Menjual rumah anda untuk keuntungan yang besar adalah hampir setiap impian pemilik rumah menjadi kenyataan. Siapa yang tidak mahu membuat sen yang cantik dari rumahnya? Namun, untuk keuntungan dari penjualan rumah anda, anda mungkin mahu menangguhkan mengambil keuntungan anda sebagai jumlah sekaligus. Baca terus untuk mengetahui mengapa, dan untuk mengetahui pilihan lain: penjualan ansuran.
Big Payout = Rang Undang-undang Cukai Besar
Mari kita lihat keadaan yang sama:
Contoh: Apabila Keuntungan di Harta Meningkatkan Liabiliti Cukai Hal Bookman memandang tawaran pembeli untuk rumah sewanya, dan tidak dapat mempercayai jumlah yang dilihatnya. Hartanya berganda dalam nilai hanya dalam tempoh lima tahun, dan dia tidak menganggap ia murah walaupun dia membelinya. Bagaimanapun, ketika Hal dengan gembira memberitahu penasihat pajaknya tentang penjualan, penasihat itu kurang teruja; mengambil pendapatan sebagai satu jumlah sekali gus tidak akan menjadi kepentingan terbaik Hal dari perspektif cukai. Sekiranya Hal mengisytiharkan keseluruhan hasil jualan pada tahun yang sama ia menjual harta itu, dia akan tidak layak untuk hampir semua kredit cukai yang biasanya dia berhak. Potongan terperinci beliau juga akan dikurangkan hasil daripada pendapatan tambahan dari penjualan. Hal meminta penasihat cukainya jika ada apa-apa yang boleh dilakukannya untuk mengurangkan pendapatan kena cukai untuk tahun itu. Penasihat hanya mengetahui alat yang hendak digunakan: perjanjian penjualan ansuran.
Tujuan Jualan Ansuran
Seperti yang terperinci dalam Penerbitan 537 , IRS membenarkan pembayar cukai untuk menangguhkan kenaikan atas penjualan utama hartanah atau pelaburan lain dengan perjanjian jualan ansuran. Susunan ini membenarkan penjual untuk mengisytiharkan sebahagian daripada keuntungan modal mereka dalam tempoh beberapa tahun, selagi kertas kerja yang betul selesai pada tahun jualan.
Bagaimana Kaedah Jualan Ansuran berfungsi
Mengisytiharkan keuntungan di bawah jualan ansuran secara teorinya mudah. Percukaian jualan ansuran mencerminkan anuiti, di mana bahagian prorated setiap pembayaran dianggap sebagai pemulangan prinsipal. Satu-satunya ketetapan adalah bahawa harta yang dijual tidak boleh menjadi jenis keselamatan awam, dan pembayar cukai tidak boleh menjadi peniaga harta yang dijual dalam erti kata lain.
Mari kita lihat contoh kaedah ini, dan lihat bagaimana Hal boleh menyusun penjualan ansurannya jika dia mahu menangguhkan cukai pendapatannya pada tahun hadapan.
Contoh: Penangguhan Cukai Dengan Jualan Ansuran Hal menerima $ 400, 000 untuk rumah sewaannya. Dia membeli harta itu dengan harga $ 188, 000 dan membayar $ 12, 000 untuk menjual perbelanjaan, yang ditambah kepada rumah, menjadikannya $ 200, 000. Oleh itu, Hal mempunyai keuntungan sebanyak 200, 000 ($ 400, 000 - $ 200, 000) untuk menyatakan. Penasihat Hal mengesyorkan dia memecahkan hasil penjualannya kepada lapan ansuran tahunan $ 50, 000 setiap satu, bukannya mengisytiharkan $ 400, 000 dalam satu tahun. Selagi ansuran diterima secara konstruktif setiap tahun, kaedah ini akan membolehkan Hal tetap layak untuk kredit cukai dan potongan bahawa pembayaran sekaligus akan menghalangnya daripada menerima.
Melaporkan Pendapatan Jualan Ansuran
Pendapatan jualan ansuran boleh dibahagikan kepada tiga kategori berasingan: keuntungan, pokok, dan faedah. Setiap kategori ini diperlakukan secara berbeza di dalam Borang 1040.
