Adakah Rogers pernah mencadangkan agar orang ramai membeli tanah kerana kekurangannya. Dengan ini, pelabur perlu memahami kepraktisan memiliki tanah dan menjalankan usaha perniagaan berasaskan tanah. Mereka juga perlu menyedari pilihan jenis pelaburan yang berkaitan dengan tanah yang tersedia melalui produk pelaburan seperti dana dagangan bursa (ETF) dan nota tukaran bursa (ETN).
Jenis Pelaburan Tanah
Orang yang bebas secara bebas dapat membeli tanah untuk kegunaan peribadi, rekreasi - dan ya, pelaburan. Malangnya, kebanyakan orang tidak termasuk dalam kategori ini. Ini menimbulkan persoalan: Adakah peluang pemilikan tanah dan usaha perniagaan mampu menghasilkan pulangan yang boleh diterima atas pelaburan untuk pelabur kecil, sementara masih memberikan mereka kegembiraan dan sifat yang berkaitan dengan pemilikan tanah? Untuk menjawab soalan ini, anda perlu dapat menilai 10 kategori umum potensi pelaburan tanah:
- Tanah pembangunan kediamanMalaysia pengeluaran tanahKeternakan ladangUndang tanahRumah tanahRecreational
Pelaburan Tanah Kediaman dan Komersial
Pembangunan tanah kediaman dan komersil menawarkan laluan masuk yang masuk ke dalam pelaburan, kerana hampir tidak ada peluang pembangunan tanah yang tidak terhad dapat disusun untuk memenuhi modal dan kekangan masa pelabur. Bagi pelabur kecil yang paling, ETF Amanah Pelaburan Harta Tanah (REIT) adalah pilihan yang ideal kerana mereka tidak memerlukan pengurusan langsung, mereka secara luas dipelbagai oleh jenis harta benda, mereka dipelbagaikan secara geografi, mereka boleh dibeli atau dijual secara masa nyata, dan mereka sangat murah. Sesetengah pakar dalam jenis hartanah, tetapi yang lain, seperti Vanguard REIT ETF (VNQ), memberikan pendedahan yang pelbagai kepada industri, pejabat, runcit, penjagaan kesihatan, penyimpanan awam, dan pembangunan hartanah kediaman.
Sayangnya, jenis pelaburan ini menafikan kebolehan pemilik tanah menikmati kegunaan tanah tersebut. Oleh itu, pembangunan tanah kediaman dan komersil bukanlah pilihan yang sesuai untuk orang yang ingin benar-benar mengalami perasaan pemilikan tanah.
Tanah dan Tanah Tanaman Ladang untuk Operasi Ternakan
Tanah yang dibeli untuk petani berturut-turut atau menjalankan operasi ternakan memberi keupayaan untuk menikmati tanah dalam keadaan rumah, dan juga dari segi pendapatan. Walau bagaimanapun, terdapat banyak masalah untuk pelabur kecil yang membeli tanah untuk mengendalikan jenis perusahaan ini. Pertama, skala yang dikehendaki untuk mengendalikan operasi barisan tanaman atau operasi ternakan perlu sangat besar untuk berdaya maju dari segi kewangan. Ini, pada gilirannya, memerlukan pengeluaran modal terdahulu yang ketara yang melampaui apa yang kebanyakan orang mampu. Selain itu, kos tetap berterusan yang berkaitan dengan menjalankan jenis operasi pertanian adalah sangat tinggi.
Ini, seterusnya, bermakna leverage kewangan dan risiko perniagaan untuk operasi sedemikian juga sangat tinggi. Akibatnya, sejumlah besar tekanan ditekankan kepada pemilik tanah untuk menjadikan usaha perniagaan jenis ini berjaya. Dalam banyak kes, tahap tekanan jauh melebihi manfaat yang orang ramai inginkan sebagai pemilik tanah. Dengan ini, adalah penilaian yang adil untuk mengatakan bahawa kebanyakan pelabur kecil harus mengelak daripada mengusahakan jenis operasi pertanian berskala besar ini, kerana risiko dan kesusahan dalam kegiatan tersebut mungkin akan melebihi apa-apa manfaat.
Walaupun memiliki usaha pertanian berturut-turut atau ternakan ternakan mungkin tidak layak untuk kebanyakan pelabur kecil, banyak pilihan pelaburan pertanian memberikan pendedahan pelaburan yang dapat diterima kepada perusahaan pertanian tradisional. Contohnya, Dana Indeks Pertanian Amerika Syarikat (USAG) adalah dana yang diperdagangkan yang memberi pendedahan kepada kedelai, jagung, gandum, kapas, gula, kopi, minyak kacang soya, lembu hidup, lembu pengasuh, koko, babi tanpa lemak, Kansas City gandum, minyak kanola, dan makanan kacang soya. Oleh itu, dengan melabur dalam produk ini, pelabur kecil akan mempunyai pendedahan pelaburan yang luas kepada operasi pertanian tradisional. Ini, sebaliknya, boleh digunakan oleh pelabur untuk membantu mengikuti amalan pertanian tradisi, dan juga untuk menghasilkan pulangan pelaburan yang menarik dari masa ke masa.
