Apakah Pajakan Tanah?
Pajakan tanah adalah perjanjian di mana penyewa dibenarkan untuk membangunkan sebilangan harta semasa tempoh pajakan, selepas itu tanah dan semua penambahbaikan diserahkan kepada pemilik harta tanah.
Bagaimana Pajakan Tanah berfungsi
Pajakan tanah menunjukkan bahawa penambahbaikan akan dimiliki oleh pemilik hartanah melainkan pengecualian dibuat dan menetapkan bahawa semua cukai yang berkaitan yang dikenakan semasa tempoh pajakan akan dibayar oleh penyewa. Kerana pajakan tanah membolehkan tuan tanah mengambil alih semua penambahbaikan apabila tempoh pajakan tamat, tuan tanah boleh menjual harta itu pada kadar yang lebih tinggi. Pajakan tanah juga sering dipanggil pajakan tanah, apabila pemilik tanah menyewakan tanah tersebut sahaja.
Walaupun ia digunakan terutamanya di ruang komersial, pajakan tanah berbeza dari jenis sewa komersial yang lain seperti yang terdapat di kompleks perbelanjaan dan bangunan pejabat. Pajakan ini biasanya tidak menyerahkan pemajak untuk mengambil tanggungjawab untuk unit tersebut. Sebaliknya, penyewa ini dikenakan sewa untuk mengendalikan perniagaan mereka. Pajakan tanah melibatkan tanah pajakan untuk tempoh jangka panjang-biasanya selama 50 hingga 99 tahun-kepada penyewa yang membina bangunan di atas harta itu.
Pajakan 99 tahun biasanya merupakan terma pajakan paling lama untuk sekeping harta tanah. Ia digunakan untuk menjadi yang paling lama dalam undang-undang biasa. Walau bagaimanapun, pajakan 99 tahun terus menjadi biasa tetapi tidak lagi menjadi yang paling lama di bawah undang-undang.
Pajakan tanah mendefinisikan siapa yang memiliki tanah itu, dan siapa yang memiliki bangunan itu, dan penambahbaikan pada harta itu. Banyak tuan tanah menggunakan pajakan tanah sebagai cara untuk mengekalkan pemilikan harta mereka atas alasan perancangan, untuk mengelakkan sebarang keuntungan modal, dan untuk menjana pendapatan dan hasil. Penyewa umumnya bertanggungjawab untuk apa-apa dan semua perbelanjaan. Ini termasuk pembinaan, pembaikan, pengubahsuaian, penambahbaikan, cukai, insurans, dan sebarang kos pembiayaan yang berkaitan dengan harta tersebut.
Penyewa umumnya bertanggungjawab untuk semua aspek kewangan dalam pajakan tanah termasuk sewa, cukai, pembinaan, insurans, dan pembiayaan.
Contoh Pajakan Tanah
Sewa tanah biasanya digunakan oleh francais dan kedai kotak besar, serta entiti komersial lain. Ibu pejabat korporat biasanya akan membeli tanah itu, dan membenarkan penyewa / pemaju membina dan menggunakan kemudahan itu. Ada peluang yang baik bahawa McDonald's, Starbucks, atau Dunkin Donuts berhampiran anda terikat dengan pajakan tanah.
Pada Julai 2016, firma pelaburan berpangkalan di New York AllianceBernstein membeli pajakan 99 tahun dari BLDG Management untuk George Washington Hotel New York City dalam perjanjian bernilai $ 100.4 juta. BLDG pada asalnya membeli hotel apabila ia dirampas pada tahun 1994. Walaupun bangunan itu digunakan oleh Sekolah Seni Visual yang berpusat di Manhattan sebagai asrama pelajar, BLDG mengajukan rancangan pada April 2016 untuk mengembalikan harta itu ke sebuah hotel dengan restoran, bar, dan kedai peringkat bawah tanah. Hartanah ini pada masa ini beroperasi sebagai Freehand Hotel, sebuah hotel butik, di Daerah Flatiron New York City.
Beberapa asas dari mana-mana pajakan tanah hendaklah termasuk:
- Syarat-syarat pajakanKuasa tuan rumah dan penyewaKondisi atas pembiayaanPenggunaan peruntukanFiturTitle insuransDefault
Pajakan Tanah Bersubordinat bersubordinat berbanding Subordinat
Penyewa pajakan tanah sering membiayai penambahbaikan dengan mengambil hutang. Dalam pajakan tanah subordinat, tuan tanah bersetuju dengan keutamaan tuntutan yang lebih rendah ke atas harta itu sekiranya penyewa mungkir ke atas pinjaman untuk penambahbaikan. Dengan kata lain, tanah pajakan tanah subordinat yang asasnya membenarkan surat ikatan harta untuk bertindak sebagai cagaran dalam hal penyewa yang ingkar atas pinjaman yang berkaitan dengan perbaikan. Untuk jenis pajakan jenis ini, tuan tanah boleh merundingkan bayaran sewa yang lebih tinggi sebagai balasan untuk risiko yang diambil dalam kes penyewa penyewa. Ini juga boleh memberi manfaat kepada tuan tanah kerana membina sebuah bangunan di atas tanahnya meningkatkan nilai hartanya.
