Isi kandungan
- Hartanah Sewa Asas
- The Flip Side: Real Estate Trading
- Kumpulan Pelaburan Hartanah
- Perkongsian Terhad Harta Tanah
- REITs
- Dana Bersama Harta Tanah
- Mengapa Melabur di Harta Tanah?
- Kepelbagaian dan Perlindungan
- Lindung Nilai Inflasi
- Kuasa Leverage
- Kelemahan Pelaburan Harta Tanah
Apabila anda berfikir tentang membeli harta tanah, perkara pertama yang mungkin terfikir adalah rumah anda. Tetapi harta fizikal boleh memainkan peranan dalam portfolio juga, terutamanya sebagai lindung nilai terhadap pasaran saham. Walau bagaimanapun, walaupun hartanah telah menjadi kenderaan pelaburan yang popular dalam tempoh 50 tahun yang lalu, membeli dan memiliki batu bata dan mortar jauh lebih rumit daripada melabur dalam ekuiti dan bon., kami akan mengkaji pilihan utama bagi pelabur individu, yang disenaraikan dalam susunan anggaran bagaimana mengarahkan pelaburan hartanah mereka, dan sebab-sebab untuk melabur.
Hartanah Sewa Asas
Ini adalah pelaburan setakat amalan pemilikan tanah. Seseorang akan membeli harta dan menyewakannya kepada penyewa. Pemilik, tuan tanah, bertanggungjawab membayar gadai janji, cukai, dan penyelenggaraan harta itu.
Sebaik-baiknya, tuan tanah mengenakan sewa yang mencukupi untuk menampung semua kos yang disebutkan di atas. Tuan tanah juga mungkin mengenakan bayaran lebih untuk menghasilkan keuntungan bulanan, tetapi strategi yang paling biasa adalah untuk bersabar dan hanya mengenakan bayaran sewa yang mencukupi untuk menampung perbelanjaan sehinggalah gadai janji telah dibayar, pada masa itu majoriti sewa menjadi keuntungan. Tambahan pula, harta itu juga mungkin telah dihargai dalam nilai sepanjang perjalanan gadai janji, meninggalkan tuan rumah dengan aset yang lebih berharga. Menurut Biro Banci Amerika Syarikat, hartanah di negara ini telah secara konsisten meningkatkan nilai dari tahun 1940 hingga 2006. Walaupun terdapat pencelupan semasa krisis gadai janji subprima tahun 2008 hingga 2010, kini telah pulih dan telah meningkat secara keseluruhan.
Seorang pelabur mesti tahu pasaran di mana dia mencari harta atau menyewa seorang pakar untuk membantu. Bagi pelabur yang mencari aliran pendapatan dari harta sewa, aspek yang paling penting untuk dipertimbangkan adalah lokasi hartanah dan kadar sewa pasaran. Bagi lokasi, banyak penyewaan yang berjaya terletak berdekatan dengan sekolah-sekolah utama. Contohnya, jika anda membeli sebuah hartanah berhampiran sebuah universiti negeri, pelajar mungkin ingin menyewanya setiap tahun. Terdapat juga banyak ciri-ciri lain dari harta sewa yang menguntungkan, dan beberapa mengambil masa untuk belajar.
Sudah tentu, ada kecacatan pada wajah yang kelihatan seperti pelaburan yang ideal. Anda boleh berakhir dengan penyewa yang buruk yang merosakkan harta benda atau, lebih buruk lagi, akhirnya tidak mempunyai penyewa sama sekali. Ini memberi anda aliran tunai bulanan yang negatif, yang bermaksud anda mungkin perlu berebut untuk menampung pembayaran gadai janji anda. Terdapat juga perkara mencari hak harta tanah. Anda akan mahu memilih kawasan di mana kadar kekosongan rendah dan memilih tempat yang orang mahu menyewa.
Sebaik sahaja anda telah menemui harta yang ideal di kawasan yang ingin disewa orang, gunakan kalkulator gadai janji untuk menentukan jumlah kos harta dengan minat. Ia juga bernilai meneliti jenis hipotek yang berbeza untuk mendapatkan kadar faedah yang menggalakkan untuk sewa anda.
