Dasar pembiayaan untuk pertama

Isi kandungan

• Jenis Pinjaman
• Keperluan Ekuiti dan Pendapatan
• Insurans gadai janji persendirian
• Tetap Kadar Terapung vs
• Garisan bawah

Pelbagai pilihan pembiayaan yang tersedia untuk pembeli rumah kali pertama boleh kelihatan sangat menggembirakan. Tetapi meluangkan masa untuk menyelidik asas-asas pembiayaan hartanah dapat menjimatkan banyak masa dan wang. Memahami pasaran di mana harta itu terletak dan sama ada ia menawarkan insentif kepada pemberi pinjaman mungkin bermakna faedah kewangan tambahan untuk anda. Lihatlah kewangan anda untuk memastikan anda memperoleh gadai janji yang paling sesuai dengan keperluan anda.

Takeaways Utama

• Mendapatkan gadai janji akan menjadi langkah penting dalam membeli rumah pertama anda, dan terdapat beberapa faktor untuk memilih yang paling sesuai.Lender akan menilai kepercayaan kredit anda dan kemampuan anda untuk membayar balik berdasarkan pendapatan, aset, hutang, dan sejarah kredit anda. Memilih gadai janji, anda perlu membuat keputusan sama ada untuk memilih kadar tetap atau terapung, bilangan tahun untuk membayar gadai janji anda, dan saiz bayaran pendahuluan anda. Pinjaman konvensional adalah gadai janji yang tidak diinsuranskan atau dijamin oleh persekutuan Tergantung pada keadaan anda, anda mungkin memenuhi syarat untuk terma yang lebih baik melalui pinjaman FHA atau VA atau lain-lain pinjaman kerajaan yang dijamin.

Jenis Pinjaman

Pinjaman konvensional adalah gadai janji yang tidak diinsuranskan atau dijamin oleh kerajaan persekutuan. Mereka biasanya gadai janji kadar tetap. Walaupun keperluan mereka yang lebih ketat untuk bayaran pendahuluan yang lebih besar, skor kredit yang lebih tinggi, nisbah pendapatan rendah kepada nisbah hutang, dan potensi untuk memerlukan insurans hipotek swasta menjadikan mereka yang paling sukar untuk layak, hipotik konvensional biasanya kurang mahal daripada gadai janji terjamin.

Pinjaman konvensional ditakrifkan sebagai sama ada pinjaman atau pinjaman yang tidak sesuai. Menepati pinjaman mematuhi garis panduan seperti had pinjaman yang ditetapkan oleh perusahaan yang ditaja oleh kerajaan (GSE) Fannie Mae atau Freddie Mac kerana mereka atau pemberi pinjaman pelbagai sering membeli dan membiayai pinjaman ini dan menjualnya sebagai sekuriti di pasaran sekunder. Had pinjaman 2019 untuk gadai janji konvensional adalah $ 484, 350 secara keseluruhan, walaupun ia boleh lebih banyak untuk kawasan kos tinggi yang ditetapkan.

Pinjaman yang dibuat di atas amaun ini dipanggil pinjaman jumbo dan biasanya membawa kadar faedah sedikit lebih tinggi, kerana pinjaman ini membawa lebih banyak risiko (kerana mereka melibatkan lebih banyak wang), menjadikannya kurang menarik untuk pasaran sekunder. Bagi pinjaman yang tidak mematuhi, institusi pemberian pinjaman menanggung jamin pinjaman, biasanya pemberi pinjaman portfolio, menetapkan garis panduan mereka sendiri.

Pinjaman FHA

Pentadbiran Perumahan Persekutuan (FHA), sebahagian daripada Jabatan Perumahan dan Pembangunan Bandar AS, menyediakan pelbagai program pinjaman gadai janji. Pinjaman FHA telah menurunkan keperluan pembayaran dan lebih mudah untuk memenuhi syarat daripada pinjaman konvensional. Pinjaman FHA sangat baik untuk pembeli rumah kali pertama kerana, sebagai tambahan kepada kos pinjaman di muka hadapan yang lebih rendah dan keperluan kredit yang kurang ketat, anda boleh membuat bayaran turun serendah 3.5%. Pinjaman FHA tidak boleh melebihi had undang-undang yang dinyatakan di atas.

Tangkapan? Semua peminjam FHA perlu membayar premium insurans gadai janji (MIP), melancarkan pembayaran gadai janji mereka (lihat insurans hipotek swasta, di bawah).

Pinjaman VA

Jabatan Hal Ehwal Veteran AS (VA) menjamin pinjaman VA. VA tidak membuat pinjaman itu sendiri, tetapi menjamin gadai janji yang dibuat oleh pemberi pinjaman yang berkelayakan. Jaminan ini membolehkan orang veteran dan orang ramai mendapatkan pinjaman rumah dengan syarat yang baik, biasanya tanpa bayaran balik. Dalam kebanyakan kes, pinjaman VA lebih mudah untuk memenuhi syarat daripada pinjaman konvensional. Peminjam biasanya membataskan pinjaman VA maksimum kepada had pinjaman gadai janji konvensional. Sebelum memohon pinjaman, minta kelayakan dari VA. Jika anda diterima, VA akan mengeluarkan sijil kelayakan yang anda boleh gunakan untuk memohon pinjaman.

