Harta komersil (CRE) adalah harta penghasilan pendapatan yang digunakan semata-mata untuk tujuan perniagaan (bukan kediaman). Contohnya termasuk pusat runcit, pusat membeli-belah, bangunan pejabat dan kompleks, dan hotel. Pembiayaan - termasuk pengambilalihan, pembangunan dan pembinaan hartanah ini - biasanya dilakukan melalui pinjaman hartanah komersial: gadai janji yang dijamin oleh lien ke atas harta komersil.
Sama seperti gadai janji rumah, bank dan pemberi pinjaman bebas secara aktif terlibat dalam membuat pinjaman harta tanah komersial. Juga, syarikat insurans, dana pencen, pelabur swasta dan sumber lain, termasuk program Pinjaman 504 Pentadbiran Perniagaan Kecil AS, menyediakan modal untuk hartanah komersil.
Di sini, kita melihat pinjaman hartanah komersial, bagaimana mereka berbeza dengan pinjaman perumahan, ciri-ciri mereka dan apa yang dicari para peminjam.
Menjelaskan Pinjaman Harta Tanah Komersil
Individu vs. Entiti
Walaupun hipotek kediaman biasanya dibuat kepada peminjam individu, pinjaman hartanah komersil sering dibuat kepada entiti perniagaan (contohnya, syarikat, pemaju, perkongsian terhad, dana dan amanah). Entiti-entiti ini sering dibentuk untuk tujuan khusus untuk memiliki hartanah komersil.
Entiti mungkin tidak mempunyai rekod prestasi kewangan atau sebarang penarafan kredit, yang mana pemberi pinjaman mungkin menghendaki pengetua atau pemilik entiti untuk menjamin pinjaman tersebut. Ini memberi pemberi pinjaman dengan individu (atau kumpulan individu) dengan sejarah kredit - dan dari mana mereka boleh pulih sekiranya berlaku kecurian pinjaman. Jika jenis penjamin ini tidak diperlukan oleh pemberi pinjaman, dan harta itu adalah satu-satunya cara untuk pemulihan sekiranya berlaku kecurian pinjaman, hutang itu dipanggil pinjaman bukan peminjam, yang bermaksud pemberi pinjaman tidak mempunyai jalan keluar terhadap sesiapa atau apa-apa yang lain daripada harta itu.
Jadual Pembayaran Balik Pinjaman
Hipotek kediaman adalah sejenis pinjaman dilunaskan di mana hutang itu dibayar balik secara ansuran selama tempoh masa. Produk gadai janji kediaman paling popular adalah gadai janji kadar tetap 30 tahun, tetapi pembeli kediaman mempunyai pilihan lain, termasuk 25 tahun dan gadai janji selama 15 tahun. Tempoh pelunasan yang lebih lama biasanya melibatkan pembayaran bulanan yang lebih kecil dan kos faedah yang lebih tinggi sepanjang hayat pinjaman, sementara tempoh pelunasan yang lebih pendek biasanya melibatkan bayaran bulanan yang lebih besar dan kos faedah yang lebih rendah.
Pinjaman kediaman dilunaskan sepanjang hayat pinjaman supaya pinjaman tersebut dibayar balik sepenuhnya pada akhir tempoh pinjaman. Seorang peminjam dengan gadai janji berkadar tetap sebanyak $ 200, 000 30 tahun pada kadar 5%, misalnya, akan membayar 360 pembayaran bulanan sebanyak $ 1, 073.64, selepas itu pinjaman itu akan dibayar sepenuhnya.
Tidak seperti pinjaman perumahan, terma pinjaman komersial lazimnya berkisar dari lima tahun (atau kurang) hingga 20 tahun, dan tempoh pelunasan sering kali lebih panjang dari tempoh pinjaman. Sebagai pemberi pinjaman, contohnya, boleh membuat pinjaman komersial selama jangka waktu tujuh tahun dengan masa pelunasan selama 30 tahun. Dalam keadaan ini, pelabur akan membayar bayaran selama tujuh tahun berdasarkan pinjaman yang dibayar selama lebih dari 30 tahun, diikuti oleh satu pembayaran "belon" akhir dari keseluruhan baki pinjaman.
