Membeli vs. Menyewa di San Francisco: Gambaran Keseluruhan
Sekiranya anda membeli rumah anda atau menyewakannya? Ini adalah perdebatan lama yang benar-benar tidak mempunyai jawapan yang betul atau salah kerana ia bergantung kepada setiap individu. Bagi sesetengah orang, membeli lebih masuk akal, dan untuk yang lain, menyewa adalah yang terbaik.
Membeli rumah adalah salah satu pelaburan kewangan terbesar yang boleh anda buat sepanjang hayat anda. Ia memerlukan banyak perancangan, simpanan, dan penentuan, dan boleh membayar pada akhirnya. Lagipun, anda sedang membina ekuiti. Tetapi homeownership, yang selalu menjadi sebahagian daripada Dream Amerika, adalah usaha yang mahal. Pertimbangkan beberapa kos yang berkaitan dengan pemilikan rumah termasuk pembayaran gadai janji, pengubahsuaian dan penyelenggaraan, dan cukai hartanah-untuk menamakan beberapa.
Menyewa, sebaliknya, adalah binatang yang berbeza. Membayar sewa bulanan kepada orang lain sekali dianggap sebagai sisa kerana penyewa dipercayai telah membuang wang. Tetapi bagi seseorang yang tidak mahu berurusan dengan penyelenggaraan, ia mungkin lebih masuk akal. Anda tidak perlu berurusan dengan pembaikan atau perbelanjaan lain, dan banyak bil anda boleh dilindungi dalam pajakan anda. Dan sewa sering jauh lebih murah daripada bayaran gadai janji.
Tetapi semua ini bergantung, tentu saja, di mana anda tinggal. Mari kita pertimbangkan San Francisco, California. Bandar ini dianggap sebagai salah satu yang paling diinginkan di Amerika Syarikat. Tetapi ia juga merupakan salah satu yang paling mahal untuk penyewa dan pemilik rumah.
Menurut Aset Pintar, pendapatan median di bandar adalah $ 96, 265 untuk isi rumah dan $ 74, 841, yang melebihi purata negara sebanyak $ 61, 372. Sekiranya anda ingin tinggal di bandar sebagai pemilik rumah, anda perlu membuat $ 128, 600, sementara menyewa memerlukan pendapatan sebanyak $ 188, 000.
Dan sukar untuk mengetahui jika membeli atau menyewa membuat yang paling masuk akal kerana mereka berdua mahal. Tetapi terdapat perbezaan utama antara kedua-dua di San Francisco. Kami telah menyenaraikan beberapa perkara utama di bawah.
Takeaways Utama
- San Francisco adalah salah satu daripada bandar paling mahal di Amerika Syarikat bagi penyewa dan pembeli rumah. Harga rumah purata $ 1.3 juta di bandar, dan kadar cukai harta tanah yang efektif adalah 1.163% daripada nilai rumah yang dinilai. Sewa bulanan purata di San Francisco untuk apartmen dua bilik ialah $ 4, 400. Walaupun rumah pemilik rumah boleh membantu anda membina ekuiti, ia boleh menjadi mahal. Menyewa, sebaliknya, mungkin merupakan pilihan yang lebih berpatutan kerana terdapat kos yang lebih rendah yang berkaitan dengan penyewa.
Membeli di San Francisco
Seperti yang disebutkan di atas, Smart Asset melaporkan bahawa membeli rumah di San Francisco benar-benar tidak mampu. Malah, tinjauan tapak 2017 mendapati bahawa pembayaran bulanan sebanyak $ 3, 858 memerlukan pendapatan tahunan sebanyak $ 128, 000. Perlu diingat, angka ini tidak termasuk keperluan lain untuk hidup termasuk kos makanan dan pengangkutan.
Data dari tapak hartanah Zillow menunjukkan harga senarai median untuk sebuah rumah di bandar itu adalah $ 1, 299, 000 pada April 2019. Kelayakan gadai janji di bandar adalah pada 0.2%, lebih rendah daripada purata kebangsaan 1.1%. Tiga kejiranan paling mahal di bandar itu ialah Buena Vista, Corona Heights, dan Haight.
Seperti mana-mana bandar, homeownership mempunyai banyak kelebihan dan kekurangan. Dengan membeli rumah, anda melabur dalam hartanah dan, oleh itu, membina ekuiti. Memiliki rumah boleh membantu pemilik rumah membina telur sarang untuk masa depan kerana nilai rumah umumnya meningkat dari masa ke masa. Menurut Zillow, nilai median rumah di San Francisco adalah $ 1, 375, 500 pada April 2019. Nilai rumah di San Francisco meningkat 3% sejak tahun 2018.
Tetapi terdapat kos tertentu yang dikaitkan dengan homeownership anda mungkin perlu dipertimbangkan. Pertama, ada kos tetap untuk menjaga rumah anda. Dan jika anda membuat penambahan atau perubahan ke rumah anda, anda juga perlu faktor dalam hal ini juga. Sebagai pemilik rumah, anda juga bertanggungjawab untuk bil utiliti termasuk pemanasan dan penyejukan, caj air dan pembetung, dan elektrik. Dan jika anda memiliki sebuah kondominium, anda juga akan dikenakan bayaran penyelenggaraan bulanan.