Mungkin perbezaan terbesar antara harta sewa dan pelaburan lain adalah jumlah masa dan kerja yang anda perlu dedahkan untuk menjaga. Jika anda tidak mahu, anda boleh menyewa seorang pengurus hartanah profesional. Tetapi gaji beliau kemudian menjadi perbelanjaan yang memberi kesan kepada keuntungan pelaburan anda. (Untuk bacaan yang berkaitan, lihat "4 Cara Menilai Harta Tanah Sewa Harta Tanah")
The Flip Side: Real Estate Trading
Ini adalah bahagian liar pelaburan hartanah. Seperti peniaga-peniaga hari yang liga dari pelabur beli-dan-pemegang, peniaga-peniaga hartanah adalah satu baka yang sangat berbeza dari tuan-tuan beli-dan-sewa. Pedagang hartanah membeli hartanah dengan niat untuk memegang mereka untuk tempoh yang singkat, biasanya tidak lebih dari tiga hingga empat bulan, yang mana mereka berharap dapat menjualnya untuk keuntungan. Teknik ini juga dipanggil flipping dan berdasarkan kepada sifat-sifat membeli yang sama-sama undervalued atau berada di kawasan yang sangat panas.
Flip harta tanah tulen tidak akan meletakkan sebarang wang ke dalam harta untuk penambahbaikan; pelaburan perlu mempunyai nilai intrinsik untuk menjadikan keuntungan tanpa perubahan, atau mereka tidak akan menganggapnya. Melompat dengan cara ini adalah pelaburan tunai jangka pendek.
Sekiranya alat ganti harta tanah terperangkap dalam keadaan di mana dia tidak boleh memunggah harta, ia boleh menjadi buruk kerana pelabur-pelabur ini umumnya tidak menyimpan wang tunai yang cukup untuk membayar gadai janji ke atas harta untuk jangka masa panjang. Ini boleh menyebabkan kerugian yang berterusan untuk seorang peniaga hartanah yang tidak mampu mengimbangi harta tersebut di pasaran yang tidak baik.
Kelas kedua flipper harta juga wujud. Para pelabur ini membuat wang mereka dengan membeli hartanah murah atau harga berpatutan dan menambah nilai dengan mengubahsuainya. Mereka kemudian menjual harta itu selepas pengubahsuaian untuk harga yang lebih tinggi. Ini boleh menjadi pelaburan jangka panjang, bergantung kepada tahap penambahbaikan. Ciri yang membatasi pelaburan ini ialah ia adalah masa yang intensif dan sering hanya membolehkan para pelabur mengambil satu harta pada satu masa.
Kumpulan Pelaburan Hartanah
Kumpulan pelaburan hartanah adalah sejenis dana bersama kecil untuk hartanah sewa. Sekiranya anda ingin memiliki harta sewa, tetapi tidak mahu menjadi tuan rumah sebagai tuan rumah, satu kumpulan pelaburan hartanah mungkin menjadi penyelesaian untuk anda.
Sebuah syarikat akan membeli atau membina satu set bangunan, biasanya pangsapuri, dan kemudian membolehkan para pelabur membelinya melalui syarikat, sehingga bergabung dengan kelompok. Seorang pelabur tunggal boleh memiliki satu atau beberapa unit ruang hidup mandiri, tetapi syarikat yang mengendalikan kumpulan pelaburan secara kolektif menguruskan semua unit, menjaga penyelenggaraan, unit kosong pengiklanan dan menemani penyewa. Sebagai pertukaran untuk pengurusan ini, syarikat mengambil peratusan sewa bulanan.
Terdapat beberapa versi kumpulan pelaburan, tetapi dalam versi standard, pajakan adalah di nama pelabur, dan semua unit menyumbang sebahagian daripada sewa untuk menjaga terhadap kekosongan sekali-sekala, yang bermakna anda akan menerima cukup untuk membayar gadai janji walaupun jika unit anda kosong. Kualiti kumpulan pelaburan bergantung sepenuhnya kepada syarikat yang menawarkannya. Secara teorinya, ia adalah cara yang selamat untuk masuk ke dalam pelaburan hartanah, tetapi kumpulan terdedah kepada bayaran yang sama yang menghantui industri dana bersama. Sekali lagi, penyelidikan adalah kunci.
Perkongsian Terhad Harta Tanah
Perkongsian terhad hartanah (RELP) adalah sama dengan kumpulan pelaburan harta tanah: Ia adalah satu entiti yang dibentuk untuk membeli dan memegang portfolio hartanah, atau kadang-kadang hanya satu harta - hanya ada untuk beberapa tahun terhingga. Pengurus hartanah atau firma pembangunan hartanah yang berpengalaman berfungsi sebagai rakan kongsi umum. Di luar pelabur kemudian berusaha untuk menyediakan pembiayaan untuk projek hartanah, sebagai pertukaran untuk bahagian pemilikan sebagai rakan kongsi terhad. Mereka mungkin menerima pengagihan berkala daripada pendapatan yang dihasilkan oleh harta RELP, tetapi hasil sebenar datang apabila harta itu dijual - mudah-mudahan, dengan keuntungan yang besar - dan RELP melarutkan jalan.
tidak cair
REITs
Harta tanah telah wujud sejak nenek moyang kediaman kami mula mengejar orang asing daripada ruang mereka, jadi tidak menghairankan bahawa Wall Street telah menemui cara untuk mensahkannya, menjadikan harta tanah menjadi instrumen yang didagangkan secara umum.
