Komersial hartanah - definisi cre

Isi kandungan

• Apakah Harta Tanah Komersial?
• Asas-asas CRE
• Kurangkan Pajakan
• Menguruskan Harta Tanah Komersil
• Melabur dalam CRE
• Kelebihan CRE
• Kelemahan CRE
• Contoh Dunia sebenar CRE

Apakah Harta Tanah Komersial - CRE?

Harta komersil (CRE) adalah harta yang digunakan semata-mata untuk tujuan perniagaan atau untuk menyediakan ruang kerja dan bukannya ruang hidup. Selalunya, hartanah komersial dipajak kepada penyewa untuk menjalankan perniagaan. Kategori hartanah ini adalah dari stesen minyak tunggal ke pusat membeli-belah yang besar. Hartanah komersil termasuk peruncit pelbagai jenis, ruang pejabat, hotel, pusat membeli-belah, restoran, dan kedai serbaneka.

Asas Harta Tanah Komersial

Hartanah komersil bersama hartanah kediaman terdiri daripada dua kategori utama hartanah. Kediaman termasuk struktur yang dikhaskan untuk kediaman manusia dan bukan untuk penggunaan komersial atau perindustrian. Seperti namanya, hartanah komersil digunakan dalam perdagangan.

Sesetengah pihak berkuasa zon dan pelesenan terus melancarkan tapak-tapak perindustrian yang digunakan untuk pembuatan dan pengeluaran barangan, terutamanya barang-barang berat-tetapi kebanyakannya menganggapnya subset harta komersil komersial.

Hartanah komersil dikategorikan kepada empat kelas, bergantung kepada fungsi: pejabat, perindustrian, multifamily, dan runcit. Ruang individu juga dikategorikan. Ruang pejabat, misalnya, dicirikan sebagai kelas A, kelas B atau kelas C.

• Kelas A mewakili bangunan terbaik dari segi estetika, umur, kualiti infrastruktur, dan lokasi. Bangunan Kelas B biasanya lebih tua dan bukan sebagai harga kompetitif-bijak-seperti bangunan Kelas A. Pelabur sering mensasarkan gedung-gedung ini untuk pemulihan. Bangunan C klasik adalah yang tertua, biasanya berusia lebih 20 tahun, terletak di kawasan kurang menarik, dan memerlukan penyelenggaraan.

Takeaways Utama

• Hartanah komersil adalah harta yang digunakan semata-mata untuk tujuan perniagaan, berbanding hartanah kediaman, yang merupakan ruang hidup. Empat kelas, harta komersil, termasuk pejabat, industri, multifamily, dan runcit. Hartanah komersil menyediakan pendapatan, serta beberapa penghargaan modal, untuk pelabur.Investasi dalam hartanah komersil memerlukan lebih kecanggihan dan dana dari pelabur daripada harta kediaman sebenar.Hadiah perdagangan harta tanah sebenar (REIT) adalah cara yang layak bagi individu untuk melabur dalam hartanah komersil.

Kurangkan Pajakan

Sesetengah perniagaan memiliki bangunan yang mereka nyawa. Walau bagaimanapun, senario yang lebih tipikal adalah harta yang disewa. Biasanya pelabur memiliki bangunan dan mengumpul sewa dari setiap perniagaan yang beroperasi di sana. Kadar pajakan komersial-harga untuk menempati ruang selama tempoh yang dinyatakan-biasanya dipetik dalam dolar sewa tahunan bagi kaki persegi. Sebaliknya, harga hartanah kediaman disebut sebagai jumlah tahunan atau sewa bulanan.

Sewa komersil boleh dijalankan dari satu tahun hingga 10 tahun atau lebih, dengan ruang pejabat dan runcit biasanya rata-rata antara pajakan lima hingga 10 tahun.

Dalam kajian 2017 yang dijalankan oleh firma penganalisis pasaran harta tanah CBRE Group, Inc., penganalisis Alex Krasikov mendapati bahawa jangka panjang-pajakan adalah berkadar dengan saiz ruang yang dipajak. Selanjutnya, data menunjukkan bahawa penyewa akan memasuki pajakan jangka panjang untuk mengunci harga dalam persekitaran pasaran yang semakin meningkat. Tetapi itu bukan satu-satunya faktor pemacu mereka. Sesetengah penyewa dengan keperluan untuk ruang yang besar akan memasuki pajakan jangka panjang disebabkan ketersediaan harta terhad yang sepadan dengan keperluan mereka.

Terdapat empat jenis utama pajakan hartanah komersil, masing-masing memerlukan tahap tanggungjawab yang berbeza dari tuan tanah dan penyewa.