Sebagai tambahan kepada jenis dan program pinjaman persekutuan ini, kerajaan dan agensi kerajaan dan daerah menaja program bantuan untuk meningkatkan pelaburan atau kepemilikan rumah di kawasan tertentu.

Keperluan Ekuiti dan Pendapatan

Harga pinjaman gadai janji rumah ditentukan oleh pemberi pinjaman dalam dua cara, kedua-duanya berdasarkan kepercayaan kredit peminjam. Sebagai tambahan untuk memeriksa skor FICO anda dari tiga biro kredit utama, pemberi pinjaman akan menghitung nisbah pinjaman ke nilai (LTV) dan nisbah liputan perkhidmatan hutang (DSCR) untuk menetapkan jumlah yang mereka akan memberi pinjaman kepada anda, dan minat kadar.

LTV adalah jumlah ekuiti sebenar atau tersirat yang terdapat dalam cagaran yang dipinjam. Untuk pembelian rumah, LTV ditentukan dengan membahagikan jumlah pinjaman dengan harga pembelian rumah. Pemberi pinjaman mengandaikan bahawa lebih banyak wang yang anda bayar (dalam bentuk bayaran pendahuluan), semakin kecil kemungkinannya Anda gagal membayar pinjaman. Semakin tinggi LTV, semakin besar risiko lalai, maka pemberi pinjaman akan dikenakan biaya lebih.

Nisbah liputan perkhidmatan hutang (DSCR) menentukan kemampuan anda untuk membayar hipotek. Pemberi pinjaman membahagikan pendapatan bersih bulanan anda dengan kos gadai janji untuk menilai kebarangkalian bahawa anda akan mungkir pada gadai janji. Kebanyakan pemberi pinjaman akan memerlukan DSCR lebih besar daripada satu. Semakin besar nisbah, kebarangkalian kemungkinan anda akan dapat menutupi biaya pinjaman dan semakin sedikit risiko pemberi pinjaman mengambil alih. Semakin besar DSCR, kemungkinan pemberi pinjaman akan merundingkan kadar pinjaman kerana walaupun pada kadar yang lebih rendah, pemberi pinjaman menerima pulangan yang disesuaikan dengan risiko yang lebih baik.

Atas sebab ini, anda harus memasukkan apa-apa jenis pendapatan kelayakan yang anda boleh apabila berunding dengan pemberi pinjaman gadai janji. Kadang-kadang pekerjaan sambilan tambahan atau perniagaan penjanaan pendapatan lain boleh membuat perbezaan antara kelayakan atau tidak layak untuk pinjaman atau menerima kadar terbaik.

Insurans gadai janji persendirian

LTV juga menentukan sama ada anda perlu membeli insurans gadai janji swasta (PMI). PMI memaksa pemberi pinjaman dari ingkar dengan memindahkan sebahagian daripada risiko pinjaman kepada penanggung insurans gadai janji. Kebanyakan peminjam memerlukan PMI untuk sebarang pinjaman dengan LTV yang lebih besar daripada 80%, yang bermaksud pinjaman mana-mana yang anda memiliki kurang daripada 20% ekuiti di rumah. Jumlah yang diinsuranskan dan program gadai janji akan menentukan kos insurans gadai janji dan bagaimana ia dikumpulkan.

Kebanyakan premium insurans gadai janji dikumpulkan setiap bulan bersama-sama dengan cukai dan insurans harta escrows. Apabila LTV bersamaan dengan atau kurang daripada 78%, PMI sepatutnya dihapuskan secara automatik. Anda mungkin dapat membatalkan PMI sebaik sahaja rumah telah menghargai nilai yang mencukupi untuk memberi anda 20% ekuiti dan tempoh set telah berlalu, seperti dua tahun. Sesetengah pemberi pinjaman, seperti FHA, akan menilai insurans gadai janji sebagai sekaligus dan memanfaatkannya dengan jumlah pinjaman.

Sebagai peraturan, cuba elakkan insurans gadai janji persendirian, kerana itu adalah kos yang tidak memberi manfaat kepada anda.

Ada cara untuk mengelakkan membayar PMI. Orang tidak boleh meminjam lebih daripada 80% nilai harta apabila membeli rumah; yang lain adalah menggunakan pembiayaan ekuiti rumah atau gadai janji kedua untuk meletakkan lebih daripada 20%. Program yang paling biasa dipanggil gadai janji 80-10-10. 80 adalah LTV gadai janji pertama, 10 pertama adalah LTV gadai janji kedua, dan 10 yang ketiga mewakili ekuiti yang ada di rumah.