Kemudian ada juga isu cukai harta benda. Kadar cukai hartanah yang berkesan di California adalah 0.79%, yang lebih rendah daripada purata kebangsaan sebanyak 1.19%, menurut Aset Pintar. Tetapi kadar cukai San Francisco hampir setanding dengan negara. Untuk tahun fiskal 2018-2019, pemilik rumah dikenakan 1.163% nilai rumah yang dinilai. Jadi bil cukai harta pada nilai rumah median $ 1, 375, 500 dilaporkan oleh Zillow akan hampir $ 16, 000.
Penduduk San Francisco membayar lebih banyak untuk makanan berbanding kebanyakan orang Amerika yang lain.
Menyewa di San Francisco
Walaupun ia mungkin datang dengan kerepotan yang lebih sedikit, menyewa di San Francisco tidaklah lebih murah. Sewa purata untuk pangsapuri dua bilik tidur di bandar adalah kira-kira $ 4, 400, atau $ 52, 800 setiap tahun, menurut Smart Asset. Kajian tapak mendapati bandar ini memerlukan penduduk untuk mendapatkan pendapatan tertinggi di negara ini untuk membayar sewa mereka.
Menurut Curbed, kira-kira 65% penduduk San Francisco adalah penyewa. Dan walaupun sewa sangat tinggi, ia mungkin merupakan pilihan yang lebih berpatutan, bergantung pada bagaimana anda melihatnya-terutama berbanding dengan nilai rumah semasa.
Walaupun menyewa mungkin mahal, banyak penyewa tidak perlu bersaing dengan banyak kos yang dihadapi oleh pemilik rumah. Memotong cek sewa mungkin berbaloi apabila anda tidak perlu membayar cukai harta, pembaikan, yuran kondominium, atau utiliti jika pajakan anda termasuk kos air, haba, dan elektrik. Jadi, anda mungkin mempunyai sedikit pendapatan tambahan untuk menjimatkan harta anda sendiri di jalan.
Tetapi itu tidak bermakna anda keluar dari hutan. Sewa biasanya berfluktuasi apabila ekonomi menguat dan melemahkan. Tuan-tuan tanah San Francisco boleh menetapkan jumlah sewa di mana-mana tahap yang mereka pilih pada unit kosong, tetapi bandar itu mempunyai kawalan sewa. Ini bermakna tuan-tuan tanah hanya dibenarkan menambah sewa dengan jumlah tertentu jika ia diduduki. Antara 1 Mac, 2019, dan 29 Februari, 2020, bandar itu membenarkan tuan-tuan tanah untuk meningkatkan sewa dengan kadar maksimum sebanyak 2.6%.
Pertimbangan Khas
Nisbah Harga kepada Sewa
Nisbah harga kepada sewa memberikan petunjuk tentang sama ada menyewa atau membeli menjadikan rasa kewangan yang lebih baik di pasaran hartanah tertentu. Untuk mengira, bahagikan harga jualan median dengan sewa tahunan purata bagi rumah yang setanding.
Pada umumnya, pasaran memihak pembeli jika nisbahnya kurang daripada 15 dan penyewa jika nisbahnya melebihi 20 (nisbah antara 15 dan 20 boleh pergi sama ada dengan cara). Dengan menggunakan angka di atas, nisbah harga ke sewa di San Francisco ialah 24.6 ($ 1, 299, 000 dibahagikan dengan $ 52, 800), bermakna lebih baik untuk disewa. Walau bagaimanapun, manakala nisbah harga kepada sewa adalah titik permulaan yang baik, ia tidak memberitahu keseluruhan cerita.
Verbhouse
Verbhouse adalah San Francisco mengambil konsep hartanah sewa-kepada-sendiri. Menggabungkan fleksibiliti menyewa dengan faedah jangka panjang untuk memiliki, program yang berasaskan tempatan membolehkan peserta, atau Verbee, pindah ke tempat tinggal dengan pilihan-tetapi bukan kewajiban-untuk membelinya pada suatu masa nanti. Verbees dikunci dalam penyewaan mereka bersama dengan harga pembelian sehingga lima tahun. Mereka kemudian membuat pembayaran bulanan dan membina ekuiti ke arah pemilikan. Ini semua boleh menghapuskan keperluan untuk bayaran pendahuluan yang besar apabila tiba masa untuk membiayai.
Program ini direka untuk pemilik rumah yang bercita-cita yang tidak mempunyai bayaran pendahuluan yang disimpan atau yang mempunyai masalah kredit kecil yang dapat diperbaiki dalam beberapa tahun akan datang.
"Verbhouse percaya manfaat emosi, sosial dan kewangan pemilik rumah harus dicapai untuk semua orang, " kata Ketua Pegawai Eksekutif Verbhouse, Marjorie Scholtz.
