki persegi, lihatlah rumah yang terletak antara 1, 700 dan 2, 300 kaki persegi. Pada umumnya, lebih banyak bilik tidur sama dengan harga yang lebih tinggi, tetapi rakaman persegi hampir sama pentingnya. Menilai rumah di kejiranan yang sama. Memikirkan apa sebenarnya "kejiranan" rumah sebenarnya boleh menjadi sukar jika bukan komuniti berdinding. Atas sebab itu, penting untuk menilai kejiranan dalam talian terlebih dahulu. Menilai rumah di zon sekolah yang sama atau setanding. Daerah sekolah sangat penting di bandar-bandar besar, di mana terdapat banyak sekolah di setiap daerah. Rumah-rumah di satu sisi jalan mungkin berada di zon sekolah yang sangat baik, sementara pelajar yang tinggal di rumah di pihak yang lain mungkin menetap di sekolah rendah. Sekolah perbezaan di rumah boleh menjadi sangat penting. Menilai rumah dengan saiz lot yang sama. Secara umum, sebuah rumah di atas tanah seluas 10 ekar akan bernilai lebih daripada rumah yang sebanding dengan hanya satu ekar. Menilai rumah yang sama umur. Rumah jenama baru biasanya lebih tinggi daripada rumah yang lebih tua, tetapi beberapa rumah yang lebih tua, terutamanya rumah antik atau rumah moden abad pertengahan, mungkin memerintahkan premium atas pembinaan baru kerana reka bentuk mereka. Evaluasi rumah dengan ciri-ciri yang serupa. Contohnya, jika rumah itu mempunyai kolam di dalam tanah atau berada di kawasan kejiranan dengan rumah kelab, cuba mencari penyenaraian lain dengan ciri-ciri yang serupa. Begitu juga, jika rumah itu terletak di tepi pantai, membandingkannya dengan rumah-rumah tepi pantai yang lain akan menghasilkan hasil yang lebih baik daripada membandingkannya dengan rumah beberapa blok jauhnya dari air.
5. Dapatkan Harga Purata Penyenaraian Sebanding
Ambil harga jualan rumah yang setanding yang anda pilih dan kongsi setiap rakaman persegi untuk mengira harga bagi setiap kaki persegi untuk setiap rumah yang setanding. Kemudian, dapatkan harga purata bagi satu kaki persegi rumah yang setanding dan kalikan dengan cuping persegi tepat rumah yang anda cuba jual.
6. Menilai Rumah Dalam Orang.
Berdasarkan penyelidikan anda, anda harus mempunyai idea tentang apa yang rumahnya bernilai, jadi anda harus dapat mengatasi sebarang pertanyaan tentang nilai harta pemilik rumah untuk anda. Semasa melawat hartanah, pertimbangkan faktor-faktor seperti: keadaan, penambahbaikan dan penambahbaikan, penambahbaikan yang diperlukan, luaran dan landskap, dan kemudahan lain. Menggabungkan data awal dari penyenaraian setanding dengan maklumat yang dikumpulkan semasa lawatan untuk membuat CMA komprehensif.