Walaupun kadar gadai janji kedua akan lebih tinggi daripada kadar pada peringkat pertama, secara gabungan, ia tidak sepatutnya lebih tinggi daripada kadar pinjaman LTV 90%. Gadai janji 80-10-10 boleh menjadi lebih murah daripada membayar PMI dan juga membolehkan anda mempercepatkan pembayaran gadai janji kedua dan menghapuskan bahagian hutang dengan cepat supaya anda dapat membayar rumah anda lebih awal.

Tetap berbanding Mortgage Kadar Terapung

Pertimbangan lain ialah sama ada untuk mendapatkan kadar tetap atau kadar terapung (atau kadar berubah) gadai janji. Dalam gadai janji kadar tetap, kadar tidak berubah untuk keseluruhan tempoh pinjaman. Faedah yang jelas untuk mendapatkan pinjaman kadar tetap adalah bahawa anda tahu apa yang kos pinjaman bulanan adalah untuk keseluruhan tempoh pinjaman. Dan, jika kadar faedah semasa adalah rendah, anda telah mengunci kadar yang baik untuk masa yang besar.

Hipotek kadar terapung, seperti gadai janji hanya faedah atau gadai janji kadar larasan (ARM), direka untuk membantu pembeli rumah kali pertama atau orang yang mengharapkan pendapatan mereka meningkat dengan ketara dalam tempoh pinjaman. Pinjaman kadar terapung biasanya membolehkan anda mendapatkan kadar pengenalan yang lebih rendah dalam beberapa tahun awal pinjaman, yang membolehkan anda melayakkan lebih banyak wang daripada jika anda telah berusaha mendapatkan pinjaman kadar tetap yang lebih mahal. Sudah tentu, pilihan ini berisiko jika pendapatan anda tidak bertambah dengan peningkatan kadar faedah. Kelemahan lain adalah bahawa kadar faedah pasaran tidak dapat dipastikan: Jika mereka meningkat secara mendadak, istilah pinjaman anda akan meroket dengan mereka.

Bagaimana Kerja ARM

Jenis ARM yang paling biasa adalah untuk tempoh satu, lima, atau tujuh tahun. Kadar faedah awal biasanya ditetapkan untuk tempoh masa dan kemudian diretus secara berkala, biasanya setiap bulan. Sebaik sahaja ARM ditetapkan semula, ia menyesuaikan kepada kadar pasaran, biasanya dengan menambah beberapa penyebaran (peratusan) yang telah ditentukan kepada kadar Perbendaharaan AS yang lazim. Meskipun peningkatan biasanya dibatasi, pelarasan ARM dapat lebih mahal daripada pinjaman hipotek tetap tetap untuk mengimbangi pemberi pinjaman untuk menawarkan kadar yang lebih rendah pada masa pengantar.

Pinjaman hanya faedah adalah sejenis ARM di mana anda hanya membayar faedah gadai janji dan bukan prinsipal semasa tempoh pengenalan sehingga pinjaman dipulangkan kepada pinjaman yang tetap dan membayar prinsipal. Pinjaman sedemikian boleh menjadi sangat berfaedah untuk peminjam kali pertama kerana hanya membayar faedah dengan ketara mengurangkan kos bulanan pinjaman dan akan membolehkan anda memenuhi syarat untuk pinjaman yang lebih besar. Walau bagaimanapun, kerana anda tidak membayar prinsipal semasa tempoh permulaan, baki yang kena dibayar pada pinjaman tidak berubah sehingga anda mula membayar balik prinsipal.

Garisan bawah

Sekiranya anda mencari hipotek rumah untuk kali pertama, anda mungkin mendapati sukar menyusun semua pilihan pembiayaan. Luangkan masa untuk menentukan berapa banyak rumah yang anda boleh benar-benar mampu dan kemudian membiayai dengan sewajarnya. Jika anda mampu meletakkan jumlah yang besar atau mempunyai pendapatan yang mencukupi untuk mewujudkan LTV yang rendah, anda akan mempunyai lebih banyak kuasa rundingan dengan peminjam dan pilihan pembiayaan yang paling. Jika anda menolak untuk pinjaman terbesar, anda mungkin ditawarkan kadar risiko diselaraskan yang lebih tinggi dan insurans hipotek swasta.

Timbang manfaat mendapatkan pinjaman yang lebih besar dengan risiko. Kadar faedah biasanya terapung semasa tempoh satu-satunya faedah dan selalunya akan menyesuaikan diri sebagai tindak balas kepada perubahan dalam kadar faedah pasaran. Juga, pertimbangkan risiko bahawa pendapatan boleh guna anda tidak akan meningkat seiring dengan kemungkinan peningkatan kos pinjaman.

Broker gadai janji yang baik atau bank gadai janji yang baik sepatutnya dapat membantu memandu anda melalui semua program dan pilihan yang berbeza, tetapi tiada apa yang akan memberi anda lebih baik daripada mengetahui keutamaan anda untuk pinjaman gadai janji.