Sebuah amanah pelaburan hartanah (REIT) diwujudkan apabila sebuah syarikat (atau amanah) dibentuk untuk menggunakan wang pelabur untuk membeli, mengendali dan menjual harta penghasil pendapatan. REIT dibeli dan dijual di bursa utama, sama seperti saham lain. Untuk mengekalkan statusnya sebagai REIT, entiti ini mesti membayar 90% dari keuntungannya yang boleh dikenakan cukai dalam bentuk dividen. Dengan melakukan ini, REIT menghindari membayar cukai pendapatan korporat, sedangkan syarikat biasa akan dikenakan cukai atas keuntungannya, dengan itu memakan keuntungan yang dapat dibagikan kepada para pemegang sahamnya.
Sama seperti saham dividen tetap membayar, REIT sesuai untuk pelabur pasaran saham yang mahu pendapatan tetap, walaupun mereka menawarkan peluang untuk penghargaan juga. REIT membolehkan pelabur menjadi harta bukan kediaman seperti pusat membeli-belah (kira-kira satu perempat daripada semua REIT yang mengkhusus dalam ini), kemudahan penjagaan kesihatan, gadai janji atau bangunan pejabat. Berbanding dengan jenis pelaburan hartanah yang disebutkan di atas, REIT juga sangat cair.
Dana Bersama Harta Tanah
Reksa dana hartanah melabur terutamanya dalam syarikat-syarikat operasi REITs dan hartanah. Mereka menyediakan keupayaan untuk mendapatkan pendedahan yang pelbagai terhadap hartanah dengan modal yang agak kecil. Bergantung kepada matlamat strategi dan kepelbagaian mereka, mereka menyediakan pelabur dengan pemilihan aset yang lebih luas daripada yang boleh dicapai dalam membeli saham REIT individu, bersama dengan kemungkinan kos dan komisyen yang lebih sedikit.
Seperti REIT, dana ini cukup cair. Satu lagi kelebihan penting untuk pelabur runcit adalah analisis dan maklumat penyelidikan yang disediakan oleh dana ke atas aset yang diperoleh dan perspektif pengurusan mengenai daya maju dan prestasi pelaburan hartanah tertentu dan sebagai kelas aset. Lebih banyak pelabur spekulatif boleh melabur dalam keluarga dana bersama harta benda, dengan taktik berlebihan berat jenis tertentu atau kawasan untuk memaksimumkan pulangan.
Mengapa Melabur di Harta Tanah?
Hartanah boleh meningkatkan risiko dan profil pulangan portfolio pelabur, yang menawarkan pulangan yang disesuaikan dengan risiko. Malah, pemfaktoran dalam krisis gadai janji subprima, harta komersil komersil pasaran swasta kembali mencatatkan purata 8.4% dalam tempoh 10 tahun dari tahun 2000 hingga 2010, berdasarkan data daripada Majlis Kebangsaan Pelaburan Fiduciari Harta Tanah (NCREIF). Dan selalunya, pasaran hartanah adalah salah satu daripada turun naik yang rendah terutamanya berbanding dengan ekuiti dan bon.
Hartanah juga menarik apabila dibandingkan dengan sumber pendapatan pulangan yang lebih tradisional. Kelas aset ini biasanya berdagang pada premium hasil kepada Perbendaharaan AS dan sangat menarik dalam persekitaran di mana kadar Perbendaharaan adalah rendah.
Kepelbagaian dan Perlindungan
Manfaat lain untuk melabur dalam hartanah adalah potensi kepelbagaiannya. Harta tanah mempunyai kadar yang rendah, dan dalam beberapa kes, negatif, korelasi dengan kelas aset utama yang lain - yang bermaksud, apabila stok turun, harta tanah sering naik. Malah, Dalam 14 daripada 15 pasaran beruang terdahulu, kembali ke 1956, harga hartanah kediaman meningkat, menurut data dari Universiti Yale, Robert Shiller, pencipta bersama Index-Home-Price Case-Shiller. Sudah tentu, terdapat pengecualian: harta tanah yang dimiliki bersama ekuiti semasa Kemelesetan Besar (walaupun ini adalah anomali, Schiller berhujah, mencerminkan peranan gadai janji subprima dalam menendang krisis).
