Isi kandungan
- Pulangan Bersejarah REITs
- REIT Runcit
- REIT kediaman
- REIT kesihatan
- REIT pejabat
- REIT gadai janji
- Menilai Sebarang REIT
- Pokoknya
Amanah pelaburan hartanah (REIT) adalah pertimbangan utama apabila membina portfolio ekuiti atau pendapatan tetap. Mereka menyediakan kepelbagaian yang lebih besar, potensi pulangan yang lebih tinggi dan / atau risiko keseluruhan yang lebih rendah. Pendek kata, keupayaan mereka untuk menjana pendapatan dividen bersama dengan penghargaan modal menjadikan mereka pengimbangan yang sangat baik untuk saham, bon dan wang tunai.
REIT biasanya memiliki dan / atau menguruskan penghasilan hartanah komersil yang berpendapatan, sama ada sifat itu sendiri atau gadai janji pada harta itu. Anda boleh melabur dalam syarikat-syarikat secara individu, melalui dana tukaran bursa, atau dengan dana bersama. Terdapat banyak jenis REIT yang ada.
Di sini kita melihat beberapa kategori utama REITS dan pulangan sejarah mereka. Pada akhir artikel ini, anda harus mempunyai idea yang lebih baik apabila dan apa yang hendak dibeli.
Takeaways Utama
- Menggunakan REIT untuk melabur dalam hartanah boleh mempelbagaikan portfolio anda, tetapi tidak semua REIT dibuat sama. Sesetengah REIT melabur secara langsung dalam hartanah, memperoleh pendapatan sewa dan yuran pengurusan. Orang lain melabur dalam hutang hartanah, iaitu gadai janji dan sekuriti yang disokong gadai janji. Selain itu, REITs cenderung menumpukan kepada sektor hartanah khusus, contohnya, pusat runcit atau pusat membeli-belah, hotel & resort, atau penjagaan kesihatan & hospital.
Pulangan Bersejarah REITs
Kepercayaan pelaburan hartanah secara historis merupakan salah satu kelas aset terbaik yang tersedia. Indeks FTSE NAREIT Equity REIT adalah yang digunakan kebanyakan pelabur untuk mengukur prestasi pasaran hartanah Amerika Syarikat. Antara 1990 dan 2010, purata pulangan tahunan indeks adalah 9.9%, kedua hanya untuk saham pertengahan cap, yang purata 10.3% setahun dalam tempoh yang sama.
Sebagai perbandingan, aset tetap pendapatan menguruskan 7% pulangan tahunan dan komoditi hanya 4.5% setahun. Hartanah adalah pelaku paling buruk dalam lapan kelas aset dalam masa dua tahun daripada 20. Pendapatan tetap, sebaliknya, adalah pelaku terburuk enam kali dalam tempoh 20 tahun yang sama.
Baru-baru ini, purata tiga tahun untuk REIT antara Mac 2013 dan Mac 2016 adalah sejajar dengan purata dalam tempoh 20 tahun, mencatatkan masa 10.76% pada masa itu. Dari segi sejarah, para pelabur mencari hasil telah melakukan pelaburan yang lebih baik dalam hartanah daripada pendapatan tetap, kelas aset tradisional untuk tujuan ini. Portfolio yang dibina dengan teliti harus mempertimbangkan kedua-duanya.
5 Jenis REIT Dan Cara Melabur Dalam Mereka
REIT Runcit
Kira-kira 24% daripada pelaburan REIT berada di pusat membeli-belah dan runcit secara bebas. Ini mewakili satu pelaburan terbesar mengikut jenis di Amerika. Apa sahaja pusat membeli-belah yang anda kerap, ia mungkin dimiliki oleh REIT. Apabila mempertimbangkan pelaburan dalam hartanah runcit, orang pertama perlu meneliti industri runcit itu sendiri. Adakah ia sihat kewangan pada masa kini dan apakah prospek masa hadapan?
Penting untuk diingat bahawa REIT runcit menghasilkan wang dari sewa yang mereka bayar penyewa. Jika peruncit mengalami masalah aliran tunai disebabkan oleh jualan yang kurang baik, mungkin mereka boleh melambatkan atau bahkan gagal membayar pembayaran bulanan tersebut, akhirnya dipaksa menjadi kebangkrutan. Pada ketika itu, penyewa baru perlu ditemui, yang tidak mudah. Oleh itu, sangat penting bahawa anda melabur dalam REIT dengan penyewa utama yang kuat. Ini termasuk kedai runcit dan kedai pembaikan rumah.