• Pajakan tunggal-bersih menjadikan penyewa bertanggungjawab membayar cukai harta. Pajakan dua kali bersih (NN) menjadikan penyewa bertanggungjawab membayar cukai harta dan insurans. Pajakan triple-net (NNN) menjadikan penyewa bertanggungjawab membayar cukai hartanah, insurans, dan penyenggaraan. Di bawah pajakan kasar, penyewa hanya membayar sewa, dan tuan tanah membayar cukai hartanah, insurans, dan penyelenggaraan bangunan.

Menguruskan Harta Tanah Komersil

Sudah tentu, menjaga CRE dipajak sepenuhnya secara berterusan adalah matlamat mana-mana pemilik. Seringkali tuan tanah perlu menyeimbangkan antara memaksimumkan sewa dan meminimumkan kekosongan dan penyewa penyewa. Perolehan boleh mahal untuk pemilik CRE kerana ruang mesti disesuaikan untuk memenuhi keperluan spesifik penyewa yang berbeza-katakanlah jika sebuah restoran bergerak ke suatu tempat yang pernah diduduki oleh studio yoga.

Pemilik hartanah mungkin ingin menggunakan firma pengurusan hartanah komersial untuk membantu mereka mencari, mengurus, dan mengekalkan penyewa, mengawasi pilihan pajakan dan pembiayaan, dan menyelaraskan pemeliharaan dan pemodelan harta. Pengetahuan khusus mengenai sebuah syarikat pengurusan hartanah komersial adalah berguna kerana peraturan dan peraturan yang mengatur harta tersebut berbeza-beza mengikut negara, daerah, perbandaran dan industri, dan saiznya.

Melabur di Harta Tanah Komersial

Melabur dalam hartanah komersial boleh menjadi lumayan dan berfungsi sebagai lindung nilai terhadap ketidaktentuan pasaran saham. Pelabur boleh membuat wang melalui penghargaan harta apabila mereka menjual, tetapi kebanyakan pulangan datang dari penyewa sewa.

Pelaburan Langsung

Pelabur boleh menggunakan pelaburan langsung di mana mereka menjadi tuan tanah melalui pemilikan harta fizikal. Orang yang paling sesuai untuk pelaburan langsung dalam hartanah komersil adalah mereka yang sama ada mempunyai banyak pengetahuan tentang industri atau siapa yang boleh menggunakan firma yang melakukannya. Sifat komersil adalah pelaburan hartanah berisiko tinggi, tinggi ganjaran. Pelabur sedemikian berkemungkinan menjadi individu yang bernilai tinggi kerana pelaburan CRE memerlukan sejumlah besar modal.

Harta yang ideal adalah di kawasan dengan bekalan CRE yang rendah dan permintaan tinggi yang akan memberikan kadar sewa yang baik. Kekuatan ekonomi tempatan kawasan juga mempengaruhi nilai pembelian CRE.

Pelaburan tidak langsung

Sebagai alternatif, pelabur boleh melabur di pasaran komersil secara tidak langsung melalui pemilikan pelbagai sekuriti pasaran seperti Amanah Pelaburan Harta Tanah (REIT), dana dagangan bursa, atau dengan melabur dalam syarikat-syarikat yang memenuhi pasaran hartanah komersil, seperti bank dan Realtors.

Kelebihan Harta Tanah Komersial

Salah satu kelebihan terbesar hartanah komersil adalah kadar sewa yang menarik. Di kawasan di mana jumlah pembinaan baru sama ada terhad oleh tanah atau undang-undang, hartanah komersil boleh mempunyai pulangan yang mengagumkan dan aliran tunai bulanan yang banyak. Bangunan industri biasanya menyewa pada kadar yang lebih rendah, walaupun mereka juga mempunyai kos overhead yang lebih rendah berbanding menara pejabat.

Hartanah komersil juga mendapat manfaat daripada kontrak pajakan yang lebih lama dengan penyewa daripada hartanah kediaman. Panjang pajakan jangka panjang ini memberi pemegang hartanah komersial sejumlah besar kestabilan aliran tunai, selagi penyewa jangka panjang menduduki bangunan.

Di samping menawarkan sumber pendapatan yang stabil dan kaya, hartanah komersil menawarkan potensi untuk penghargaan modal, selagi harta itu diselenggarakan dengan baik dan dikemas kini. Dan, seperti semua hartanah, ia sering bergerak ke arah yang bertentangan dengan pasaran saham, menjadikannya pilihan kepelbagaian yang efektif untuk ekuiti dalam portfolio.