Ini bermakna penambahan hartanah ke portfolio boleh menurunkan turun naiknya dan memberikan pulangan yang lebih tinggi bagi setiap unit risiko. Semakin mengarahkan pelaburan hartanah, lebih baik lindung nilai: Lebih banyak langsung, didagangkan secara umum, kenderaan, seperti REIT, jelas akan mencerminkan prestasi pasaran saham secara keseluruhan (dan beberapa penganalisis berpendapat bahawa kedua-duanya akan menjadi lebih berkorelasi, sekarang REIT saham diwakili pada S & P 500). Malangnya, ini juga telah berubah sejak kebelakangan ini. Hubungan antara REIT yang tersenarai dan pasaran saham meluas jatuh 12 tahun pada 2015, menurut penyelidikan oleh Persatuan Pelaburan Amanah Kebangsaan (NAREIT) Kebangsaan, "mencadangkan bahawa faktor apa pun berlaku untuk memacu bahagian bukan REIT pasaran tidak semestinya tumpahan untuk menjejaskan pasaran REIT, "sebuah artikel di Reit.com, laman web persatuan itu, menyimpulkan.
Oleh kerana ia disokong oleh bata dan mortar, harta tanah juga membawa konflik ejen utama yang kurang atau sejauh mana minat pelabur bergantung pada integriti dan kecekapan pengurus dan penghutang. Bahkan bentuk pelaburan yang tidak langsung membawa beberapa perlindungan: REITs misalnya, mandat peratusan minimum keuntungan yang dibayar sebagai dividen.
Lindung Nilai Inflasi
Keupayaan lindung nilai inflasi harta tanah berpunca dari hubungan positif antara pertumbuhan KDNK dan permintaan terhadap hartanah. Memandangkan ekonomi berkembang, permintaan pemacu harta tanah lebih tinggi dan ini seterusnya diterjemahkan ke dalam nilai modal yang lebih tinggi. Oleh itu, harta tanah cenderung untuk mengekalkan kuasa modal beli, memotong beberapa tekanan inflasi kepada penyewa dan dengan memasukkan beberapa tekanan inflasi, dalam bentuk penghargaan modal.
Kuasa Leverage
Dengan pengecualian REIT, melabur dalam hartanah memberikan pelabur satu alat yang tidak tersedia untuk pelabur pasaran saham: leverage. Jika anda ingin membeli stok, anda perlu membayar nilai penuh stok pada masa anda membuat pesanan beli - melainkan anda membeli pada margin. Dan walaupun itu, peratusan yang anda boleh meminjam masih kurang daripada dengan hartanah, terima kasih kepada kaedah pembiayaan ajaib itu, gadai janji.
Kebanyakan gadai janji konvensional memerlukan bayaran pendahuluan sebanyak 20%. Bagaimanapun, bergantung pada tempat tinggal anda, anda mungkin mendapati gadai janji yang memerlukan sedikit sebanyak 5%. Ini bermakna anda boleh mengawal keseluruhan harta dan ekuiti yang dipegang oleh hanya membayar sebahagian kecil daripada jumlah nilai. Sudah tentu, saiz gadai janji anda menjejaskan jumlah pemilikan yang anda miliki dalam harta itu, tetapi anda mengawalnya pada saat kertas ditandatangani.
Inilah yang menyegarkan diri sebagai tukang siram hartanah dan tuan tanah. Mereka boleh mengambil gadai janji kedua di rumah mereka dan meletakkan bayaran pada dua atau tiga harta lain. Sama ada mereka menyewa ini supaya penyewa membayar gadai janji itu atau mereka menunggu peluang untuk menjual untuk keuntungan, mereka mengawal aset ini, walaupun hanya membayar sebahagian kecil daripada jumlah nilai.
Kelemahan Pelaburan Harta Tanah: Ketidaksuburan
Kelemahan utama melabur dalam hartanah adalah ketidakcukai atau kesukaran relatif dalam menukar aset ke dalam tunai dan wang tunai ke dalam aset. Tidak seperti urus niaga saham atau bon, yang boleh diselesaikan dalam beberapa saat, urus niaga hartanah boleh mengambil masa beberapa bulan untuk ditutup. Walaupun dengan bantuan broker, semata-mata mencari rakan sejawatan yang tepat boleh menjadi beberapa minggu kerja. REITs dan dana bersama hartanah menawarkan kecairan dan harga pasaran yang lebih baik, tetapi datang pada harga turun naik yang lebih tinggi dan faedah kepelbagaian yang lebih rendah, kerana mereka mempunyai korelasi yang lebih tinggi terhadap pasaran saham secara keseluruhan daripada pelaburan hartanah langsung. (Untuk bacaan berkaitan, lihat "Berapa Banyak Wang Adakah Anda Perlu Melabur Dalam Harta Tanah?")