Sebaik sahaja anda membuat penilaian industri anda, tumpuan anda harus beralih kepada REITs sendiri. Seperti mana-mana pelaburan, adalah penting bahawa mereka mempunyai keuntungan yang baik, kunci kira-kira yang kukuh dan sedikit hutang yang mungkin, terutamanya jenis jangka pendek. Dalam ekonomi yang lemah, REIT runcit dengan kedudukan tunai yang penting akan dibentangkan dengan peluang untuk membeli hartanah yang baik pada harga yang tertekan. Syarikat-syarikat terbaik akan mengambil kesempatan ini.
Yang mengatakan, terdapat kebimbangan jangka panjang untuk ruang REIT runcit dalam membeli belah itu semakin beralih dalam talian berbanding dengan model pusat membeli-belah. Pemilik ruang terus berinovasi untuk mengisi ruang mereka dengan pejabat dan penyewa berorientasi bukan runcit lain, tetapi subsektor itu berada di bawah tekanan.
REIT kediaman
Ini adalah REIT yang memiliki dan mengendalikan bangunan pangsapuri sewa keluarga pelbagai keluarga serta perumahan yang dikeluarkan. Apabila ingin melabur dalam REIT jenis ini, seseorang harus mempertimbangkan beberapa faktor sebelum melompat masuk. Sebagai contoh, pasaran pangsapuri terbaik cenderung berada di mana kemampuan rumah adalah rendah berbanding dengan negara lain. Di tempat-tempat seperti New York dan Los Angeles, kos rumah yang tinggi memaksa lebih ramai orang menyewa, yang memacu tuan tanah harga boleh dikenakan setiap bulan. Akibatnya, REIT kediaman terbesar cenderung untuk memberi tumpuan kepada pusat-pusat bandar yang besar.
Dalam setiap pasaran tertentu, pelabur perlu mencari pertumbuhan penduduk dan pekerjaan. Pada umumnya, apabila terdapat kemasukan bersih orang ke bandar, itu kerana pekerjaan sudah sedia dan ekonomi semakin berkembang. Kadar kekosongan kejatuhan serta kenaikan sewa adalah tanda bahawa permintaan bertambah baik. Selagi bekalan pangsapuri di pasaran tertentu kekal rendah dan permintaan terus meningkat, REIT kediaman perlu dilakukan dengan baik. Seperti semua syarikat, mereka yang mempunyai kunci kira-kira terkuat dan modal yang paling biasa biasanya melakukan yang terbaik.
REIT kesihatan
REIT Penjagaan Kesihatan akan menjadi subsektor yang menarik untuk ditonton apabila umur Amerika dan kos penjagaan kesihatan terus meningkat. REIT Penjagaan Kesihatan melabur dalam hartanah hospital, pusat perubatan, kemudahan kejururawatan, dan rumah persaraan. Kejayaan harta tanah ini secara langsung terikat dengan sistem penjagaan kesihatan. Sebilangan besar pengendali kemudahan ini bergantung pada yuran penghunian, pembayaran Medicare dan Medicaid serta gaji swasta. Selagi pembiayaan penjagaan kesihatan adalah tanda tanya, maka adalah REIT penjagaan kesihatan.
Perkara yang perlu anda cari dalam REIT penjagaan kesihatan termasuk kumpulan pelanggan yang pelbagai dan pelaburan dalam beberapa jenis harta yang berlainan. Tumpuan adalah baik sehingga ke tahap tetapi begitu merebak risiko anda. Secara amnya, peningkatan permintaan untuk perkhidmatan penjagaan kesihatan (yang sepatutnya berlaku dengan populasi yang semakin tua) adalah baik untuk hartanah penjagaan kesihatan. Oleh itu, sebagai tambahan kepada kepelbagaian pelanggan dan jenis harta, cari syarikat yang pengalaman kesihatannya penting, yang lembaran imbangannya kukuh dan akses kepada modal kos rendah tinggi.