Sebagai contoh, pelabur dengan pinjaman komersil $ 1 juta pada 7% akan membuat bayaran bulanan sebanyak $ 6, 653.02 selama tujuh tahun, diikuti dengan bayaran belon akhir sebanyak $ 918, 127.64 yang akan membayar pinjaman sepenuhnya.
Panjang tempoh pinjaman dan tempoh pelunasan memberi kesan kepada kadar caj pemberi pinjaman. Bergantung kepada kekuatan kredit pelabur, syarat-syarat ini boleh dirunding. Secara umum, semakin lama jadual pembayaran balik pinjaman, semakin tinggi kadar faedah.
Nisbah Pinjaman-ke-Nilai
Satu lagi cara pinjaman komersial dan kediaman berbeza dalam nisbah pinjaman kepada nilai (LTV), angka yang mengukur nilai pinjaman terhadap nilai harta itu. Pemberi pinjaman mengira LTV dengan membahagikan jumlah pinjaman oleh kurang nilai penilaian hartanah atau harga pembeliannya. Contohnya, LTV untuk pinjaman $ 90, 000 pada harta $ 100, 000 akan 90% ($ 90, 000 ÷ $ 100, 000 = 0.9, atau 90%).
Untuk kedua-dua pinjaman komersial dan kediaman, peminjam dengan LTV yang lebih rendah akan melayakkan lebih banyak kadar pembiayaan yang lebih baik daripada yang mempunyai LTV yang lebih tinggi. Alasannya: Mereka mempunyai lebih banyak ekuiti (atau kepentingan) dalam harta benda, yang sama dengan risiko yang kurang di mata pemberi pinjaman.
LTV tinggi dibenarkan untuk gadai janji kediaman tertentu: Sehingga 100% LTV dibenarkan untuk pinjaman VA dan USDA; sehingga 96.5% untuk pinjaman FHA (pinjaman yang diinsuranskan oleh Pentadbiran Perumahan Persekutuan); dan sehingga 95% untuk pinjaman konvensional (yang dijamin oleh Fannie Mae atau Freddie Mac).
Sebaliknya, pinjaman komersial LTV, secara amnya jatuh ke dalam lingkungan 65% hingga 80%. Walaupun beberapa pinjaman boleh dibuat di LTV yang lebih tinggi, mereka kurang biasa. LTV tertentu sering bergantung kepada kategori pinjaman. Sebagai contoh, maksimum LTV sebanyak 65% boleh dibenarkan untuk tanah mentah, sementara LTV sehingga 80% mungkin diterima untuk pembinaan pelbagai keluarga.
Tiada program VA atau FHA dalam pinjaman komersial, dan tiada insurans hipotek swasta. Oleh itu, peminjam tidak mempunyai insurans untuk menampung peminjam ingkar dan harus bergantung pada harta tanah yang dijaminkan sebagai jaminan.
Nisbah Liputan Perkhidmatan Utang
Pemberi pinjaman komersil juga melihat nisbah liputan perkhidmatan hutang (DSCR), yang membandingkan pendapatan operasi bersih tahunan (NOI) untuk perkhidmatan hutang gadai janji tahunan (termasuk prinsipal dan faedah), mengukur keupayaan harta untuk membayar hutangnya. Ia dikira dengan membahagikan NOI dengan perkhidmatan hutang tahunan.
Sebagai contoh, harta dengan $ 140, 000 dalam NOI dan perkhidmatan hutang gadai janji tahunan sebanyak $ 100, 000 akan mempunyai DSCR sebanyak 1.4 ($ 140, 000 ÷ $ 100, 000 = 1.4). Nisbah ini membantu peminjam menentukan saiz pinjaman maksimum berdasarkan aliran tunai yang dihasilkan oleh harta tersebut.
DSCR kurang dari 1 menunjukkan aliran tunai negatif. Contohnya, DSCR of.92 bermakna hanya terdapat NOI yang mencukupi untuk merangkumi 92% daripada perkhidmatan hutang tahunan. Pada umumnya, peminjam komersial mencari DSCR sekurang-kurangnya 1.25 untuk memastikan aliran tunai yang mencukupi.