Pelabur kecil juga boleh menggunakan pelbagai nota yang diperdagangkan pertukaran (ETN) untuk melabur dalam jenis tertentu operasi pertanian tradisional. Sebagai contoh, Barclays iPath Pure Beta Agriculture ETN (DIRT) menyediakan pendedahan pelaburan kepada komoditi lembut seperti jagung, gandum, kacang soya, gula, kapas dan kopi, dan Barclays iPath Pure Beta Livestock ETN (LSTK) menyediakan pendedahan pelaburan kepada lembu dan babi.
Dari segi penggunaan ETF dan ETN sebagai pilihan pelaburan tanah dan pertanian, pelabur perlu memahami bahawa banyak jenis produk ini menggunakan instrumen derivatif seperti kontrak niaga hadapan untuk menjana pendedahan pasaran. Akibatnya, pelabur perlu melakukan ketekunan wajar berdasarkan jenis pelaburan untuk memahami sepenuhnya potensi risiko dan ganjaran mereka. Walau bagaimanapun, penggunaan ETF dan ETN mungkin memberi peluang terbaik untuk melibatkan diri dalam operasi pertanian tradisional berskala besar.
Peluang Pelaburan Ladang Kecil
Bagi pelabur kecil untuk benar-benar menikmati rasa pemilikan tanah yang lebih tradisional, mungkin pilihan terbaik adalah ladang kayu, tanah pembangunan mineral, taman sayuran, kebun, kebun anggur, dan kawasan rekreasi. Jenis-jenis usaha pertanian ini lebih menarik kepada pelabur kecil: Skala pembelian tanah boleh disesuaikan untuk memenuhi kekangan modal pelabur; operasi mempunyai potensi untuk menjana aliran pendapatan yang berterusan, dan pelabur dapat menikmati berada di tanah semasa ia sedang digunakan.
Dengan itu, pelbagai ETF dan ETN juga terikat secara langsung dengan usaha-usaha pertanian jenis ini. Oleh itu, pelabur kecil mungkin ingin mempertimbangkan untuk melabur dalamnya, jika mereka memutuskan bahawa menjalankan operasi pertanian berskala kecil memerlukan terlalu banyak masa dan sumber mereka.
MSCI Global Timber ETF (CUT) direka untuk mengesan prestasi syarikat-syarikat kayu di seluruh dunia, dan termasuk pegangan dalam firma yang memiliki atau memajak tanah berhutan dan menuai kayu untuk kegunaan komersil dan penjualan produk berasaskan kayu. Selain itu, Dana ETF Eksplorasi & Pengeluaran Minyak & Gas SPDR (XOP) adalah salah satu daripada banyak pilihan pelaburan yang memberikan pendedahan kepada pembangunan tanah mineral.
Isu untuk Pertimbangkan
Sebaik sahaja keputusan dibuat untuk membeli tanah mentah sebagai pelaburan atau pembangunan, pelabur perlu memahami banyak isu tentang undang-undang yang berkaitan dengan penggunaan petak tanah tertentu. Sebagai contoh, sekatan guna tanah boleh menyekat cara tanah itu boleh digunakan oleh pemilik, easement tanah boleh memberikan akses kepada sebahagian harta kepada pihak yang tidak berkaitan, dan pengangkut hak mineral boleh memberikan pihak yang tidak berkaitan kebenaran untuk mengekstrak dan menjual mineral untuk keuntungan kewangan.
Di samping itu, hak pemilikan pantai dan pantai dapat menetapkan akses yang dimiliki oleh pemilik tanah ke saluran air yang bersebelahan, dan kawasan tanah itu mungkin menentukan jika ia terletak di dataran banjir, yang akan memberi kesan besar terhadap cara tanah itu dapat digunakan. Nasib baik, pembeli tanah prospektif boleh mendapatkan jawapan kepada soalan-soalan ini dengan mengkaji spesifikasi undang-undang untuk sebidang tanah, yang terdapat dalam dokumen yang dikenal sebagai surat ikatan tanah. Dokumen jenis ini lazimnya tersedia kepada orang ramai melalui internet, atau ia boleh diperoleh dengan cara yang lama, dengan melawat rekod tanah dan bahagian perbuatan pejabat kerani daerah yang sesuai.
Di samping isu undang-undang, pelabur kecil harus mempertimbangkan akses tanah ke kemudahan asas seperti elektrik atau telekomunikasi. Pelabur juga harus mengkaji kewajipan cukai harta tanah tahunan, menilai potensi pelanggaran pelanggaran dan menganalisis kekerapan tanah dari pemilik tanah, serta dari masyarakat terdekat. Semua isu-isu ini adalah penting, kerana kekurangan utiliti mungkin sangat menghalang keupayaan untuk menggunakan tanah tersebut, ketinggian tanah itu mungkin memberi kesan kepada peluang yang pemilik tanah harus menikmati harta itu, dan cukai harta dapat mempengaruhi kewangan pemilik tanah. Dengan mengambil kira isu-isu ini, bakal pemilik tanah perlu membuat penilaian ketekunan menyeluruh sebelum memutuskan untuk membeli tanah.