REIT pejabat
REIT pejabat melabur di bangunan pejabat. Mereka menerima pendapatan sewa dari penyewa yang biasanya menandatangani pajakan jangka panjang. Empat soalan datang ke minda untuk sesiapa yang berminat melabur di REIT pejabat
- Apakah keadaan ekonomi dan berapa tinggi kadar pengangguran Apa kadar kekosongan seperti Bagaimana kawasan REIT melabur secara ekonomi? Berapakah modal yang ada untuk pengambilalihan?
Cuba cari REIT yang melabur di kubu ekonomi. Lebih baik memiliki banyak bangunan rata-rata di Washington, DC, daripada memiliki ruang pejabat utama di Detroit, sebagai contoh.
REIT gadai janji
Kira-kira 10% daripada pelaburan REIT adalah dalam gadai janji yang bertentangan dengan hartanah itu sendiri. Paling penting tetapi tidak semestinya pelaburan terbesar ialah Fannie Mae dan Freddie Mac, syarikat yang ditaja oleh kerajaan yang membeli gadai janji di pasaran sekunder.
Tetapi hanya kerana jenis REIT yang melabur dalam gadai janji bukan ekuiti tidak bermakna ia datang tanpa risiko. Peningkatan kadar faedah akan menyebabkan penurunan nilai buku REIT gadai janji, harga kereta api menurun. Di samping itu, REIT gadai janji memperoleh sejumlah besar modal mereka melalui penawaran hutang bercagar dan tidak bercagar. Sekiranya kadar faedah meningkat, pembiayaan masa depan akan lebih mahal, mengurangkan nilai portfolio pinjaman. Dalam persekitaran kadar faedah rendah dengan prospek kenaikan harga, kebanyakan REIT gadai janji berdagang pada diskaun kepada nilai aset bersih sesaham. Caranya ialah mencari yang betul.
Kunci untuk Menilai Sebarang REIT
Terdapat beberapa perkara yang harus diingat ketika menilai mana-mana REIT. Mereka termasuk yang berikut:
- REIT adalah pelaburan pulangan benar. Mereka menyediakan hasil dividen yang tinggi bersama dengan peningkatan modal jangka panjang sederhana. Cari syarikat-syarikat yang telah melakukan pekerjaan yang baik dalam sejarah dengan menyediakan kedua-duanya. Tidak seperti hartanah tradisional, banyak REIT yang didagangkan di bursa saham. Anda mendapat hartanah pempelbagaian tanpa dikunci dalam jangka masa panjang. Perkara kecairan. Pengecualian cenderung untuk melebih-lebihkan penurunan nilai pelaburan dalam hartanah. Oleh itu, bukannya menggunakan nisbah pembayaran (apa yang digunakan para pelabur dividen) untuk menilai REIT, melihat dana dari operasi (FFO) sebaliknya. Ini ditakrifkan sebagai pendapatan bersih ditolak penjualan mana-mana harta dalam tahun tertentu dan susut nilai. Hanya ambil dividen sesaham dan kongsi dengan FFO sesaham. Semakin tinggi hasilnya lebih baik. Pengurusan yang hebat membuat perbezaan. Cari syarikat yang telah ada seketika atau sekurang-kurangnya mempunyai pasukan pengurusan dengan banyak pengalaman. Taksiran kualiti. Hanya melabur dalam REIT dengan hartanah dan penyewa. Pertimbangkan untuk membeli dana bersama atau ETF yang melabur dalam REIT, dan biarkan penyelidikan dan membeli untuk kebaikan.
Pokoknya
Kerajaan persekutuan membuat kemungkinan para pelabur untuk membeli projek-projek komersial berskala besar secara besar-besaran sejak tahun 1960. Walau bagaimanapun, hanya dalam dekad yang lalu pelabur individu memeluk REIT. Sebab-sebabnya termasuk kadar faedah yang rendah, yang memaksa para pelabur untuk melangkaui bon untuk pelaburan yang menghasilkan pendapatan, kemunculan derma pertukaran dan dana bersama yang menumpukan perhatian kepada hartanah dan, sehingga krisis hartanah 2007-08, selera makan yang tidak puas hati bahagian Amerika untuk memiliki hartanah dan aset ketara yang lain. REIT, seperti setiap pelaburan lain pada tahun 2008, mengalami banyak masalah. Tetapi walaupun ini, mereka terus menjadi tambahan yang baik kepada mana-mana portfolio terpelbagai.