DSCR rendah boleh diterima untuk pinjaman dengan tempoh dan / atau hartanah yang lebih singkat dengan aliran tunai yang stabil. Nisbah yang lebih tinggi mungkin diperlukan untuk hartanah dengan aliran tunai yang tidak menentu - contohnya, hotel, yang kekurangan penyewaan jangka panjang (dan oleh itu, lebih mudah diramalkan) yang sama kepada jenis hartanah komersil yang lain.
Kadar Faedah dan Bayaran
Kadar faedah atas pinjaman komersial biasanya lebih tinggi daripada pinjaman perumahan. Selain itu, pinjaman hartanah komersial biasanya melibatkan yuran yang menambah kos keseluruhan pinjaman, termasuk penilaian, undang-undang, permohonan pinjaman, pinjaman asal dan / atau yuran tinjauan.
Sesetengah kos mesti dibayar di hadapan sebelum pinjaman diluluskan (atau ditolak), sementara yang lain dikenakan setiap tahun. Sebagai contoh, pinjaman mungkin mempunyai yuran permulaan pinjaman sebanyak 1%, pada masa penutupan, dan yuran tahunan sebanyak satu perempat satu peratus (0.25%) sehingga pinjaman dibayar penuh. Sebagai contoh, pinjaman $ 1 juta mungkin memerlukan yuran permulaan pinjaman sebanyak 1% sama dengan $ 10, 000 yang akan dibayarkan di hadapan, dengan bayaran 0.25% sebanyak $ 2, 500 dibayar setiap tahun (sebagai tambahan kepada faedah).
Pembayaran balik
Pinjaman hartanah komersial mungkin mempunyai sekatan ke atas prabayar, yang direka untuk mengekalkan hasil yang dijangkakan pemberi pinjaman pada pinjaman. Jika pelabur menyelesaikan hutang sebelum tarikh matang pinjaman, mereka mungkin perlu membayar denda pendahuluan. Terdapat empat jenis utama "keluar" penalti untuk membayar pinjaman awal:
- Penalti Bayaran Balik. Ini adalah penalti prabayaran yang paling asas, dikira dengan mendarabkan baki tertunggak semasa dengan penalti prabayar yang dinyatakan. Jaminan Faedah. Pemberi pinjaman berhak mendapat sejumlah kepentingan tertentu, walaupun pinjaman itu dibayar awal. Sebagai contoh, pinjaman mungkin mempunyai kadar faedah 10% dijamin selama 60 bulan, dengan bayaran keluar 5% selepas itu. Lockout. Peminjam tidak boleh membayar pinjaman sebelum tempoh tertentu, seperti penguncian 5 tahun. Kekalahan. Penggantian cagaran. Daripada membayar tunai kepada pemberi pinjaman, peminjam menukar cagaran baru (biasanya sekuriti Perbendaharaan AS) untuk cagaran pinjaman asal. Ini boleh mengurangkan yuran, tetapi penalti yang tinggi boleh dilampirkan kepada kaedah pembayaran pinjaman ini.
Terma-terma pembayaran balik dikenalpasti dalam dokumen pinjaman dan boleh dirundingkan bersama-sama dengan terma pinjaman lain dalam pinjaman hartanah komersil.
Garisan bawah
Dengan hartanah komersil, pelabur (selalunya entiti perniagaan) membeli harta itu, memajak keluar ruang dan mengutip sewa dari perniagaan yang beroperasi dalam hartanah. Pelaburan ini bertujuan untuk menjadi penghasil pendapatan.
Apabila menilai pinjaman hartanah komersial, peminjam menganggap cagaran pinjaman, kepercayaan kredit entiti (atau pengetua / pemilik), termasuk tiga hingga lima tahun penyata kewangan dan pulangan cukai pendapatan, dan nisbah kewangan, seperti pinjaman kepada nilai nisbah dan nisbah liputan perkhidmatan hutang.