Kebaikan

• Hedge terhadap pasaran saham

• Sumber pendapatan yang tinggi

• Aliran tunai stabil dari penyewa jangka panjang

• Potensi penghargaan modal

Keburukan

• Lebih banyak modal yang diperlukan untuk terus melabur

• Peraturan yang lebih besar

• Kos pengubahsuaian yang lebih tinggi

• Aset cair

Kekurangan Harta Tanah Komersial

Peraturan dan peraturan adalah pencegahan utama bagi kebanyakan orang yang ingin melabur dalam hartanah komersil secara langsung. Cukai, mekanik pembelian, dan tanggungjawab penyelenggaraan untuk harta komersil dikebumikan dalam lapisan undang-undang. Keperluan ini beralih mengikut negeri, daerah, industri, saiz, zon, dan banyak sebutan lain. Kebanyakan pelabur dalam estet komersial sama ada mempunyai pengetahuan khusus atau gaji orang yang melakukan.

Satu lagi halangan adalah peningkatan risiko yang dibawa dengan perolehan penyewa, terutama yang berkaitan dengan ekonomi di mana penutupan runcit yang tidak dijangka meninggalkan harta yang kosong dengan notis terlebih dahulu.

Dengan kediaman, keperluan kemudahan satu penyewa biasanya mencerminkan penyewa sebelumnya atau masa depan. Walau bagaimanapun, dengan harta komersil, setiap penyewa mungkin mempunyai keperluan yang sangat berbeza yang memerlukan pembaikan yang mahal. Pemilik bangunan kemudiannya harus menyesuaikan ruang untuk menampung setiap perdagangan khusus penyewa. Hartanah komersil dengan kekosongan yang rendah tetapi perolehan penyewa tinggi mungkin masih kehilangan wang kerana kos pengubahsuaian untuk penyewa masuk.

Bagi mereka yang ingin melabur secara langsung, membeli harta komersil merupakan proposisi lebih mahal daripada harta kediaman. Selain itu, walaupun harta tanah secara amnya adalah antara kelas aset yang lebih cair, urus niaga untuk bangunan komersial cenderung bergerak dengan perlahan.

Contoh Dunia Sebenar Ramalan Ramalan

Pasaran hartanah komersil AS telah melanda semasa kemelesetan 2008-2009, tetapi ia telah mengalami keuntungan tahunan sejak tahun 2010. Keuntungan ini telah membantu memulihkan hampir semua kerugian kemelesetan ekonomi.

"Tinjauan Pasaran Harta Tanah AS 2019, " laporan tahunan yang dikeluarkan oleh CBRE, percaya:

Walaupun terlambat dalam kitaran ekonomi, prospek masih sangat baik untuk semua empat jenis aset komersial utama utama. Akan ada nilai penghargaan yang minimum, tetapi pulangan pendapatan sepatutnya kekal sihat.

Walau bagaimanapun, petunjuk lain menunjukkan pasaran hartanah komersial telah memuncak dalam kitaran pertumbuhan selepas kemelesetan. Menurut firma hartanah California, Pertumbuhan Sepuluh-X, harga hartanah komersil berakhir 2018 hanya 1% dari 2017.

Laporan Sepuluh-X mencatatkan bahawa jumlah akhir 2018 bagi hartanah komersil mengesahkan pandangan mereka tentang harga kitaran ekonomi lewat. Penyelidikan firma itu mendapati kekosongan semakin meningkat, pertumbuhan sewa semakin perlahan, dan kadar faedah pasaran meningkat

Seperti yang dilaporkan oleh Forbes , sektor runcit, khususnya, telah membuktikan titik kesakitan di pasaran harta komersil yang lebih luas, memandangkan penutupan kedai yang meluas semakin meningkat pada tahun 2017 dan berterusan sehingga 2018. Sebagai contoh, REIT Westfield Corporation membeli mal harga sahamnya 30% antara pertengahan 2016 dan lewat 2017 sebelum membalikkan beberapa kerugian sehingga Januari 2018. Unibail-Rodamco SE mengakuisisi Westfield untuk AS $ 15.8 bilion, mewujudkan Unibail-Rodamco-Westfield (URW).

Kebanyakan firma, bagaimanapun, mengekalkan bahawa pasaran harta tetap sihat secara keseluruhan. JP Morgan, dalam "2019 Commerical Real Estate Outlook", sebahagian besarnya menyuarakan pandangan CBRE yang menyatakan bahawa 2018 adalah tahun kesembilan kenaikan sewa dan penilaian hartanah komersial. Morgan meramalkan kadar ini perlahan tetapi terus dan tidak melihat penurunan sehingga selepas 2019.