Tinjauan Umum Penilaian Tanah
Pelabur menganggap pembelian tanah mentah perlu sedar bahawa mereka terlibat dalam pelaburan semata-mata spekulatif. Ini kerana tanah yang belum dibangunkan tidak menghasilkan apa-apa pendapatan, dan oleh itu apa-apa pulangan pelaburan akan datang daripada keuntungan modal yang berpotensi yang boleh diterima apabila tanah itu dijual. Dengan ini, kos hutang bagi pinjaman perladangan ladang boleh digunakan untuk membantu menjalankan analisis pelaburan permulaan.
Sehingga Februari 2018, kadar peratusan tahunan untuk pinjaman hartanah ladang ladang 30 tahun yang dilunaskan sepenuhnya adalah 6%. Berdasarkan kadar ini, tanah yang dibeli melalui pinjaman tanah perlu meningkat sebanyak 6% setiap tahun untuk pelaburan tanah untuk dipecahkan walaupun. Di kebanyakan kawasan AS, ini tidak mungkin berlaku, terutamanya dalam tempoh masa yang panjang. Oleh itu, dari sudut pandangan pelaburan semata-mata, tanah mentah mempunyai pulangan pelaburan yang tidak menarik, terutamanya apabila seseorang menganggap bahawa masa yang biasanya pelabur mesti memiliki tanah untuk menjana pulangan pelaburan. Selain itu, kadar faedah untuk pinjaman ladang tanah dijangka meningkat pada masa akan datang, yang bermaksud bahawa kadar pemecahan harga untuk pembelian tanah akan datang juga akan meningkat.
Jika kos hutang untuk pinjaman perladangan ladang tidak menghalang pelabur kecil daripada ingin membeli tanah sebagai pelaburan spekulatif, dan mereka benar-benar percaya mereka dapat menubuhkan operasi pertanian kecil yang akan memenuhi keperluan modal mereka, keperluan pendapatan dan kekangan masa, banyak laporan penilaian tersedia. Laporan-laporan ini boleh diperolehi dari jabatan-jabatan pertanian universiti-universiti negeri awam untuk menilai kebolehlaksanaan menubuhkan operasi perniagaan ladang kecil. Oleh itu, pelabur kecil yang ingin menubuhkan sebuah ladang kayu, ladang sayur, kebun anggur atau kebun perlu dapat mencari analisis yang komprehensif dan tepat pada masanya yang menjelaskan bagaimana untuk menubuhkan jenis operasi ini, jumlah kerja yang mereka mungkin akan diperlukan, pengeluaran modal diperlukan, tempoh masa yang diperlukan untuk menerima pulangan pelaburan, dan kemungkinan pulangan pelaburan yang akan dicapai oleh operasi ladang kecil dari masa ke masa.
Akhirnya, dan mungkin yang paling penting, pelabur perlu memahami bahawa melabur di tanah untuk mengendalikan sebuah perusahaan perniagaan ladang kecil mungkin merupakan jenis usaha perniagaan yang paling sukar dan berisiko yang boleh dilakukan. Ini kerana, sebagai tambahan kepada risiko yang terdapat dalam semua usaha perniagaan, operasi pertanian mengambil banyak risiko bahawa perniagaan bukan ladang tidak perlu berurusan. Contoh-contoh adalah ancaman pelbagai penyakit tanaman, potensi serangan hama, persekitaran cuaca yang selalu berubah, dan harga pasaran yang tidak stabil. Atas sebab-sebab ini, ditambah pula dengan fakta bahawa mengendalikan perniagaan ladang kecil memerlukan sejumlah besar kekuatan fizikal, stamina, dan etika kerja yang sangat kuat, majoriti pelabur mungkin tidak dapat mengendalikan semua permintaan pertanian asas yang mampan.
Bahagian bawah Pelaburan Tanah
Membeli tanah mentah merupakan pelaburan yang sangat berisiko kerana ia tidak akan menjana apa-apa pendapatan dan tidak boleh menjana keuntungan modal apabila harta itu dijual. Lebih-lebih lagi, menggunakan pinjaman ladang ladang ladang untuk membeli tanah sangat berisiko. Dengan mengambil kira perkara ini, adalah disyorkan bahawa kebanyakan pelabur kecil yang mempunyai kerinduan untuk memiliki tanah atau mengendalikan perniagaan ladang kecil harus menggunakan pelbagai ETF dan ETN yang kini tersedia untuk peluang-peluang pelabur kecil yang hanya tersedia untuk melindung nilai dana. Dengan menggunakan jenis produk pelaburan, pelabur harus dapat memenuhi keinginan mereka untuk aktiviti rekreasi yang berkaitan dengan tanah sambil menghasilkan pulangan yang berpatutan terhadap pelaburan dari semasa ke semasa.