Sebaliknya, pajakan tanah yang tidak dikomersilkan membolehkan tuan tanah mengekalkan keutamaan atas tuntutan ke atas harta itu sekiranya penyewa mungkir ke atas pinjaman untuk penambahbaikan. Kerana pemberi pinjaman tidak boleh mengambil pemilikan tanah jika pinjaman tidak dibayar, profesional pinjaman mungkin teragak-agak untuk memperpanjang hipotek untuk perbaikan. Walaupun tuan tanah mempertahankan pemilikan harta itu, mereka biasanya perlu mengenakan sewa kepada penyewa dengan jumlah sewa yang lebih rendah.
Kelebihan dan Kekurangan Pajakan Tanah
Pajakan tanah boleh memberi manfaat kepada penyewa dan tuan tanah.
Manfaat Penyewa
Pajakan tanah membolehkan penyewa membina harta di lokasi utama yang tidak dapat mereka beli sendiri. Atas sebab ini, kedai rantaian besar seperti Whole Foods dan Starbucks sering menggunakan pajakan tanah dalam pelan pengembangan korporat mereka.
Pajakan tanah juga tidak memerlukan penyewa untuk mendapatkan bayaran pendahuluan untuk mendapatkan tanah, sebagai pembelian harta yang diperlukan. Oleh itu, ekuiti kurang terlibat dalam memperolehi pajakan tanah, yang membebaskan wang tunai untuk tujuan lain dan meningkatkan hasil penggunaan tanah tersebut.
Sebarang sewa yang dibayar di pajakan tanah boleh ditolak untuk cukai pendapatan negeri dan persekutuan, yang bermaksud pengurangan beban cukai keseluruhan penyewa.
Faedah Tuan Tanah
Pemilik tanah memperoleh aliran pendapatan yang stabil dari penyewa sementara mengekalkan pemilikan harta tersebut. Pajakan tanah biasanya mengandungi klausa peningkatan yang menjamin kenaikan sewa dan hak pengudaraan yang memberi perlindungan sekiranya berlaku kesalahan sewa atau perbelanjaan lain.
Terdapat juga penjimatan cukai kepada tuan tanah yang menggunakan pajakan tanah. Jika mereka menjual harta kepada penyewa secara langsung, mereka akan menyedari keuntungan jualan. Dengan melaksanakan pajakan jenis ini, mereka mengelak daripada melaporkan apa-apa keuntungan. Tetapi mungkin ada implikasi cukai ke atas sewa yang mereka terima.
Bergantung kepada peruntukan yang dimasukkan ke dalam pajakan tanah, tuan tanah juga boleh mengekalkan beberapa kawalan ke atas harta itu termasuk penggunaannya dan bagaimana ia dibina. Ini bermakna tuan tanah boleh meluluskan atau menolak apa-apa perubahan kepada tanah itu.
Kekurangan Penyewa
Kerana tuan-tuan tanah mungkin memerlukan kelulusan sebelum sebarang perubahan dibuat, penyewa mungkin menghadapi sekatan jalan dalam penggunaan atau pembangunan harta itu. Hasilnya, mungkin terdapat lebih banyak sekatan dan kurang fleksibiliti untuk penyewa.
Kos yang berkaitan dengan proses pajakan tanah mungkin lebih tinggi daripada jika penyewa membeli harta secara langsung. Sewa, cukai, penambahbaikan, membenarkan, serta apa-apa masa tunggu untuk kelulusan tuan tanah, boleh jadi mahal.
Kekurangan Tuan Tanah
Tuan-tuan tanah yang tidak dimasukkan dalam peruntukan dan klausa yang sesuai dalam pajakan mereka akan kehilangan kawalan kepada penyewa yang sifatnya mengalami pembangunan. Inilah sebabnya mengapa ia sentiasa penting untuk kedua-dua pihak menyemak semula pajakan mereka sebelum menandatangani.
Bergantung pada di mana harta itu terletak, menggunakan pajakan tanah mungkin mempunyai implikasi cukai yang lebih tinggi untuk tuan tanah. Walaupun mereka mungkin tidak menyedari keuntungan daripada penjualan, sewa dianggap pendapatan. Jadi sewa dikenakan cukai pada kadar biasa, yang boleh meningkatkan beban cukai.
Takeaways Utama
- Pajakan tanah adalah perjanjian di mana penyewa boleh membangunkan harta semasa tempoh pajakan, selepas itu ia diserahkan kepada pemilik harta. Sewa tanah biasanya berlaku di antara tuan-tuan tanah komersial, yang biasanya menyewa tanah selama 50 hingga 99 tahun kepada penyewa yang membina bangunan di atas harta itu. Para peniaga yang sebaliknya yang tidak mampu membeli tanah boleh membina harta dengan pajakan tanah, sementara tuan-tuan tanah mendapat pendapatan tetap dan mengekalkan kawalan ke atas penggunaan dan pembangunan harta mereka.