Keuntungan Modal
Dalam contoh di atas, Hal mesti mengisytiharkan keuntungan setiap tahun sebagai sama ada jangka panjang atau jangka pendek, bergantung kepada sama ada keuntungan itu telah lama atau jangka pendek pada tahun jualan. Keuntungan jangka panjang dikenakan cukai pada kadar yang lebih rendah, sementara keuntungan jangka pendek dikenakan cukai sebagai pendapatan biasa. Kerana Hal memegang rumah selama lima tahun, keuntungan dalam kes ini akan menjadi jangka panjang. Sekiranya keuntungan itu adalah jangka pendek, Hal masih akan dikenakan cukai atas pendapatan ansuran pada kadar yang lebih rendah daripada yang dia akan mempunyai jika dia mengisytiharkan keuntungan sekaligus. Ini kerana keuntungan jangka pendek dikenakan cukai sebagai pendapatan biasa, pada kadar cukai marginal atas cukai. Keuntungan daripada penjualan ansuran dilaporkan di IRS Borang 6252 dan kemudian dibawa ke Jadual D pada Borang 1040.
Faedah
Pembayar cukai yang mempunyai pendapatan jualan ansuran juga perlu mengenakan faedah pembeli pada kadar yang lebih rendah daripada kadar persekutuan yang dikenakan atau 9% dikompaun setiap semester. Pembeli akan membayar faedah ke atas ansuran yang belum dibayar sehingga baki telah direman. Oleh itu, jika Hal mengenakan kadar 9% atas jualannya kepada pembeli, dia juga akan menerima dan melaporkan kira-kira tambahan $ 4, 500 pendapatan faedah untuk setiap ansuran $ 50, 000 yang belum dibayar. Faedah tersebut dilaporkan secara berasingan di Jadual B, sebagai pendapatan faedah biasa. ( Nota : Sekiranya faedah tidak dilaporkan secara berasingan, maka IRS akan mempertimbangkan sebahagian daripada hasil penjualan untuk menjadi faedah.)
Pengetua
Sebahagian daripada setiap jualan ansuran dianggap oleh IRS untuk menjadi pengembalian pokok tanpa cukai. Jumlah ini boleh ditentukan dengan mengira nisbah pengecualian. Bahagikan jumlah keuntungan sebenar dengan harga jualan, yang dalam kes ini adalah $ 200, 000 / $ 400, 000, memberikan nisbah pengecualian sebanyak 50%. Lipatkan nisbah ini dengan jumlah ansuran. Ini adalah amaun yang akan dikecualikan daripada cukai kerana ia ditetapkan sebagai prinsipal. Oleh itu, $ 25, 000 ($ 50, 000 x 50%) prinsipal dikembalikan setiap tahun.
Gadai Janji dan Harga Kontrak
Jika pembeli harta menganggap hipotek atau nota janji lain dengan pembelian, asas kos harta hendaklah dikurangkan dengan jumlah gadai janji / nota. Contohnya, jika harta sewa Hal yang dijual dengan harga $ 400, 000 mempunyai gadai janji sebanyak $ 100, 000, maka harga kontrak dikurangkan menjadi $ 300, 000 ($ 400, 000 - $ 100, 000). Ini bermakna Hal hanya akan mempunyai keuntungan sebanyak $ 100, 000 untuk dilaporkan secara ansuran.
Sekiranya amaun gadai janji melebihi jumlah pelarasan hartanah, maka perbezaan tersebut harus dilaporkan sebagai pembayaran pada tahun pertama, dan harga kontrak meningkat dengan jumlah tersebut. Sebagai contoh, jika harta benda Hal mempunyai gadai janji $ 250, 000, asas rumah itu akan menjadi $ 200, 000 ($ 188, 000 + $ 12, 000). Dalam kes ini, sebagai tambahan kepada bayaran ansuran, Hal akan melaporkan lebihan pembayaran sebanyak $ 50, 000 pada tahun pertama. Harga kontrak juga akan menjadi $ 250, 000, meninggalkan $ 150, 000 sebagai kena cukai.
Garisan bawah
Terdapat banyak peraturan dan peraturan yang berkaitan dengan jualan ansuran, dan mereka mesti diikuti dengan teliti. Walau bagaimanapun, mereka yang memahami peraturan boleh mengekalkan kelayakan mereka untuk banyak potongan dan kredit yang mesti dilucuthakkan. Untuk maklumat lanjut mengenai subtopik seperti perubahan dalam harga jual, bentuk yang berbeza yang diterima bayaran boleh diambil, dan apabila mungkin lebih baik untuk melepaskan perjanjian ansuran dan mengambil pembayaran sekaligus, kunjungi laman web IRS atau rujuk penasihat cukai anda.
